房地产成本管理突出问题及对策

麦绮云

[摘 要]房地产企业为了获得持续性的发展，既需要紧跟政策和当前时代的发展方向，又要求对房地产的发展模式和成本手段进行积极有效的改进。另外，国家房地产政策的多变，也加剧了房地产企业之间的竞争，因此为了有效地提高房地产企业的竞争，需要相关负责人员从成本管理角度出发，通过大数据时代下先进的信息技术来对房地产地块成本、建设成本、人力资源管理成本等进行不断地改进和更新。

[关键词]房地产管理;成本控制;房地产政策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.27.050

政府为规范市场秩序，保证我国房地产行业的良性发展，通过政策调整对建设资源节约型社会提出了相应的要求，由此也使得房地产企业在成本管理方面投入了更多的关注。

1 房地产项目成本管理概述

成本管理对于房地产企业来说是至关重要的工作，通过开展对项目成本预算中各种影响因素的分析，比如，在项目开发的前期阶段，做好征地、拆迁等因素的控制，将项目成本控制在合理的范围内，可以使企业的核心竞争力得以提升，为企业发展创造更多的经济价值，是推动企业长远健康发展的重要动力。如果忽略这一部分工作，就会对企业的收益产生严重影响。房地产项目成本管理主要由三个基本内容构成，即项目成本管理、目标成本管理和责任成本管理。

项目成本管理由项目承包人针对房地产项目的计划目标，对工程建设成本开展预测、计划、控制、调整、核算、分析、考核等一系列管理工作，其目的是保证在项目预算范围内完成项目建设投入使用，就整体过程而言主要分为管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个步骤。

目标成本管理则是房地产企业在项目预算的基础上结合自身的经营目标，通过确定目标成本以及成本决策，对工程项目开展相应的成本控制分析、考核、分解、评价等管理工作。

责任成本管理是参与房地产项目建设的各个单位、部门、人员根据责任分工明确各自的责任中心，并以此确定其在成本控制管理方面的义务，并以合同的形成确定成本管理的内容和方法等。

2 我国房地产管理现状

伴随着我国房地产行业的不断壮大，房地产企业面对激烈的市场竞争，在成本管理方面暴露出了诸多问题，这些问题成为制约企业发展乃至影响行业良性发展的重要因素。

2.1 房地产项目拿地拓展问题

房地产项目的开发，需要先获得土地使用权，在此基础上才能开展项目开发。因此，购置土地始终处于项目开发的前期阶段。购置土地属于一次性成本投入，且时间跨期短，但是在房地产成本投入中，购置土地的费用构成了项目开发的主体，而且这一部分成本投入相对固定，并且对土地开发成本的管理和整个项目经营目标的实现具有决定性意义，因此，房地产项目拿地拓展在项目成本管理中的作用非常重要。然而，企業在相关工作中常常忽略这一问题，在没有开展细致的预测分析的基础上盲目购置土地，导致后期的项目规划与成本预算脱节，严重影响到项目成本管理的有效性。

2.2 房地产项目规划设计问题

投资决策是房地产项目成本管理的基础，可以对项目整体成本管理形成高达90%以上的影响，对于优化资源配置具有重要意义。当项目投资确定以后，在房地产项目的设计阶段就进入了成本管理的重要阶段。然而，我国很多设计单位对此认识并不深刻，“重技术、轻经济”的问题非常突出，造成从项目设计阶段开展就埋下了高成本的隐患，对后期的项目开发成本管理形成了较大的压力。

2.3 房地产项目成本管理完善问题

成本管理是房地产项目开展中的重要管理体系，然而在很多房地产企业中，成本管理依然采用的是粗放型管理方式，形式大于作用，在实际工作中并不能真正发挥控制成本的作用，甚至有可能为企业带来损失。部分企业在开展成本预算时，由于专业性落后，无法与国际标准接轨，导致目标成本不能直接落实到参与项目开发的各个单位、部门和人员，以及工程实施的各个环节，因此造成了实际成本与预算成本之间的较大差异，使成本管理的作用大打折扣。

