收入百分比法在房地产公司的运用

王敏

[摘 要]2017年7月，财政部发布了《关于修订印发〈企业会计准则第14号——收入〉的通知》（财会〔2017〕22号），进一步明确了收入确认的相关内容。文章讨论了收入百分比法在房地产公司运用的利弊，希望能够帮助房地产公司深入解读收入百分比法并在此基础上合理运用，分析了收入百分比法在房地产公司运用需要注意的问题，仅供房地产公司和业内相关人士参考。

[关键词]收入百分比法;房地产公司;收入成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.075

1 引言

房地产一直是我国经济的重要板块，对整体经济的发展有重要的支撑作用，近几年，国家的相关部门也对整个房地产行业进行了宏观调控，保证整个市场的平稳运行。房地产公司身处其中，一方面看到了前方发展之路的希望，另一方面也深感市场竞争的激烈。资金是房地产公司正常运作的保障，自有资金只是其中的小部分，大部分来自外部的筹融资。公司投入一个地产建设项目，背负着项目本身正常推进的压力，更背负着公司发展与资金运行的压力，某种程度上，一个大项目的失败完全有可能致使一家房地产公司关门。因此，收入的确认对房地产公司来说至关重要，按照现行企业会计准则，房地产公司一般采用收入百分比法确认收入，在实务中，该种方法的运用也有利弊，房地产公司应该对此有所了解，并且分析在运用中出现的问题。

2 收入百分比法在房地产公司运用的利弊

2.1 优点

2.1.1 有利于建立健全公司的成本核算制度和内部控制制度

房地产公司开发一个地产项目的过程相当长，从最开始的投标建设到最后的竣工结算投入使用，全部的过程对资金的要求相当高，这就使得房地产公司的会计核算常常聚焦在成本与收入两个方面。新的《企业会计准则第14号——收入》综合考虑了房地产公司和建筑项目的特点，多数情况下收入百分比法是按照履约进度确认有关的收入，其关键的确认依据指标是项目发生的实际成本和预计的总成本，或者是项目的工作量，这样一来房地产公司要想准确、真实、有效地运用收入百分比法，就必须有一套健全的成本核算制度和内部控制制度。一方面，如果房地产公司的预计总成本有旧账或者存在偏差，就不能真实地反映总成本，直接影响收入成本的确认;另一方面，房地产公司将项目建设的部分或者全部外包的，要及時与外包工程公司协作做好已完工程量与计价工作，保证当期发生的实际成本能够及时地归集和入账，这也是影响收入百分比法运用的重要因素。

2.2.2 将财务指标控制在相对稳定的状态，有利于实现筹融资

我国的企业会计准则在实务的运用中不断地改进与完善，新的收入准则充分结合了目前房地产建筑项目造价高、周期长、结构复杂的发展趋势，强调收入百分比法按照履约进行确认并不是适合每一个项目，对这些项目可以采用投入法或产出法确认，使房地产公司在内的相关公司在收入成本确认方面找到了更加准确的依据指标，有利于规避公司各个会计年度或期间的收入、成本、利润有较大的波动。也就是说，房地产公司在运用收入百分比法时，各个会计年度或期间的财务报表上有关项目的数据产生较大波动的可能性较小，因此，由财务报表上的数据计算出的财务分析指标产生较大波动的可能性也随之减小。对于房地产公司而言，因为自有资金很难支撑完成一个地产项目的开发建设，筹融资是难以避免的，而财务分析指标是投资者关注的重要内容，这能够在一定程度上反映房地产公司未来的经营和风险形势，因此，稳定的财务分析指标势必将有益于公司完成筹融资，顺利推进项目完成。

