房地产项目投资决策评价指标体系构架的介绍和探讨

【摘要】从城市清单、板块筛选、市场表现、评价指标、投资测算模型五个层次构架项目投资决策的评价指标体系，并综合BGY、JK、ZL等多个房地产集团的实践案例进行介绍和探讨。

【关键词】房地产项目;投资决策;评价指标

自2017年伊始，房地产行业已从黄金时期过渡到白银时期，利润空间不断被挤缩，货币政策和资金监管越发严格，“房子是用来住的，不是用来炒的”的长效管理机制已经形成，行业聚集度加速，行业的发展现状要求房企必须从粗放到精细的观念转变，加强对房地产项目投资的科学决策，以体系化建设保持投资的慎重和严谨。

房地产项目的成功取决于投资决策和运营开发，投资决策发挥了最主要的作用，评价指标的选择、计算、分析是投资决策的核心，因此， 建立科学的指标体系对投资项目进行定量和定性评价，既能让集团投资决策委员会快速、准确做出获取或放弃的意见，又能让执行层在运营过程中将评价指标作为指导工作开展的航标，还能让考核者对被考核者以评价指标作为客观绩效评估的有效依据。

科学的评价指标体系，务必要从宏观和微观层面进行构架，确保既要有高度又要有深度，既要能简明扼要又要具有可实施性。构架指标体系首先从构架城市进入清单评价指标开始，由集团董事会确定城市群发展战略，集团投资管理部门与集团战略部门共同研究制定城市群内的城市评估标准体系，城市的评估标准体系由一级指标（人口、经济、市场表现、发展潜力、城市友好度）和一级指标分解的多个二级指标构成，人口的二级指标（上一年度末常住人口/最近三年常住人口复合增长速度），经济的二级指标（上一年度末GDP总量/最近三年GDP复合增长速度/上一年度人均GDP/财政房地产依赖度），市场表现的二级指标（土地一级市场供求平衡度/一二级市场供求平衡度/市场容量/商品房二级市场存量风险/地货比/房价收入比），发展潜力的二级指标（发展定位、人口、产业吸引力、现有交通通达性、规划交通利好），城市友好度的二级指标（资金监管/限购、限贷、限售、限价政策/预售条件/土地款支付条件/融资环境/按揭放款条件），投资部门在城市进入清单范围内对投资项目信息进行搜集、研究后上报集团投资决策委员会。绝大部分房企在企业发展前期和中期过程，没有建立城市清单，往往奉行全国性投资的机会主义，到处撒网，普遍结果是广种薄收，被市场充分教育后，最终选择回归到区域精选、或聚焦、或深耕的竞争策略。

第二，城市的房地产板块筛选评价指标，根据城市配套成熟度、自然资源稀缺性和板块发展趋势，一般将房地产板块分为ABC三类， A类下分三档：老城区的核心区域（A或A+）/老城区的次核心区域（A-）/新城中心区（A-）且拥有稀缺资源（人文、海景江景湖景、强势景观等），B类下分二档：老城区的核心边缘（B或B-）/新城区的核心区域（B）， C类下分三档：新城区的核心边缘（C+）/新城区的边缘地段（C）/起步阶段的新区域（C-）。房企根据自身的核心竞争能力和不同阶段的投资策略，调整投资板块选择策略，例如强调快周转的房企，经常选择一线、二线城市的C类板块，三、四线城市的C类板块，五线城市的A类板块。

第三，在对城市和板块建立评价指标体系后，需要对房地产市场表现做出评价，重点关注城市和板块内的土地供应、商品房供需、存量去化周期、价格涨幅、自住和投资客户构成比例、主销的商品房基础售价均价等，制定相应的具体筛选标准。房企一般将土地价格和房价上涨幅度，与一、二级市场供需与去化周期挂钩考虑，即库存土地和商品房所占用的财务成本，只要低于后期土地和商品房价格上涨收益，就不用太关注房地产市场表现，例如奉行土地储备优先战略的HD房企。

