APP下载

重塑城市商业中心
——海宁工人路商业中心城市更新设计

2020-10-23商宏朱晨梁锦霞白玉莹

建筑技艺 2020年9期
关键词:商业中心塔楼海宁

商宏 朱晨 梁锦霞 白玉莹

蔺科(上海)建筑设计顾问有限公司

中国城市化的高速发展,已经将大部分原有的城市空间格式化为同质化的方盒子群,城市失去了原有记忆。在经济发展更快的江浙小城市里,这个现象尤为突出。在海宁市工人路商业中心项目里,建筑师希望找到另一种途径来实现城市的有机更新。

1 项目背景

海宁工人路商业中心改造范围东起太平弄,西至海昌路,南起长埭路,北至工人路。自20世纪90年代以来,该区域以其地处城市核心的优势,汇集了多家大型超市、海宁小商品市场、品牌专卖店和数百家杂货店,成为海宁市区最繁华、最具人气的老商业街区,也是老海宁人记忆中的老城中心。

但随着城市扩容和时代发展,工人路商圈因设施陈旧、业态低端、交通拥挤、功能有限等种种弊端,已无法承载越来越大的商业集客需求,综合服务功能急需提升。

当地政府于2015年初立项,决定将原海宁工人路商圈进行整体城市有机更新,建设全新的商业中心。作为海宁市十大有机更新项目之一,本项目将起到推动整个城市旧城改造和更新的先行示范作用。

项目共分两期建设,总用地面积63 406m2,其中一期项目用地面积44 033m2,二期项目用地面积19 373m2。东部商业中心地块的地上建筑类型为商业步行街、购物中心、公寓、办公楼;地下建筑类型为地下商业和地下汽车库及机房。项目总建筑面积2 579 231m2,其中地上建筑面积152 232m2,地下建筑面积105 690m2,容积率为3.46,建筑最高点70m,西侧住宅地块为拆迁安置房地块。

2 设计概念:“重塑城市中心记忆”

海宁工人路原有的城市样貌是自发形成的,而本项目则是有目的的城市更新。建筑师希望通过“破旧不全新、新建不循旧”的原则,实现既改造原有杂乱无序的城市建筑空间,又延续商业界面、保留老城印象的目标,重塑海宁这个自称为“小上海”的精致城市中心记忆。

2.1 设计策划

无论是从城市区域规划到单体建筑设计,还是从项目立项到具体设计实施,都需要根据项目总体规划对建筑本身的规模、性质、容量等影响设计和使用的因素进行深入的调查研究和归纳分析,这是建筑师进行设计所必要的科学依据[1]。

本项目初期城市规划工作并没有提出相应的城市设计导则,甚至没有确定的建筑红线。业主单位之前聘请的商业顾问公司所做的市场分析和业态分布也仅是停留在文案数字层面,是否能根据城市规划和技术管理规定落实到地块上也没有明确答案。为此建筑师根据已有的资料,与业主、策划公司、规划主管部门一起重新进行了多轮新的信息整合,通过比选方案,平衡各方利益之后,形成最终实施方案。

2.1.1 开发与安置区分

因项目里有拆迁安置住宅需要,我们首先延伸北侧的人民路,将整个地块分为东西两个部分,东地块规划为住宅,满足拆迁安置需求;西地块规划为商业,在这个地块里用一条南北向的步行广场来划分购物中心和步行街。同时在原有商业界面之外,自动形成了面向广场的新商业界面,增加了商业临街价值。

业主:海宁市城镇有机更新有限公司

建设地点:浙江省海宁市工人路

建筑设计:蔺科(上海)建筑设计顾问有限公司

联合设计:匡邑规划建筑设计研究院(上海)有限公司

项目负责人:商宏

设计团队:朱晨、梁锦霞、白玉莹、计俊、冯晓琴、韦韩永、曲珩、李青松、胡志亮、安翠红、袁雪勇、汪超、焦静、禤星烨、李然、李滨洋、高冬梅、孙珊珊(建筑);

赵刚、李芳芳、张文杰(结构);

毛红卫、李志勇、尹世永、倪思梅(暖通);

娄玺明、马果、伍怡芳(给排水);

阮国英、徐坤、徐力钧、李广宾(电气);

高明珠(BIM)