2.2 缺点

2.2.1 为相关人员提供了人为调控利润的空间

在实务中，房地产公司对于一些比较容易确认的工程量的合同会采用已完成工程量占预计总工程量的比例确定进度和收入，但对于一些比较难确认工程量的合同会采用累积实际发生的成本占预计总成本的比例确定进度和收入，前者一般不会出现人为调控的问题，但后者与成本联系紧密，有一定的空间可以调控各个会计年度或期间利润的平衡，这就表明公司内部可以影响完工进度的确认，有的房地产公司的管理人员为了完成业绩考核指标，迫于压力要求公司的财务人员人为的调控成本进而实现指标。因此，收入百分比法有可能造成项目的真实状况无法准确反映，为了避免这一现象，房地产公司需要结合自身经营管理的实际情况和具体项目的复杂程度建立健全内部控制及报告制度并提升自身的管理水平。

2.2.2 存在税务问题

首先，房地产行业纳入“营改增”的适用范围已经3年多了，按照最新的《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》要求，以下三种情况应缴纳增值税：一是劳务或服务已经或正在提供并且收到款项;二是劳务或服务已经或正在提供并且未收到款项，但是合同中双方明确了收款日;三是未收到款项并且合同中双方也没有明确收款日，但是提供的劳务或服务已经全部完成。但在实务中，房地产公司一般按照收入百分比法确认收入并计提应缴纳的增值税，正式的缴税要等到开具发票之后，但公司所处的行业市场及其自身对合约中明确收款日的意识相对较弱，以至于房地产公司对已完工但仍处于竣工结算审计中的项目无法按时纳税，造成纳税时点的误差，面临着被税务部门查处的风险。其次，在企业所得税方面，采用收入百分比法一定程度上会造成实际的收入落后于按进度确认的收入，无法实现真正的同步，但是根据现行企业所得税的规定，有利润就要缴税，在这种情况下，公司需要垫付一部分的税金，这会给公司带来资金上的压力。

3 收入百分比法在房地产公司运用应注意的问题

3.1 进一步规范成本核算和内部控制

收入百分比法的运用一方面有利于房地产公司建立健全成本核算和内部控制制度，但另一方面也对其提出了更高的要求，成本核算和内部控制越规范，收入百分比法的运用就越到位，因此，房地产公司不能满足于眼前成本核算与内部控制现状，要结合自身的发展和项目的特点，进一步规范影响收入百分比法运用的相关成本核算，比如累计已发生的成本、预计总成本、实际发生的成本等，同时，也要进一步规范内部控制，将内部控制落实到公司的每个部门以及项目的每个单位，尽可能降低人为调控利润的可能。

3.2 加强纳税筹划和税负分析工作

在具体的实践中，房地产公司运用收入百分比法时，确认收入与实际收到款项一般情况下是存在时间差的，这段时间差也会造成税务处理上的问题，为了提高收入百分比法与税务处理的配比，房地产公司应做到以下两点：一是应该加强纳税筹划工作，通过合法合规的途径控制税负，不提前也不推迟纳税，与审计等部门协调好把握住纳税的时间点，降低由那段时间差给公司资金运作带来的压力;二是应该加强税负分析，分析每个月的税负变化趋势并上报企业的税务财务管理人员，为今后的纳税筹划工作。

3.3 建立健全内部审计体系

收入百分比法在房地产公司运用时要注重建立健全内部审计体系，一方面是为了实现对项目事前的预测、事中的控制以及事后的监督，方便房地产公司能够及时掌握项目的进程和资金运作情况，实现动态的成本管理和监督，为收入百分比法的运用提供保障;另一方面是为了能够与外部审计协作尽快完成对已完成项目的审计工作，为企业按时按量缴纳相关税费提供足够的时间，避免税务部门的调查，减少收入百分比的缺点给企业造成的影响。

4 结论

综上所述，收入百分比法有利弊两面，房地产公司在运用时应该理性地看待收入百分比法的优点与缺点，在具体的运用过程中应该趋利避害，使收入百分比法的运用能够切切实实地为企业创造价值，实现价值增值。

参考文献：

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