推进土地资源和资产的集约化经营和管理探讨

张洪涛

摘要：集约化经营与管理，能够在有限的土地资源中，充分挖掘其使用价值，从而提升土地收益。本文通过分析集约化经营与管理的内涵与作用，了解其对于我国发展的重要性，同时分析当前管理中存在的不足，来提出相应的策略，确保土地的合理运用。

关键词：土地资源和资产;集约化经营;管理

随着我国市场经济的不断深入，国民经济水平的快速提升，土地资源和资产的重要性也不断凸显出来。完善土地资源配置，确保其利用的高效合理性具有十分重要的意义。通过集约化经营和管理，能够促进土地资源与资产的合理开发利用，从而将其作用充分开发出来，促进市场经济的不断发展与完善。

一、土地集约化经营和管理内涵

所谓土地集约化经营管理，就是针对一定范围内的土地面积中，进行合理的投资和生产，通过高效先进的开发管理，使得该区域内的土地能够得到最高收益的经营方式。我国对土地的经营和管理十分重视，经济的高速发展也加大了社會对土地的需求量。为了确保土地集约化经营和管理的科学合理性，我国进行了专门的立法，同时通过专门机构进行监督和管理，最大限度地实现土地的开发利用，避免出现浪费的现象。

土地是主要的是生产要素，要想保障其高效的利用率，可以将土地进行合理流动。而集约化经营与管理就能够通过土地的流转来实现，在不改变土地性质的前提下，将土地有专业的经营单位进行管理，从而实现其合理流转。通过将其所有权进行明确，确定其承包权，充分利用经营权，来确保土地的有序流转。将土地传统的分散经营进行转变，符合市场经济的发展形势推行集中经营。在进行土地资源配置时，改变传统的计划经济体系，采用市场配置比例。通过有偿流转的方式，将土地进行集中管理并实现其利用的高效性。

二、土地集约化经营与管理的作用

（一）促进土地商品化，优化土地配置

通过有效的经营与管理，在国家的宏观调控的基础上，将土地资源进行合理配置，可以实现土地资产的商品化。在我国体制下的经济体系中，一般是通过出让或是划拨的方式，来决定这土地的使用权。这一方式过于有着较大的缺点，由于缺少相应的竞争力，同时容易出现人为的操作，导致其失去了一定的公平和公正性。加上部分土地资源的收取较少的出让金，使得国有资产出现严重的流失现象。因此，如果土地需要采取出让方式获得增量土地使用权的，必须严格按照程序进行，以此来提升其商品化。如果土地是采取招标或是拍卖的形式进行出让，则需要确保其公正与公开性，拒绝使用协议的方式，为市场提供良好的竞争环境，将土地资源配置的最佳效益体现出来。同一块土地资源如果采取不同的使用途径，如住宅、商用或是工业用地等，其最终所产生的价值将会出现较大区别。因此，为了确保土地使用的最优化，应确保其使用的合理性。不仅如此，集约化经营与管理也能有效促进土地向二、三产业配置进行转换，从而改变传统的配置模式，来满足经济改革的需求。

（二）合理利用土地资源

我国虽然地面辽阔，但人口密度相对比较集中，很多地区的土地资源都非常有限，这也导致了土地资源和资产成为了该地区中比较稀缺。据统计，从人均占有土地的角度分析，我国只有全球平均水平的1/3，部分地区甚至更为严重。因此，将有效的土地资源合理开发利用就起着关键作用。通过集约化经营和管理，能够打破传统的土地固定性以及长久利用性，将土地价值充分挖掘出来，采用合理的配置与开发，现实土地资源的高效利用。

（三）完善经济结构

通过集约化的经营与管理，将土地结构不断优化，从而完成产业结构的改进，最终实现经济结构的完善。土地的开发利用不仅是关系土地本身的经济性，更是与社会经济的发展紧密相连。现代化的集约化管理，结合科学技术手段，来提升土地的社会效益，确保土地获得最大收益的同时。提高集约化程度，顺应市场经济发展，将土地的资源优势充分体现出来，为社会经济做出巨大的贡献，最终实现市场经济结构的完善。

三、当前土地集约化管理中存在的问题

虽然推行集约化经营与管理，对我国的土地使用有着积极的作用。但在具体实施过程中，受到土地地理位置、经济的发展与土地供应的不对称，以及开发模式落后导致利用率低等现象，这些问题也直接影响着集约化的发展。