总建筑面积:257 923m2

设计时间:2013.06-2016.10

建成时间:2018.10

摄影:章鱼见筑

2.1.2 地块化零为整

在原有商业策划的建议中,西侧的商业用地被城市支路分割成每块1ha左右的小地块。这种划分用地的方式一般用于大城市的商业CBD区域,以获得更多的城市界面及增加道路网的密度。然而,海宁城区的机动车保有量及交通压力并没有省会城市那么大,民众习惯以漫步的方式进行购物。因此,我们决定将商业用地合为一个整体,仅保留消防及应急车道,室外空间均设计为步行街区域,实现了商业地块的完整性。步行街两侧的商业也以轻奢快消类服装、运动品牌、特色零食、网红饮品等广受年轻人青睐的业态为主。

1 海宁工人路商业中心

2 新商业界面

3 项目方案演变过程

4 商业用地合为一个整体

5 一站式购物中心

6,7 一到三层步行连廊

8 三栋办公塔楼

9 公寓塔楼

2.1.3 项目重新定位

工人路商业片区系长期自发形成,缺乏整体规划,区域内建筑破旧、品质不高,私搭乱建现象较多。道路街巷狭窄,整体居住环境不佳,并存在一定的消防和治安隐患。片区内商业住宅功能混杂,各类产权关系复杂,原有商业业态单一,档次参差不齐,除了底层沿街小商铺,就是二层以上的走廊式办公间。基于上述各种原因,政府决定拆除原有废旧建筑,就地重建。我们将项目整体定位为满足海宁一站式消费需求的街区式现代商业体验中心,力求打造海宁大众时尚消费的首选地和连锁品牌商业的集聚地。商业消费客群以大众时尚消费者为主,对象为对生活品质有一定要求的中高端人群,尤其是年轻消费群体。目标客户来源以海宁市区居民为主,辅以周边乡镇消费者。

2.1.4 商业业态梳理

(1)一站式购物中心。位于商业地块东侧,定位为休闲娱乐、购物、餐饮等一体化的家庭式购物中心,辐射5~10km。地上建筑面积60 000m2,地下一层商业面积11 000m2,设生鲜超市及商铺。地上6层,主力商店为男女服装、儿童服装、儿童游乐、珠宝化妆品等,品牌以国际二线品牌与国内一线品牌为主。餐饮分布于一至五层,与主力商店联动消费吸引人流。休闲娱乐配套分布在五层和六层,主要为电影院和量贩式KTV,强化夜间消费。

(2)商业步行街。位于商业地块西侧,步行街商业体块分为临街和内街两类,建筑层数为3~5层,首层均为面向内外街开门的临街商铺,面积区间为30~150m2。北侧临街商业裙房的二至五层为内廊式商业用房,面积区间为30~150m2;南侧临街商业裙房的二至五层为大空间商业用房,面积区间为150~500m2,用于大型餐饮、运动健身、教育培训等功能。内街商业体为3层环绕外廊式商铺,以30m2左右的小面积为主。所有商业街体块的一至三层均用步行连廊进行连接,人流可以环绕巡回。

(3)办公塔楼。海宁民营经济和线上经济较为发达,对办公产品的市场需求不如上海、杭州等城市,因此针对投资型客户居多的特点,办公塔楼采用小户型、小面积、低总价的策略,标准层面积为900~1 000m2,可以分成70~130m2的6个单元。平面布局方正便于分割和组合,有利于出租。三栋办公楼集中布置,分别位于购物中心裙房南侧和商业步行街裙房东侧。

(4)公寓塔楼。由于公寓产品在海宁属于新兴产品,市场接受程度不高,缺乏高收入水平客群。故公寓塔楼以小面积、低总价产品为主,面积区间为30~50m2,最大85m2,均为精装修交付标准。

10 人民广场

11 平面轮廓上“化曲为直”

12 倒圆角并设置装饰性塔顶

13 北侧沿街面

14 立面以竖向线条为主

15 装饰性的弧形门洞

16 塔楼立面

17 圆形的钟楼

2.2 商业街墙

北侧的工人路一直以来都是繁华商业中心,两侧大树成荫,商铺林立,是标准的城市商业主干道配置。因此,我们继续保留了这一商业界面,让新的商业中心在工人路的沿线保持连续。临街底商在满足规划退线的条件下尽量靠近主干道的人行边线,同时与北侧原有的商业建筑在高度上取得一致,形成“老位置、原界面”的城市界面。项目在竣工开业后,人们行走在工人路上,仍然能感觉到原有商业街区的空间氛围。