2.4 房地产项目资金管理风险问题

房地产项目开发需要投入大量的资金，且由于项目工程周期长，对资金流的要求非常高。然而，部分企业对资金管理的重视程度不高，在前期投入中，为拿地不惜出高价，但是项目开发带来的经济效益需要时间考验，使得企业无形中承担了更高的风险。尤其是在房地产行业日渐规范的形式下，高成本并不意味着高回报，一旦出现资金流问题，就会为企业正常运转造成极大的危机。另外，我国很多房地产企业在财务管理方面专业性不足，对于筹资决策、税金缴纳方面的应对能力不足，也是造成房地产企业项目资金管理风险的重要因素。

3 房地产成本管理问题对策

针对以上问题，房地产企业在成本管理方面应从加强管理人才培养、提高资金利用率、利用大数据及信息化手段降低成本管理，以及提高成本管理保障措施等方面入手，解决目前企业成本管理的困境。

3.1 房地产企业成本管理人才培养

人才是企业发展最宝贵的资源和财富。成本管理对于房地产企业来说，专业性要求极强。目前，很多房地产企业在成本管理方面还停留在财务核算的初级阶段，正是因为缺乏具备成本思维的管理人才，因此加强对人才的培养，建立成熟的人才团队至关重要。首先，通过营造企业文化，强调成本管理的重要性，将成本管理概念融入到项目开发的全过程;其次，通过明确分工确保专业人才在企业项目成本管理工作岗位中的作用;最后，建立完善的成本管控考核机制，以此充分调动员工的工作积极性，深入挖掘成本管理的新方式。

3.2 房地产企业提高企业资金利用率

通过加强前期规划、中期管理、后期成本结算等一系列方法，提高房地产企业的资金利用率，强化项目成本管理力度。在前期规划中，应做到合理勘察、详细估算，对项目成本预算进行细致的核算，尽可能降低误差。在中期管理过程中，应严格按照施工计划进行材料的采购、使用、维护保养，同时加强人员费用的控制。在项目建设完成以后，进行严格的审查、核算，并进行分析总结，找出项目成本控制的关键，并对项目成本管理进行评价和反思，从中找出成本管理的重点及改进建议，从而使企业在资金利用方面积累更多经验，减少资金管理风险。

3.3 房地产企业通过大数据及信息化降低成本管理

房地产成本管理是一项复杂的工作，完全依赖人工管理，一方面会增加人力成本，另一方面难以控制误差问题。随着科学技术的发展，大数据及信息化管理技术在成本管理方面的优势已得到业界认可。利用相关技术，可以使房地产企业更好地通过分析以往的成本管理经验，获取更加成熟、健全的成本管理方法，同时还可以在实际工作中降低人力成本、提高工作效率，最大可能降低资金的使用成本。

3.4 成本管理保障措施

成本管理保障措施是房地产企业有效实施相关工作的关键。首先，应从企业管理层开始树立起全方位成本管理理念，并将其融入到项目管理过程中。其次，树立“先策后控”的成本管理思维，重视在项目策划期即开展成本前置管理，使成本投入与产出效益紧密结合。再次，房地产企业应与建筑单位及供应商结成利益同盟，在确保多方利益保障的前提下，才能实现企业的共同发展。最后，加强企业内部各部门之间的成本管理联系，利用各部门之间协同工作机制，坚决贯彻成本管理，确保目标成本达成。

4 结论

房地产项目的成本管理是整个管理的核心任务，通过成本控制减少成本支出，提高利润，可以实现企业经济效益的最大化。在当前房地产行业竞争日渐激烈的形势下，加强成本管理，减少甚至杜绝资金浪费，对于提高企业的核心竞争力具有非常重要的意义。

参考文献：

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