浅析房地产企业会计核算存在的问题及对策

王筠杰

【摘要】房地产企业在国民经济中的地位毋庸置疑，而优质的会计核算结果可以为房地产企业的发展提供指引。本文以湖南炳屹房地产开发有限公司为例，对其使用的会计核算方法、会计收入与成本核算现状进行了分析，并对其存在的相关问题提出了相应策略，希望能够通过优化会计核算工作来推动房地产企业的发展。

【关键词】房地产企业;会计核算;炳屹公司

引言

近年来，我国的经济社会水平得到了很大的提升，房地产行业在其中的作用不可忽视。为谋求进一步的发展，房地产企业在市场经济发展过程中不断探索进取之道，如今许多房地产企业都形成了商业地产、民用地产等多头并进的发展趋势，有些企业还将业务延伸至物业管理与商业经营等方面。与此同时，我国针对《企业会计准则》多次进行了修订，企业会计准则体系得到了进一步健全，企业的核算工作也得到了进一步的规范。在此背景下，本文以湖南炳屹房地产开发有限公司（以下简称“炳屹公司”）为例，就房地产企业会计核算情况进行了研究。

1、房地产企业会计核算现状——以炳屹公司为例

1.1公司简介

炳屹公司成立于2016年9月，注册资本2.5亿元，专业从事房地产开发、经营、管理，隶属于炳屹有限责任公司。截止目前，该公司以适应多项目运作为前提，以全面降低成本、加强风险控制为主导，以产品创新研究和建设、销售为主线，以财物人力行政等为管理支持，建立了体系化的公司管理机制。

1.2会计核算方法

炳屹公司作为一家房地产企业，其采用的会计核算方法有七种：一是设置账户，需要按照会计要素或者是总体结构要素来对会计核算内容进行分类;二是复式记账，需要准确地将企业发生的每笔业务登记于互相联系的两个及以上账户之中，从而实现对企业发展的多角度财务分析;三是填制和审核凭证，这是编制会计报表的依据所在，同时对经济业务的记录和审核也利于责任的明确;四是登记会计账簿，用来提供完整的系统化会计资料;五是成本计算，对生产和经营过程中所发生的各种费用进行归集，成本计算是企业经营决策过程中的必要依据;六是财产清查，根据账簿来对企业的财产进行盘点和查询，有利于保证账实相符;七是编制会计报表，将可靠的会计资料提供给会计信息使用者，从而服务于经济决策。这七种会计核算方法是一种互相联系和补充的方法，貫穿于企业从填制凭证、登记账簿直至编制报表的整个核算过程之中。

1.3会计收入与成本核算现状

炳屹公司的会计核算主要包括收入与成本这两个方面。

首先，在收入核算方面，炳屹公司在产品开发完成之前就已经开始了销售行为，该行为终止于开发产品的全部售出，而其收入的会计核算分两种情况。一是该公司的开发项目在未竣工验收时，无论是否签订正式购销合同，其销售收入款项全部记入“预收账款”科目中且营业税费也暂时在“应交税金——应交营业税”等科目核算。二是当项目竣工验收合格并决算后，炳屹公司根据购销合同与购买方办妥移交手续之后，就可以确认销售收入的实现，并将经营成本进行结转。

其次，在成本核算方面，该公司的会计成本核算科目分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费等在产品开发过程中的成本可以直接计入“开发成本”中，产品开发完成后结转至“开发产品”中。

2、炳屹公司会计核算存在的问题

2.1会计科目设置不够规范。会计科目设置不够规范是大部分房地产企业的会计核算工作都存在的一个较突出的问题，炳屹公司亦不例外。虽然在新会计准则的推行之下，大部分行业都贯彻落实了专业性会计科目的设置，但房地产企业却还未能完成，同时房地产企业的会计核算内容相当繁杂，比如炳屹公司在核算开发间接费这一成本时，其内容包括了行政管理费、营销设施建造费、工程管理费、物业管理完善费、资本化借款费等多种费用项目，其他成本费用同样是包含多种项目，其会计核算工作的复杂程度可见一斑。另外，会计科目设置不规范，也导致了账目的梳理和核算需要花费更长的时间，会计核算人员的工作量与工作难度也被大大加重，这都是不可忽视的问题。

2.2企业收入与成本核算复杂。炳屹公司作为一家房地产公司，其收入与成本核算复杂的问题一直是经营管理者与会计核算的财务人员们考虑的问题。一方面，炳屹公司的收入核算复杂，其原因在于收入的确认比较复杂，因为企业的收入核算要分为竣工前与竣工后两种情况，而分期收款和预售等销售工作在项目竣工前就已经开始了，而竣工前的销售收入是难以满足收入确认条件的，且不同种类的会计核算工作也有所不同，这些都导致收入核算难度的增加。另一方面，炳屹公司的成本核算复杂，考虑到避税的问题，企业会根据具体情况来进行成本核算，因此成本核算的分配比较随意，而这种随意的分配方式又会导致企业成本账面值不能反映真实成本，企业难以根据核算了解真实情况。

