房屋网签备案对房地产市场管理的影响

范茂兴

摘要：现如今，我国的房屋建筑发展十分迅速，分析房屋网签备案对于交易风险防范的意义，认为房屋网签备案对于房地产市场管理具有十分主要的推动作用，提出关于加强房屋网签备案工作的几点建议。

关键词：房屋网签备案;交易风险;房地产市场

据悉《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》的适用范围为，在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业、银行业金融机构、交易当事人等办理房屋网签备案的，应当进行房屋网签备案系统用户注册，取得新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁、房屋抵押等相应的房屋网签备案系统操作资格。房屋网签备案系统应通过与自然资源、公安、财政、民政、人力资源社会保障、金融、税务、市场监管、统计等部门联网，通过人脸识别、信息共享等手段，自动核验交易当事人和房屋是否具备房屋网签备案条件。

1 关于房屋交易合同网签备案的依据

首先，从法律层面看，网签备案有依据。房屋交易合同网签备案的法律依据是确定的房地产成交价格申报这一法定制度。《城市房地产管理法》第35条第1款规定，“国家实行房地产成交价格申报制度”。该制度与国有土地有偿有限期使用制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度，共同构成了《城市房地产管理法》确定的房地产管理5项基本制度。任何制度都需要具体的措施去实现，否则，制度就成为苍白的文字、悬空的条款。房屋交易合同网签备案就是落实房地产成交价格申报制度的具體举措。设定房地产成交价格申报制度的目的，就是政府部门要及时准确掌握市场的情况，更好地监管市场，促进市场健康发展。通过房屋交易合同网签备案，权利人依法履行了成交价格申报这一法定义务，政府部门获取掌握了房地产交易的信息，实现了申报成交价格这一法定制度设定的目的。此外，实行房屋交易价格申报制度也是各国政府管理部门在房屋交易管理中的常用措施。如德国，房屋买卖，要求由负责交易的公证人向政府部门申报;房屋租赁，要求由当事人向政府部门申报。根据《城市房地产管理法》第35条第2款规定，我国采取了原则上由权利人申报的方式。同时，为减轻购房人的负担，《城市房地产管理法》对预售商品房合同备案作出了特别规定，要求由预售人（开发商）统一负责向政府部门申报价格、登记备案。其次，从国务院行政规定层面上看，网签备案有明确的要求。2010年1月7日，国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的通知》（国办发〔20104〕号）第2条第7项要求，进一步建立建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度。国务院是我国的最高行政机关，通过其办公厅文件要求各地在原有合同备案的基础上，适用市场发展的需要，为权利人提供网上签约、备案的路径，即通过互联网平台完成签约、备案。其目的是通过信息化手段，方便权利人履行义务，提高政府的治理能力，进一步完善房屋交易合同备案制度。最后，从行业管理部门和地方管理要求上看，网签备案有更加具体细致的要求。为贯彻落实《城市房地产管理法》，作为房屋交易的行政管理部门，1995年建设部发布的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产转让管理规定》就对合同备案作出了规定。2006年，建设部、中国人民银行发布《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），要求有条件的地方建立网上签约系统，将网上签约系统与房地产经纪合同管理、存量房交易资金管理制度结合起来，形成完整的存量房交易监管体系。2007年，建设部发布的《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T115-2007），对新建商品房、存量房的交易网上签约、备案系统建设技术要求，作出了统一的规定。2018年12月，《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》更加系统地对房屋交易合同网签备案指导思想、工作目标等作了明确具体的规定。2019年8月，《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》对网签备案的流程进一步规范。在地方，北京、上海、天津、重庆、广州和江苏、安徽等地，也先后通过《北京市城市房地产转让管理办法》《上海市房地产转让办法》《天津市房地产交易管理条例》《重庆市城镇房地产交易管理条例》《广州市房屋交易监督管理办法》《江苏省城市房地产交易管理条例》《安徽省城市房地产交易管理条例》等对房屋交易合同网签备案作出了具体规定。

2 关于加强房屋网签备案工作的几点建议

2.1 健全法律体系

目前，商品房合同网签备案可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，存量房合同网签备案和抵押合同网签备案尚无明确的法律依据，虽然住建部128号文是经国务院同意下发的规范性文件，笔者认为在保护交易安全上的力度仍嫌不足，建议国家层面出台法规条例和工作指导意见，填补法律规范体系上的空白，明晰网签备案合同效力，提高网签备案合同法律地位，为推动房屋网签备案制度的执行提供法律支撑。

2.2 创新存量房网签备案新模式

存量房交易步入网签备案时代以来，各大城市几乎都是采取窗口模式与中介代理模式。窗口模式是指设立存量房交易服务窗口，交易双方需带齐证件资料，前往业务窗口排队办理;中介代理模式是指将系统的网签备案权限分配至中介代理机构，交易双方在中介处上传资料信息完成交易。虽有部分城市在试点存量房自助网签，但网签后的合同仍需递交至业务窗口，进行审核备案后才可生效，耗费大量时间。而自助网签备案一体机这种新的模式，不需交易双方跑到业务窗口排队，递交繁杂的证明材料，也不需要中介机构的介入，只要交易双方在自助机上进行简单操作，5分钟左右就可以完成网签备案整个流程。

2.3 加快推进“一张网”建设

第一，搭建平台，实施房屋交易监管服务“一张网”。将开发企业、经纪机构、金融机构、住建部门、税务部门、不动产机构等涉房单位全部纳入房屋交易“一张网”，深化房产交易管理互联网化，推进线上线下备案全融合，保障网签备案的便捷性，部门间数据信息实时互通互限共享，提高行政效率，节约行政成本，优化公共服务，实现交易全程“不见面”“不收件”。第二，杜绝“阴阳合同”，实现“四价合一”。使用统一房屋网签合同电子制式文本，金融机构以网签备案信息作为审贷依据，税务部门以网签备案信息作为缴税依据，不动产机构以网签备案信息作为登记依据，使整个交易信息统一、透明，实现实际成交价、网签备案价、信贷评估价、纳税申报价“四价合一”。第三，健全监管程序，提升资金监管水平。制定灵活便捷地监管办法，注重发挥预售许可和网签备案的作用，商业银行依据房屋网签备案信息，将交易资金到账情况通过“一张网”反馈给资金监管部门，使其可以及时、准确、完整地掌握首付款和贷款的缴存情况，实现动态全流程跟踪监管，提升资金监管水平。

3 结语

综上所述，从房屋交易合同备案，到房屋交易合同网签备案，该项制度在实践中不断完善。房屋交易合同网签备案是依法确立、具有我国本土特色、符合我国国情的房屋交易介入模式，实现了政府用较低的行政成本，高效地监管市场，在保障房屋交易安全、维护当事人合法权益方面，正发挥着越来越重要的作用。

参考文献：

[1]戴炜.房屋买卖合同“网签”的法律解析[J].上海房地，2012，（2）.

[2]刘亦翔.论预购商品房抵押权预告登记的效力——兼论银行预购商品房个人住房贷款的风险防范[J].东北财经大学学报，2014，（4）.