银行不良贷款抵押物处置现状及策略分析

关键词 抵押物 银行 税费 租赁 贷款

作者简介：刘宇虹，广东盛放律师事务所，执行合伙人。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.115

近些年来，银行的不良贷款大幅度的上升，银行内部的抵押物也逐渐的增多。抵押物处置的进程变得十分缓慢。银行的经营受到了很大的影响，银行要规范好自身经营的状况，寻找抵押物处置的突破口，不断促进自身发展。

一、 银行不良贷款抵押物处理现状

（一）抵押物带有租赁

银行对不良贷款抵押物处理的过程中，经常会遇到带有租赁合同的情况，这也是抵押物处理过程中常见的问题之一。附有租赁合同的抵押物会给银行的拍卖带来阻碍。法律上规定“买卖不破租赁”，所以借款人向银行借款前发生租赁合同，银行对抵押物进行拍卖时租赁合同仍然有效。这一项法律给租客带来了很大的便利，保护了承租人的权益，但是却给银行抵押物的拍卖带来了很大的阻碍。比如说银行对一处房产抵押物进行拍卖时，承租人举证附有房产十年的租赁合同，面对这一合同，银行不能马上将抵押物进行拍卖，需要耗用很大的精力进行多方沟通协调工作，从而对抵押物进行营销。对抵押物进行评估时一定要看清抵押物是否带有租赁，为拍卖减少不必要的麻烦[1]。

（二）多处抵押物在一个他项权证项下

银行抵押物处理的过程中还会遇到的问题是借款人将多处抵押物登记在一个他项权证项下，这种情况下房产登记的部门不会将抵押物进行拆分，这也会给抵押物的拍卖带来阻碍。这种情况一般会出现在零售的贷款项目上。比如说借款人向银行借款时将两个房产进行抵押。银行对抵押物进行拍卖时，两个抵押物在同一个他项权证上，而房产局不能将房产进行拆封解压，所以必须将两个房产进行同时拍卖。但是这种拍卖的方式成功率较低，但只卖一套又会损害竞买人的利益，所以这种情况会对抵押物的拍卖起到阻碍的作用。

（三）抵押人不配合银行的工作

银行处理抵押贷款事件时，经常会出现抵押人不配合银行工作的现象。这样的行为会拉长抵押物处理的时间，让催收的过程变得十分的缓慢，从而影响银行的经营状况。当抵押贷款逾期时，借款人如果不配合银行就会被迫通过法院进行诉讼。但是抵押人会以各种理由进行推脱，比如拒绝收取法院的相关文书、向法院提出异议或者进行上诉，通过阻碍司法执行来延迟抵押物处理的时间，从而影响抵押物拍卖的效率，在抵押物拍卖的过程中这种现象较为常见。

（四）抵押物非贷款银行首封

银行进行抵押贷款时有的抵押物并不是银行首封，需要首封的法院进行推动才能进行拍卖，这也会影响到抵押物拍卖的进程。贷款人在银行进行抵押贷款时抵押物会被多家执法机构进行查封，如果抵押物被其他的执法机构进行首封，那么银行就不能独自对抵押物进行司法拍卖，这种情况出现的较多。虽然国家已经有相关的法律对该现象进行规范，但是具体的措施在基层法院执行的还不到位。抵押物因为非银行首封而直接影響到银行的经营状况，让银行的贷款无法偿还。比如说有的债务人当银行贷款到期时无法归还，就会通过民间借贷的方式对抵押物先行查封，导致银行处理抵押物时处于被动状态，并以此要挟银行对部分利息进行减免。所以抵押物非贷款银行首封也是抵押物处理过程中一个很重要的问题。