第四、具体项目的投资测算评价指标是构架投资评价体系的核心，一个全面的投资测算过程涉及现金流安排、税费筹划、效益效率指标计算三大部分，现金流安排和税费筹划是因，效益效率指标是果，效益效率指标是指挥棒，房地产项目的运营开发，从经济层面分析就是现金流安排和税费筹划服务于效益效率指标进行统筹实现的过程。房企对项目的效率评价指标主要有三个，分别是开工期需要多少个月，开盘需要多少个月，自有资金多少个月可以收回（即回正期），而影响这三个效率指标的决定性因素在于项目所在城市、板块和市场表现，其次在于项目管理团队的运营能力，TOP100房企的大多数房企对投资项目要求的效率指标为“4710”或“4712”，即获取土地后，4个月开工，7个月开盘销售，10个月或12个月自有资金回正。

效益指标体系可以从是否考虑时间价值进行如下分类：

管理粗放型房企主要选择净利率作为项目评价指标体系，管理集约型房企主要选择净利率、IRR（考虑融资）、IRR（不考虑融资）三个指标作为项目评价指标体系，管理精准型房企主要选择净利率、负现金流修正的IRR、EVA率、净利润年化自有资金比、车位货值净利润比等有效指标作为项目评价指标体系，净现值、现值系数指标很少应用。

评价指标运用的误区探讨，第一问题是房企不重视EVA指标，EVA是经济增加值模型（Economic Value Added）的简称，价值分析工具和业绩评价指标，是基于剩余收益思想发展起来的新型价值模型，项目企业所占用股东资本是有成本的，所以在衡量企业业绩时，务必考虑到股东投入的资金成本，也要都考虑到项目对股东的资金贡献。房企是资金密集型行业，对资金运用效率的考核至关重要，这也是行业竞争的命门所在。第二个普通存在的问题，房企使用频率颇高的IRR（考虑融资）、IRR（不考虑融资）这二个指标，大多数房企的内部报酬率计算结果普遍是失真的，因为IRR计算的理论假设前提条件，项目的全周期现金流只能是期初为负数（即现金流出），后期全部为正数（即现金流入），而房地产项目开发周期中，因为销售不畅，集中归还贷款和支付税费，经常会为出现负数，根据代数理论，若现金流量符号改变n次，就可能求出n个IRR，如果IRR使用的前提条件不能够修正，就得不到正确的计算结果，这个计算误区问题在房企普遍存在，投资从业人员的水平有待提升。第三个普通存在的问题，不重视“净利润年化自有资金比”这个指标，造成“纸面财富全在车库”的现象，一个项目的车位销售直接关系到净利润是否能够兑现，净利率指标能否实现，在一线城市以外的投资项目由于多种原因造成土地增值税完成清算后的净利润与剩余未销售的车位货值相当。

第五，具体的评价指标选定之后，如何准确计算是整个评价指标体系架构的关（下转34页）（上接32页）键所在，房企投资部门主要借助EXCEL定制自己的动态投资测算模型，套表内容根据所涉及的相关部门进行独立输入设置，包括参数部分、投资部输入、设计部输入、运营部输入、营销部输入、成本部输入、资金部输入、增值税计算、土地增值税计算，最后输出现金流量表、利润表、量价敏感性分析表、投资决策个性化表。管理层对投资测算模型的要求：1.要有全面多角度评价项目投资收益和风险的指标体系，类似机长驾驶舱的仪表板，即高效可视性;2.能够适应各种复杂和个性化的项目类型，即灵活性;3.结果准确，数据关系勾稽严密，不容易被窜改，或窜改后容易被发现，即安全性。4.能方便不断更新，适应未来，即延续性。执行层对投资测算模型的要求：1.界面友好度高，易操作性，即使新手也容易上手;2.减少重复输入的工作量;3.有自检功能，便于查错和纠错;4.对初级水平使用者配套使用手册，对高水平使用者配套测算依据介绍手册。

汇集了城市清单、板块筛选、市场表现、评价指标四大部分的投资测算模型是構架评价指标体系的呈现体，不同房企之间投资和管理水平的高低从投资测算模型能得到最直观充分的反映。

作者简介：

付巧阳，1975年8月9日出生，湖南岳阳，毕业于华中科技大学，工作单位：大唐地产集团，研究方向：投资管理。