（一）土地资源比例不协调，后备资源不足

集约化管理需要对土地资源进行协调管理、优化配置，但当前大部分地区的耕地面积在不断减少，导致出现了比较严重的人地矛盾，从而出现土地资源比例不协调的现象。这也直接引起了建设用地资源相对较少，同时后备资源的不足使得土地的操作空间大大缩小。不仅如此，由于土地受到地理位置的限制，部分土地资源的集中性差，分布不均匀，使得其利用率大大降低。而有些土地资源所处的位置相对较偏，以及复杂的地质条件，如洼地、丘陵等情况，严重限制了其开发利用，降低了其开发的空间。

（二）经济发展与土地供应的不协调

随着经济的快速发展，土地资源和资产通过合理的内部挖潜，并进行良好的整治，有效提高了土地的利用率。但过快的经济发展导致有限的土地不能得到及时的供应，使得当前的供需出现严重的不协调。在进行土地的开发和使用中，有些具有良好发展前景的建设项目，由于没有合适的土地供其开发，导致项目被搁浅。经济的发展必然会带来大量的招商引资，但缺少了土地资源的支撑，使得各项目不能进行顺利的投产。经济的发展需要大量的土地供应，但供应上的不足使得其发展不够协调，从而制约了经济的发展。

（三）经营管理模式落后，利用率低下

土地资源的使用需要顺应市场和时代的发展，在当前的土地资源的经营管理中，政府招商现象比较普遍。企业在需要用地时进行申请，再通过相关部门进行审批，但这中间容易受到人为因素的影响，导致把关过程不够严格。从而出现土地使用通过审批，但没能进行及时的开发利用，以至于市场上出现了审批土地面积大大高于实际开发土地面积，造成严重的土地资源荒废现象，使得利用率低下。加上城镇规划不够科学，使得资源利用不够合理。如马路设计过宽、过多地建设公园、广场等现象，都会造成资源的浪费。区域的产业链不够完善，也会降低投资兴趣，引起土地闲置。不仅如此，在农村的集约化管理中也存在着大量田地与房屋的限制现象，这些现象都使得土地利用率降低。

四、土地资源集约化的经营与管理策略

（一）加大闲置土地资源的清理和开发

从上文我们可以知道，土地资源闲置问题是当前的主要问题。在集约化经营与管理，必须对闲置土地、利用率低的土地进行全面的排查，并形成统一的记录。再根据发展需求，以及土地特性做好合理的安排。在处理利用率低的土地问题时，需要分析其具体使用情况，若使用率特别低，但又不满足回收处理要求的，则可以采取土地的置换，或是将土地用途合理更改，从而来提升土地收益。若闲置较长（一般情况为两年），则必须进行及时的回收处理。同时，满足回收条件却没有进行回收的土地，应及时收取增值地价，从而促进土地的回收利用。

（二）开发储备土地

国家会出于战略考虑，进行了一定量的土地储备，但可以根据实际需求和储备量进行合适的开发利用。这就需要政府部门采取合理的规划安排，通过正确的引导来将储备土地供地率提升。同时，在进行开发的过程中，需要严格按照相关流程进行，避免出现使用不当导致土地闲置或利用率低。

（三）加強管理，优化结构

在集约化经营与管理中，需要做好结构的优化工作，在提升人们生活水平、满足生活需求的及基础上进行管理。对于有些项目可以优先审核，如急需项目、生态环保项目、拆迁小区以及节能项目等。若总投资额低于300万的工业项目，则不作单独考虑。不仅如此，针对企业用地情况，在进行土地的管理和结构的优化中，首先要对其闲置土地进行清算，并形成相应的档案，作为优先处理对象，确保土地资源结构的科学性。

（四）充分发挥市场调节机制

我国的土地属于国家所有，但在土地的使用过程中，使用者拥有土地的使用权、转让使用权、收益权等。进行土地的开发利用中，满足整体规划的同时，可以更突出市场对土地的不同需求，进行合理的流转与交易等。通过市场调节，将土地的产权进行明确，合理利用经济杠杆来进行土地资源的配置。通过公平、公正、公开的方式，对商用土地进行合理的招标或拍卖，通过市场将土地资源进行优化。同时，国家应出台相应的规划方案以及市场标准，来对土地的配置进行正确引导。

五、结语

众所周知，土地国有属于基本国策，因此政府需要根据我国经济发展需求，做好土地的集约化经营与管理。在当前的土地资源开发利用中，受到很多客观因素的影响，还存在着一定的问题。但我国也在根据市场的发展在进行不断的改进和完善，从而提升土地的利用率，增加土地收益，为我国的经济建设打下建设基础。

参考文献：

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