（五）抵押物为抵押人唯一住所

对抵押物进行拍卖时，经常会出现抵押物为抵押人唯一住所这一情况，法院对抵押物进行拍卖时，一般不会支持拍卖抵押人的唯一住所。所以抵押人可能利用这一条件进行抗争。比如说某个抵押人抵押的是一个别墅，但是别墅是抵押人的唯一住所，当别墅被拍卖时，就算抵押人有较强的经济实力，法院也不会强制性对别墅进行拍卖。另外，法院对抵押物拍卖时，抵押房中存有物品或者有人居住法院也不会快速推动拍卖的进程。所以这也是抵押物拍卖过程中存在的问题之一[2]。

（六）商业用房转让税费过高

商业用房转让税费偏高也是银行抵押物处理过程中的问题之一。我国民用住宅和商业用房的税费是不一样的，商业用房的税费比民用住宅要高很多。所以这也给抵押物拍卖带来阻碍。比如说某人用商业用房进行抵押后，不能如期还款。银行拍卖其抵押的商业用房时，需要交纳营业税、契税、印花税、个人所得税、土地增值税等多个税种，高额的税费会阻碍抵押物的拍卖，从而导致抵押物流拍。

（七）网拍对抵押物的质量要求较高

近些年来，为了提高抵押物的拍卖效率，会采取网拍的方式进行拍卖。但是网拍对抵押物的要求极高，有瑕疵的抵押物无法在网上进行拍卖，也就导致抵押物的处置时间过长。

二、银行不良贷款抵押物处理对策

（一）对附有租赁合同的抵押物进行慎重处理

对附有租赁合同的抵押物进行处理时，要用严谨的态度对合同进行甄别。

用户在银行办理抵押贷款时，首先要对附有的租赁合同仔细地检查，在抵押合同中应该对抵押物的后续租赁设置一些规定的条款。对已有的租赁合同处理时不仅要检查合同还要对租金交易进行检查，通过这样的方式保护好银行的合法权益，减少抵押物拍卖过程中的麻烦，提高抵押物拍卖的成功率[3]。

（二）抵押物必须拥有清晰的权证

银行对抵押物进行核实时必须要求抵押物拥有清晰的权证。银行办理贷款前要按照法律规定进行办理，对于有瑕疵的抵押物，不能作为贷款的凭证。减少抵押物拍卖时的麻烦。如果遇到多个抵押物登记在同个他项权证项下，银行办理贷款之前应该将抵押物分开办理他项权证，对于银行现在已经有的存量业务，银行要进行及时的处理，可以给客户重新建立一个合理的额度，对抵押物进行分开处理，从而减少后续拍卖过程中的麻烦。

（三）明确规定抵押人逾期的处罚条款

对于抵押人不配合银行工作的问题，银行应该明确规定抵押人逾期的处罚条款，并加强与当地政府、法院还有债务人的沟通，对所遇到的问题进行及时的归纳整理，还要密切的关注国家推出的各项措施，根据实际情况找到解决问题的方法。银行还要进行合法规范的经营，对于逾期贷款诉讼的文书应该在贷款合同上进行明确的规定。规定诉讼文书的传达途径、送达地点以及送达方式，从而加快文书的送达进程，减少诉讼的时间，从而提高抵押物拍卖的进程。

（四）与监管部门联合解决问题

要想解决非首封的抵押物贷款问题，首先要对非首封抵押物进行调查。与抵押问题中的政府、其他查封人进行配合。银行还可以将此事件向监管部门进行汇报，让监管部门与相关的司法部门进行沟通，还可以通过监管部门以提案的方式向政协进行报告。从而尽快解决首封问题。最后银行还要主动与基层法院进行沟通，尽快解决抵押物非首封的问题，提高工作效率[4]。

（五）对唯一住宅抵押用户进行限制

银行办理抵押贷款业务时，应详详细了解客户拥有的资产。做房地产抵押业务时要避免出现将唯一住宅进行抵押的现象。贷款人申请贷款时，应有两套及以上的房产并出示证明。抵押贷款还清之前不能将房产进行转让并签订相关的书面承诺。转让第二处房产时应该还清银行的贷款。当抵押贷款发生风险时，银行应该及时与债务人进行沟通，采取相应方案降低风险系数。比如说可以换面积较小的房产等，通过这样的方式对债务快速清收。

