贝壳找房上市 房产电商之路依旧难走

刘旷

贝壳找房最好的上市时机

两年前的链家，覆盖了全国28座城市，拥有8 000多间直营门店。

而在两年后，贝壳找房在103座城市提供服务，坐拥42 000间直营门店和超过45万名的地产经纪人，急速扩张可见一斑。而飞速发展的同时，贝壳找房的上市计划也被提上了日程，一切看起来都理所应当。

只是，为什么贝壳要在此时此刻赴美上市呢？实际上，不论外界环境或好或坏，都催促着贝壳找房尽快上市。

一方面，稳定的房产市场助力了贝壳找房的上市进程。在疫情的影响之下，虽然房产市场出现了小幅的波动，但整体态势一直保持着稳定。而目前，中国的楼市所表现出的韧性和后劲也十分亮眼，对相关企业形成了利好，释放了很多的红利。

另一方面，疫情带来的并不只是红利，也有一定程度的焦虑。因为疫情的缘故，众多的房产企业为了应对疫情而加大了营销力度，通过自己的营销手段来获取更多的流量。比如抢跑线上化的恒大，在2月的时候首先开始网上售房，让其上半年销售额近 3 500亿元人民币。

而自发的营销和折扣，让房企和第三方平台的合作逐渐减少，这其中就包括贝壳找房。而与房企合作的减少，也意味着贝壳找房在新房方面的业务营收将会出现下滑。但是新房业务却是贝壳找房发展势头最好的生猛力量，在2019年，新房业务收入已经达到了总营收的43.9%。

虽然现在这种影响还没有显现出来，但总归是个隐患，而赶在隐患爆炸之前上市，也是逼迫贝壳找房现在上市的重要原因。

当然，外界的环境只是一方面的因素，贝壳找房想要成功上市，最重要的还是要看自身的实力。而两年前从链家脱胎的贝壳找房，这些年的表现，算得上十分优秀。

贝壳找房上市的优势

能在难有起色的房产电商领域做出如此成绩，贝壳找房也算是独一份。

贝壳找房自身取得的不错成绩，为其上市添砖加瓦。除了比两年前翻了一番的门店和经纪人，营收方面也值得称赞。作为中国最大的房产交易和服务平台，贝壳找房在2019年成交额达到21 277亿元人民币，同比大幅增长84.5%，并且2019全年完成的房屋总交易量高达220万笔。

巨大的交易量拉动了贝壳找房的营收连年突破。根据招股书数据可知，从2017年～2019年，贝壳找房的营收分别为255亿元人民币、286亿元人民币、460亿元人民币，其中2019年的营收是58同城（安居客母公司）营收的三倍。

此外，贝壳找房的营收增速也从2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

近年优秀的表现，也为贝壳找房的上市增添了一份底气。但是为什么贝壳找房能在巨头屡屡碰壁的房产电商做出如此成绩呢？

不论是搜房网和爱屋吉屋这类最早发力房产电商的平台，还是京东、天猫等电商平台，这些尝试在房产电商上做出成绩的“勇士”，都相继折戟。房产电商领域也就一直没有诞生出一个具有代表性的企业。

而脱胎自链家的贝壳找房，却在一片哀鸿之中交出了比较满意的答卷，这自然和贝壳找房选择的模式有关。

首先贝壳找房选择先线下后线上的模式，保证了赢面。因为房产服务行业的交易体量大，客单价相当高，但是交易频率过低，很多用户一辈子可能只有一两次相关的消费经历。房产行业的这种模式，让以往互联网企业从线上到线下的模式不再适用。

虽然在行业内有很多同行，但是只有贝壳找房采用的是从线下到线上的方法，这更加贴合地产服务行业的特性，也让很多投资者相信贝壳有实力坐上行业龙头的位置。

其次，贝壳找房介入了交易的每一个环节，其角色不再是单纯的广告平台。贝壳找房目前不卖广告，而是接入后续的交易环节，通过服务费和佣金获得收入。

毕竟房产广告价值只有佣金的3%～4%，以目前中国的二手房市场估计，一年房产广告价值还不到200亿元人民币。

再次，贝壳找房内部通过链家孵化的ACN网络提高了参与经济人的收入。虽然在分工协作之后，每次交易能分得的钱会减少，但是更多的经纪人可以扩大团队所能接触到的房源，也能提供更有效率的服务，从而卖掉更多房，保证了所有参与者的整体收入提高。

根据贝壳找房提供的数据显示，2019年贝壳找房平台上有超过70%的存房量都是通过ACN跨店合作完成的，这种更加有效率的分工协作也让贝壳找房的整体业绩保持了稳定的增长。

而这些新模式的选择，也为贝壳找房上市提供了更加稳定的有利因素。只是，想要在房产电商领域走得更稳，贝壳找房还需要做得更好。

难以企及的房产标准化

房产电商领域存在的种种困境，让贝壳找房上市之后还有更坎坷的路要走。

对于消费者而言，买房虽然是必须消费，但一生也只有一两次，而这种低频的特性也让整个房产服务行业的成交量一直保持在比较低的水平，根据美凯龙爱家总裁冯全林的分析可知，房产中介的产出一直是约每人每月0.2单～0.3单。

然而，这只是一方面的困难因素，贝壳找房面临的最主要的困难因素，还是房产交易难以标准化的问题。

商品越标准化，互联网平台越容易进入，当一个标准化程度不高的领域逐渐标准化之后，平台也将得到更大的价值。但是房产交易很难标准化，这也就让房产交易充满了不确定性。

举例而言，餐饮行业的标准化程度并不高，用户的需求多种多样，但是美团投入了很多的精力和资源去让产品和后续交易变得更标准，这就让美团在餐饮领域做得风生水起。

不过，不标准程度方面，外面餐饮领域和房产交易领域相比，就是小巫见大巫。用户知道自己什么时候吃饭、吃什么、口味如何，但是买房的人犹豫的却是什么时候买、在哪里买、什么户型等，这其中涉及的不确定因素太多。

贝壳找房CEO彭永东曾经表示，贝壳找房所面对的是一个供给不确定、需求不确定、条件也不确定、意愿也不确定的市场。

十分不标准的商品类别，导致平台需要做更多的工作去解决每一种特殊问题，这就让标准化成为了最为迫切需要解决的问题。正如美团点评高级副总裁张川所说，“房产电商能否成功，要看能不能把它标准化到极致。”

而如何将房产交易改造得更加标准呢？贝壳找房使用的方法是拆开所有的可能性，将不确定性控制在一定的可能性中，将连续性问题分解为阶段性问题，分段处理。這也是贝壳找房的希望，想将自己打造成一个流程标准化、可视化的平台。

虽然贝壳找房有如此愿景，也确保了自己平台内的房源在上线之前的真实准确性，并将每一个细节落实在合同中，但是这种流程也只是将房产电商的标准化程度尽可能向理想靠近，却永远不可能完全到达。

这也让即将上市的贝壳找房，面临更多的挑战。

自然，贝壳找房的上市只是开端，房产电商自身的难题将会是行业内所有参与者难以企及的理想。而贝壳找房想要在这个领域继续保持自己现有的成绩，还需要更多的精力和办法去解决房产行业难以标准化度量的难题。

左晖（链家董事长）在致股东信中提道，要做难而正确的事，这是贝壳找房的成功之道，贝壳找房在未来还要讲出更大的故事。

不过，在当下如何实现房产行业的标准化，让自己在房产服务行业内走得更加稳健，的确是“难而正确的事”。