房地产工程项目管理及监理存在问题探究

胡心安 韩建敏 王首名 王佩瑜

摘要：房地产开发过程中工程管理是其重要内容之一，但是当前房地产项目工程管理过程中存在一定的问题，造成工程管理效果不尽人意。不同地区房地产开发期间烂尾楼以及业主维权事件频繁发生，这些均说明了当前房地产工程管理并没有达到满意效果。鉴于此，本文对房地产工程项目管理及监理存在问题进行分析，以供参考。

关键词：房地产工程;项目管理;监理

房地产工程管理是一项复杂而又专业的问题，现阶段管理期间尚存在一定的问题，不同房地产企业需要结合自身实际情况，不断总结管理中存在的问题，并加强全过程管理与全员管理，善于运用现代科学技术，保证项目管理效果。

1 房地产项目管理及监理主要内容

①通过对房地产项目施工方案、施工工序安排、施工技术的具体落实情况进行全方位、全过程的跟踪，实现房地产项目施工质量的监管;②仔细研读施工合同内容，对施工阶段的成本输出情况做详细的核算，确保房地产项目资金被最大化的利用;③对每一个承建单位在各个阶段的施工任务及施工成果，按照施工合同内容对每一个承建单位的施工进度进行评价，确定施工进度不受多方面因素影响;④对施工合同的实践情况进行调查取证，对承建单位的施工行为做有效监督;⑤协调不同参建单位之间的矛盾与冲突，高质量处理不同单位之间的问题，做好服务工作;⑥委派专职安全检查员对施工现场的安全防范情况做调查，能够帮助承建单位正确处理安全施工问题。

2 房地产工程管理意义

房地产工程具有一般工程的特点，比如投资额大、建设周期长、工序复杂、影响因素多等，因而其管理难度较大。与此同时，结合我国不同地区房地产项目开发情况，整体房地产项目工程数量在不断增加，但是部分工程项目建设质量一般，并不能使业主满意，存在各类质量问题。随着房地产开发企业数量的增加，不同房地产企业之间的市场竞争力愈加激烈，其中项目管理效果较差、维权较多的项目，其社会竞争力较差，开发的房地产项目在众多房地产项目中也不具有品牌效应，相应的影响到项目投资效益与社会效益，而且不利于房地产开发企业树立社会形象。

3 房地产工程管理存在的问题

3.1 房地产工程管理环境复杂

随着我国城市化进程的不断加快，房地产工程建设数量也在逐年攀升，与以往房地产工程建设相比，施工环境复杂已然成为影响工程质量的关键因素。实际施工过程中，很多不可确定因素都会影响到工程质量。因此，工程管理的复杂程度也会相应增加。然而目前大部分房地产工程的管理工作，仍然沿袭着传统的管理模式，并未意识到更新管理理念，创新管理办法的重要性，致使管理工作的具体实施存在诸多与现实需求不符的地方，管理效果无法发挥作用，很大程度上阻碍了工程质量的提升。

3.2 工程委托监理存在问题

委托监理是为了保证施工过程及施工细节的完善，进一步确保工程质量而开展的一系列监管活动。此外，监理部门在工程建设中还承担着一部分管理工作，通过监管部门权责的明确促使管理水平的提升。然而，由于部分房地产企业在确定委托监理单位时，没有进行全面审核考察，导致其资质并不能满足工程建设需求，加上具体实施过程中缺少对委托监管部门权责的充分明确，致使整个监管过程混乱不堪，不能达到预期的效果。

3.3 房地产项目开发资金问题较为突出

房地产项目建设周期较长，资金回笼速度较慢，随着建设规模及建设深度的不断增加，房地产企业所要承担的资金管理风险随之上升。目前我国房地产企业在房地产项目开发阶段对资金的依赖程度较高，容易出现房地产项目概预算不合理、项目资金分配不合理、造价管理存在漏洞等问题。

4 房地产工程监理中常见问题及应对措施

4.1 工程的规划开发管理

首先是房地产工程的规划管理。对于房地产工程建设而言，规划管理的重要性不言而喻，是确保工程顺利实施且达到预期目标的重要条件。在工程规划中，为了确保其科学性和可实施性，规划人员应根据工程建设需求和实际施工环境，做出最有效的规划方案。规划方案完成后交由开发商对各个方面进行全面审核和评估，并利用计算机技术绘制施工效果图。其次是工程开发管理。开发管理是一个全面、系统的工作，开发人员要综合考虑工程建设中所需的各类资源，如施工建设人员、财务管理、产品销售和后勤保障等。在这个过程中，财务部门需加强对各项资金使用的严格管理，做好各类财务报表统计工作，制定符合实际的产品营销方案。

4.2 工程资金管控

房地产工程建设所涉及的部门多、工程量大，因此资金使用也相对较为分散，如果能够对资金进行全面、有效管理，势必会导致施工成本增加，降低了房地产企业的经济效益。在工程资金管控方面，财务管理部门要充分发挥其作用，结合工程建设情况制定完善的资金管控体系，对于工程建设中所有资源协调把控，尽可能实现资源利用最大化，从而保证房地产工程的顺利进行。

4.3 不同部门各司其职，加强协调与配合

房地产企业开发建设中除了建设单位相关人员外，同时还包括设计人员、施工人员、监理人员以及交付使用后的物业管理人员等，不同人员在整个项目工程管理阶段均承担着重要作用，对此需要强调不同部门的互相配合。房地产企业项目负责人需要开工前期深入现场，全方位了解并评估项目建设地的交通、拆迁、基础设施等情况。建设单位积极办理《施工许可证》，同时根据前期调查与可行性研究报告，与项目设计单位、施工单位、监理单位等完成工程建设交涉工作，如告知相关单位工程现场情况、计划工期、施工中可能遇到的问题等。对施工单位、监理单位编制的相关施工技术方案予以审核。详细说明工程建设中不同物质供应情况，比如哪些材料是建设单位供应，哪些材料是施工單位自行购置等。不同单位协调过程中还需要重视过程管理，保证工程进度、工程质量、施工安全。明确不同单位的责任与义务，不同单位需要编制相应的工程进度计划，定期上报工程进展，分析工程计划与工程实际出现差异的原因，并及时在总体项目管理目标不变的情况下调整阶段性目标。

4.4 建立科学的评价体系

在房地产项目管理过程中，每一位员工的工作积极性都需要进行严厉的考核。在积极的评价体系促进下可以提升工作人员的积极性，严格的奖惩措施也可以带动工作人员的工作责任心，在此基础上完善考核体系，进一步促进工作人员的工作效率，在不断提升责任意识的同时促进建筑过程中管理工作的实施。

5 结语

房地产工程项目具有施工周期长、技术含量高等特点，加上现阶段人们对于房地产工程质量要求的不断提高，使得工程管理工作被企业给予了高度重视。而想要促使工程管理的作用在房地产项目中充分发挥出来，管理者就必须了解工作中的几个关键点，并结合工程建设的实际情况，制定行之有效的完善对策。只有这样，才能够从根本上提高工程管理效果，进一步提高工程质量。

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作者简介：胡心安，（1973，6），男，浙江绍兴，本科学历，注册监理工程师，一级注册建造师。