（六）重视商业用房的税费问题

提高抵押物的拍卖效率就要重视商品房的税费问题。首先，可以对抵押物进行公平、公正的评估，根据市场的实际价格评估出合理的成交价格，不能抬高或降低评估的标准。贷款人办理贷款时还要对商业用房进行估值，防止拍卖的过程中价格无法覆盖贷款本息。另外，贷款人还款的过程中还可以通过等额本金还款的方式进行还款，从而提高还款的效率。重视商业用房的税费问题可以保证银行的经济效益，提高抵押物拍卖的效率。

（七）探索新型方式处理抵押物

近些年来，银行对抵押物的处理方式不断地进行更新，比如说出现了网拍的新形式。但是，网拍的过程中仍然存在很多的问题，就需要银行积极探索新型的方式对抵押物进行处理。银行要想解决抵押物难变现的问题就要不断地创新方式。银行除了在内部规范好抵押贷款的操作外，还可对抵押贷款进行保险。银行可以对抵押贷款进行保险，当贷款逾期时可以让保险公司承担风险，利用保险公司分散抵押物带来的风险。这样就可以减少抵押物拍卖过程中给银行带来的麻烦，还能提高抵押物拍卖的效率。银行还可以加强金融产品的创新，银行可以将房产抵押贷款证券不良资产的转让进行有机的结合，从而提高抵押物的处理速度，提高银行的经营效率。银行还可以引入外部的力量对抵押物进行处理。银行对抵押物处理的过程中没有足够的时间和精力，对于司法部门的程序也没有专业的人员进行处理。所以对抵押物进行处理时可以引进外聘律师事务所进行处理，對于难以处理的抵押贷款可以让律师进行法院调解，比如说资产线索查找和拍卖执行等问题，也可以对司法拍卖过程中某一些事务或者某一阶段进行律师委托，让专业的人以及团队对抵押物进行处理，从而提高抵押物的处理速度，推进抵押物的执行力度。只有不断地探索新型方式对抵押物的处理，才能促进提高银行的工作效率，保证银行的经济效益，从而促进银行业的发展。

（八）设置科学合理的抵押率

银行工作的过程中会对抵押物设置抵押率，设置抵押率时应该根据银行的实际情况设置科学合理的抵押率。为了确保抵押物的安全性，应该根据抵押物的难以程度对抵押率进行设置。比如说偏远地区的厂房、没有独立通道的商业用房、非通讯设备等都有对抵押率进行严格的控制。银行尽量不要使用同一个抵押率处理所有的抵押物，对商业用房进行分层抵押的，在总抵押率不超过规定的情况下，要按照金字塔形来设置各层的抵押率，从而保证银行的经济效益，促进银行的不断发展。

三、结语

综上所述，银行抵押物的处理问题是银行经营中的重要问题，直接影响着银行的发展，要想提高抵押物的处理速度就要做到对附有租赁合同的抵押物慎重处理、抵押物必须拥有清晰产权、明确规定抵押人逾期的处罚条款、与监管部门联合解决问题、对唯一住宅抵押用户进行限制、重视商业用房的税费问题以及探索新型方式处理抵押物，只有这样才能促进银行行业的稳健发展。

参考文献：

[1]叶道鹏，孔蔚娟.银行不良贷款抵押物处置现状及策略分析[J].金融经济（理论版），2015（6）：172-174.

[2]罗全贵，王永刚.不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨[J].内蒙古金融研究，2018（4）：102-104.

[3]李天白.我国商业银行不良贷款现状及处置方法研究[J].今日财富，2018（9）：41-42.

[4]汪泽，张洁.银行债权抵押物拍卖司法问题解析[J].中国农村金融，2018（20）：58-60.