不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策

【摘要】建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部门共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作带来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。

【关键词】不动产登记;测绘与规划面积;差异分析及对策

房地产中房屋面积与价格密切相关，但实际中房屋规划面积则与实际测量面积存在一定差距，而这些差距极易导致矛盾与纠纷的出现。因而，为实现对房屋的更精确测量，对房屋测绘面积和规划面积间存在的差异问题进行探讨极为必要。

1、房屋各类面积基本概念

1.1房屋使用面积

房屋最重要的功能使用，因此使用面积也是客户首先关心的问题，使用面积是指房屋内除去墙面与基础设施所能提供自由使用的净空面积，主要按照欧美国家的算法来计算，除了墙面结构意外，基础设施包括保温层面积统统在房屋使用面积的计算之列。

1.2房屋建筑面积

房屋的建筑面积的范围相对房屋使用面积大很多，这主要是因为房屋建筑面积除了房屋的墙面以内的面积的计算，还加上了墙面以外的投影面积，不但包括了属于住户的类似与阳台与地下室的私人空间，还包括了公共走廊与室外楼梯的公共空间，公共空间的计算主要根据整个楼层的住户进行分摊处理，因此住户需要搞清楚房屋建筑面积与房屋使用面积的差别。

1.3预测面积

预测面积主要是根据图纸的构画面积决定的，主要由房地产商邀请专业的设计师与国家相关的鉴定人员共同完成，因此图纸完成后还需要提交国家有关部进行审批，当审批合格之后才能付诸实践。因此预测面积只是一种法律依据，在这个预测范围之内进行的施工才被国家承认，而不是工程完成后的实际面积。

2、不动产登记中测绘与规划面積差异成因分析

2.1图纸变更及数据采集所产生的差异

设计图纸是房屋建筑工程的前提，也是进行房屋建设的重要依据。在现代化房屋建筑工程中，房屋的内外结构都发生了很大的变化，材质也不断更替创新。当前房屋建筑工程中，对于数据的实际采集控制性较差，导致现代化房屋建筑工程受到地形、空间、天气等外界因素和施工技术设备落后等内部因素的影响，施工中不得不进行图纸的变更，改变施工方案，造成差异问题的产生。

2.2技术原因所产生的差异

当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。

2.3竣工后公用空间变更

人们的生活质量不断提升，对于公用空间的需求量也越来越大，居住空间的实用性和舒适性是现代居民普遍追求的，所以在现代化房屋建设中，很多的公共空间被设计到施工中，完工后发现有一些公共设施没有被提前设计进去，就会实施临时方案，进行公用空间的变更，引起消费者的不满。

3、不动产登记中测绘与规划面积差异应对对策

3.1积极推行不动产测绘“三测合一”乃至“多测合一”改革

2019年3月26日，国务院办公厅印发了《关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（以下简称《意见》），提出全面开展工程建设项目审批制度改革，统一审批流程，统一信息数据平台，统一审批管理体系，统一监管方式，实现工程建设项目审批“四统一”;其中统一审批流程时要求实行联合审图和联合验收。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”，这指的就是各地推行的“三测合一”或“多测合一”。各地实践中，湘潭市自然资源和规划局印发了《湘潭市建设工程项目“三测合一”暂行实施办法》，并于2019年2月1日起施行，标志着湘潭市建设工程项目全面实行“三测合一”。吉林省自然资源厅出台了《关于吉林省房屋建设和市政基础设施工程“多测合一”改革工作的实施意见（试行）》，按照部署，吉林省将在建设工程领域全面推行“多测合一”改革，由一家具备相应测绘资质的机构承担规划、土地、房产、绿化、人防、消防等建设工程项目审批所需的各项测绘服务。2020年1月1日后的土地勘测定界的建设工程项目鼓励实行“多测合一”，2020年6月1日后开展土地勘测定界的建筑工程项目全面实行“多测合一”。可见，如果能够将“三测合一”乃至“多测合一”的改革持续推进，这将从根本上解决房产测绘及规划测绘面积差异问题。但是，这显然不是一蹴而就的事情。它涉及到对各分散测绘公司的监管与培训、对现有分散测绘的流程整合、以及对现有各测绘标准的统一等。

3.2各地根据情况形成政策性文件

各地可以根据实际情况，针对具体问题，将在实际工作中经常遇到的各种问题分列并形成登记规则，形成符合当地实际情况的指导性文件，最好以地方政府的名义出台。

3.3建立部门协商解决机制

因不动产登记部门在处理此类问题时，涉及到房管部门及规划部门的业务，因此在碰到特殊问题时，可以会同相关部门共同协商，在法律法规允许范围内形成统一意见，并由不动产登记部门依据此意见进行登记。

结语：

在我国房屋建筑工程中，对于测绘面积的管理控制要进行统一化的管理，相关政府管理部门要与测绘机构进行协调，制定统一的测绘标准，平衡市场，稳定市场秩序，提升测绘的标准，在实际施工的现状下，加强监督管理，并针对测绘面积进行后期的协调沟通，化解房产商和消费者之间的矛盾，从而缩小差异，减少双方的购房问题，建立健康稳定的房产市场，促进和谐城市建设。

参考文献：

[1]顾军.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析.中国房地产.2013.12

[2]于栋山等.浅谈工程建设项目从“三测合一”到“多测合一”的实现.经纬天地.2019.05

作者简介：

邓华（1971-），女，汉族，贵州贵阳人，本科学历，现供职单位为贵州省不动产登记中心，工程师，研究方向为不动产登记。