公租房融资政策的SWOT分析及对雄安新区的启示

杨兆廷 张若望 杨蕾 王海净（河北金融学院）

■典型国家公租房融资政策的SWOT分析1

本文将美国、英国、新加坡三国的公租房融资政策与中国进行对比分析，从而总结出对雄安新区公租房项目融资有益的经验和启示，本文尝试建立比较分析的框架，为此，本文引入SWOT分析模型，在优势、劣势、机遇、挑战四个维度对各国的公租房融资政策进行比较，从而构成一个可行的比较分析框架。（见表1）

通过对多国情况的比较分析，可以认清我国在公租房融资方面的现实状况。但是，也要看到我国在公租房融资方面的独有优势，比如经济总量庞大、经济增速较高、政府拥有广泛的权威以及极低的用地成本，这是发展我国公租房的依靠力量。

观察表1中对各国公租房融资的劣势和风险分析结果可以发现：对市场经济发达的国家来说，经济危机会对公租房融资等行为产生巨大影响，即带来了公租房发展的机遇，也对公租房融资造成了挑战；对于政府占据市场主导地位的国家而言，政府在公租房融资过程中承担了巨大资金压力，而要解决融资渠道狭窄的问题，必须借助于市场的力量，这就使这些国家面临金融危机的风险。

■对雄安新区公租房融资的政策性启示

首先，公租房融资政策的制定目标应当瞄准解决雄安新区民众当前住房面临的主要矛盾，采取循序渐进的路径。当前，雄安新区住房市场面临的主要矛盾还是公租房供不应求的矛盾，作为疏解北京非首都功能的雄安新区刚刚启动建设，势必首先迎接人才的不断流入，政府的公租房融资政策应当解决人才流入产生的大量公租房建设的需求。美国、英国、新加坡公租房政策的制定都是为解决民众在当时面临的最主要的住房问题，一般情况是先解决公租房供不应求的矛盾，大力增加公租房供给；然后是解决民众追求自有住房与租房的矛盾，即现有租房的形式不能满足民众的自有住房需求；第三步是解决民众住房的结构性矛盾，即当前的住房在面积、质量、标准等方面不能满足民众的住房需求提升所产生的矛盾。这一演变历程是住房市场的客观规律，雄安新区的公租房融资政策制定也不应超越这一客观规律，而应当采取循序渐进的路径。

其次，为满足公租房大量建设所需的资金，雄安新区公租房的融资模式应当选择政府主导并吸引社会资本共同参与的形式。一方面，公租房建设属于提供公共产品，从美国、英国等自由市场经济国家的经验来看，公租房的建设难以依靠市场，而必须发挥政府的主导作用，同时，考虑到我国国家掌握土地的所有权和政府具有最高权威的国情，应当发挥政府在公租房融资领域的这一优势。

另一方面，也要看到，雄安新区经济发展水平目前不高，面对不断增加的人才流入和公租房需求增长，单纯由政府财政提供公租房的建设资金必然会给财政带来巨大压力，因此需要采取相应的政策措施吸引社会资本参与到公租房项目融资中，两方面互为补充，发挥各自的优势。

再次，可在雄安新区设立专门的公租房融资机构作为融资主体，培育住房金融市场。从其他国家的经验看，专门的公租房融资机构在公租房融资政策的制定和执行过程中发挥了重要作用，如美国的房利美、房地美实现了住房抵押贷款的证券化，激活了住房抵押贷款市场，使社会资本流入保障房建设体系之中；英国的住房协会利用政府提供的住房专项基金，并吸引大量私人资本参与建设公租房，成功解决了本国低收入群体的住房问题；新加坡的房屋发展局承担了大部分的公租房建设任务，征用了全国40%以上的土地，使公租房政策普及到全国人口的80%以上。雄安新区在制定和执行公租房政策的过程中也可以设立专门的地区性机构，负责为公租房项目融资，采取灵活多样的融资形式，提高融资效率，也起到激活住房金融市场的效果。

表1 美国、英国、新加坡、中国公租房融资的SWOT分析