2.3会计核算监督机制不完善。根据炳屹公司成本核算复杂的问题可以发现，这是因为避税问题而导致此情况，同时成本核算随意分配的根源实际上是会计核算监督机制的不完善所致。监督问题分为内外两个方面，在内部监督方面，炳屹公司经营的最终目的是盈利，而企业领导因为考虑避税盈利的问题而忽视了会计核算工作的重要性，因此对于会计核算的监督工作也就相对放松，由此导致会计核算工作虽然有利于避税盈利，但却缺失了反映企业经营情况的作用。在外部监督方面，主要作用是针对企业偷税漏税等情况进行检查，而对于通过合理合法的会计核算工作来避税的方式，外部监督也毫无办法。

2.4会计核算人才较为匮乏。无论处于哪一行业之中，人才对于企业的发展都是不可或缺的，而对于炳屹公司这样资金流量大的房地产企业来说，会计核算工作更为复杂，对于会计核算人才的需求也更大。炳屹公司成立时间比较短，拥有精通会计核算工作的财务人员也比较匮乏，而会计核算失误、会计核算结果不准确的问题也曾有发，如果不能解决这个问题，即使是会计科目设置规范、监督机制完善也是无济于事的。此外，炳屹公司还引进了先进的会计软件用以提高核算效率，但是当前软件的应用情况还不甚理想，这也说明了综合性的会计人才是比较匮乏的。

3、炳屹公司会计核算问题的应对策略

3.1规范企业会计核算科目。目前，炳屹公司的会计核算科目不合理的问题亟待解决，因此企业会计核算的质量和效率也可以通过该问题的解决来得到提升。企业应当首先对自身的经营状况、经济实力以及房地产行业的发展趋势进行分析，从而设施科学合理的会计科目，比如企业下属单位如果不需要进行独立核算，那么只需要在企业总账目下设置子账目，就可以大大提升会计核算的工作效率。如此当项目竣工时，企业可以从核算中直观地了解到各个项目的成本费用，从而制定下一步的发展方向。

3.2优化企业会计核算方法。面对会计核算工作日益繁杂的局面，炳屹公司应该规范收入确认标准，优化会计成本核算方法。一方面，企业应该遵循新会计准则中的商品销售收入确认原因，依据企业营业特点，规范公司的收入确认的准则，促进不同企业使用同一原则开展收入确认工作。另一方面，企业在进行成本核算时，可以根据实际情况灵活采用两种方法：一是先按品种划分成本对象后，在同一成本对象内再按交付使用时间确定最小的成本核算对象;二是先按交付使用时间划分后，在同一成本对象内再按产品品种确定最小的成本核算对象。以此，成本核算工作也就明晰具有条理了。

3.3加快健全监督管理机制。会计监督管理机制的完善关系着企业的会计核算是否能够为经营决策所用。一方面，炳屹公司可以引入外来机构来对企业的财税事务进行监督，从而强化企业会计核算工作的合法性。另一方面，炳屹公司内部设置的审计部门与财务部门也应该进行定期和不定期的会计核算账目检查工作，规范内部会计核算人员工作。外部监督起到的作用是尽可能保证企业会计核算工作的合法，而企业内部监督则要在合法的基础上着重于会计核算工作的有效性，而内外部监督的结合，方能使企业的会计核算工作向着正确、高效的方向发展。

3.4积极培养會计核算人才。炳屹公司想要使会计核算工作真正为企业发挥效用，就应当重视人才的培养工作。人才培养应当分为内外两种培养模式，其中内部培养就是企业内部的财务人员培养工作，通过定期对财务人员的会计核算理论知识、会计政策、会计核算实操等进行培训，提升财会人员能力。外部培养就是企业出资为内部财务人员进行脱岗培训，帮助其提升学历与财会证件资历，另外还可以进行校企合作，在学校中为企业储备人才。需要指出的是，除了财务人员的会计核算技能之外，企业还应该重视财务人员职业素养的培训，应用企业文化、激励机制等来培养财务人员的企业忠诚度。

4、结论

随着多元化新时代的到来，同时对比一般企业来看的话，房地产行业具有前期投资高、资金占用成本高、开发周期长等诸多特点，这也导致了房地产企业经营过程中存在着较大的风险。房地产企业想要防控并降低各个环节中的风险，势必要时刻了解自身的经营状况，而良好的会计核算工作就可以有效反馈企业的经营信息，使企业能够根据实际情况来及时制定合理的发展策略，提高市场竞争力。本文就炳屹公司的会计核算情况进行分析，从中找出问题并提出相应的解决对策，对于包括炳屹公司在内的房地产企业的会计核算工作都具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]张浩.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中国国际财经（中英文），2018（9）：89.

[2]谢美花.“营改增”对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].纳税，2018（14）：28.