2.3 城市轴线

南侧的长埭路和北侧的工人路被原有杂乱的多层建筑群断开,切断了工人路商业中心与海宁城市向南发展的联系。为此,我们设计了一条公共通廊,将工人路丰富的商业人流引向南侧,通廊两侧自然形成了商业中心的内部界面。同时,在开口上,我们选择北侧山丘公园的制高点,从这个片区的城市最高处撕开了一道指向南侧的公共空间。这个空间后来被命名为“人民广场”,成为节庆活动的集散中心,也是傍晚群众跳广场舞的打卡胜地。

2.4 立面设计

海宁自称为“小上海”,其原有商业中心依稀能看到老上海的弄堂和立面西洋风格。因此业主在立面风格上一再问我们:什么是城市记忆?这给建筑师提出了新课题。城市更新一定会改造城市脏乱差的旧环境,但是需要再营造出一个崭新的现代主义CBD吗?在“破旧”与“立新”之间如何平衡,建立一个什么样的“新”[2]?

城市的居住条件与品质是一个层面,文化样貌与历史风格是另一层面,此二者是中国城市改造的一对棘手难题。最终,经过多轮比较,我们在立面设计中放弃了常规的玻璃方盒子和水平曲线的“时尚”手法,谨慎选择了以装饰艺术为基调的崭新海派都市主义立面。立面设计遵循“简化、对称、节奏”的原则。

(1)简化:在平面轮廓上“化曲为直”,以直线为主对应古典主义立面中的规整和方正。在东西侧的街区入口处,以倒圆角并设置装饰性塔顶的方式形成顺畅的入口空间提示。商业体块转角处,以45°斜切形成面向广场的门式展示立面。

(2)对称:对称是古典主义和装饰艺术风格的重要特征。商业步行街的北侧沿街面和西侧沿广场面是重要的展示面,立面展开较长,需要确定合适的对称中心线,而塔楼的位置正好成为对称中心的不二选择。

(3)节奏:在商业裙房设计中,我们严格遵循“柱脚、墙体、檐口”水平三段式的比例关系,立面元素以竖向线条为主,以水平线脚进行水平划分,此为设计的基调;在塔楼入口及转角处,使用更加具有装饰性的弧形门洞形成变化,此为设计的变调;塔楼的立面则更进一步简化为仅有竖向线条,此为设计的协调。外幕墙选用统一的浅米黄色花岗岩石材,配以深褐色的线脚、深咖啡色窗框和深色镀膜玻璃,色彩组合简洁明快,项目整体性强。

此外,在购物中心顶部设置了一块圆形的钟楼,以最大程度地保持“小上海”的记忆。冬日的晨雾中传来钟楼的准点报时声,路边的咖啡馆里飘出浓郁的醇香,仿佛又回到以前的慢节奏、老生活。

3 结语

城市是一个历史的沉淀物,每个历史时期都在这个城市留下了自己的印迹(沉淀)。建筑师的工作到底是“拼贴城市(College City)”,还是进行“突变(Mutation)”,或者是形成某种“模糊地段(Terrain Vague)”?这将是伴随城市化进程和建筑实践一直争论下去的问题[3]。

超大中心城市因其多样性和复杂性,能够包容建筑师以不同的设计理念和风格去发挥。然而在中小城市的旧城改造项目里,尤其是老城核心区的城市更新项目,需要建筑师结合原有的城市发展记忆更谨慎地思考选择设计介入点和设计手法,而不是贸然植入所谓的现代主义,因为记忆一旦抹去,便无从找回。

猜你喜欢

商业中心塔楼海宁
刘海宁作品(一)
平凡的人 伟大的事
天下奇观海宁潮
塔楼和猫
电子商务冲击下城市分区中心商业中心的服务门槛人口与居住密度研究
逃狱
多塔楼结构设计概述
树脂绝缘干式电力变压器安装的技术要点剖析
“海宁丹”与“兰山爱”