资产收购中地热供热资产法律尽职调查要点

戴涵静

【摘要】资产收购作为地热企业扩大市场规模的一种手段，为扩张中的企业所青睐，资产收购的法律实质是物权及债权在不同主体之间的转移，供热设施、矿业权、取水权及供热合同作为主要的供热资产，在收购前需通过法律尽职调查确定其权属，并查明是否存在影响转移及后续使用的障碍。

【关键词】地热  供热设施  资产收购  权属

一、问题的提出

（一）地热企业的收购需求

地热作为分散型供热形式，相对热电联产等传统供热形式规模望快速进入地热供暖市场并迅速占领市场，往往会通过收购的方式实现这一目的。

（二）收购标的

根据收购标的不同，可将收购分为股权收购和资产收购。股权收购指收购方通过获得被收购企业的股权，成为被收购企业的股东的行为。资产收购指收购方通过受让被收购方转让的资产而获得目标资产的所有权的行为。资产收购中，收购方看中的主要是被收购企业中能为自己带来经济利益的资源。从会计角度看，由企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源就是资产。因此在供热企业中，能为企业带来经济利益的资产主要就是与供热业务相关的资产。

供热企业中与地热供热经营相关的资产根据会计范畴的资产形态分，主要有固定资产、无形资产和合同资产。固定资产一般是供热设施，无形资产主要包括探矿权、采矿权、取水权，合同资产为供热相关合同。但是会计上的资产未必是法律上被收购方有权处分的财产，仅凭企业可对某项资产进行“控制”无法直接判断其是否享有该资产的处分权，权利的转让必须符合法定要件才有效。否则收购方可能因无法获得供热资产合法权利，最终导致收购目的无法实现。

因此，对于供热资产的法律尽职调查主要围应绕权属状况及是否存在影响转移及后续使用的障碍展开。

二、固定资产

目前，供热设施的建设方式主要分为两类，一类是新建建筑物，由开发商委托供热企业建设，供热设施与小区建设同步进行（一般不含换热站站房土建），开发商缴纳城市基础设施配套费（其中包含供热配套部分），后续地方政府将供热配套费用下拨给供热企业用于供热设施的建设。这笔费用将纳入房价，最终由业主承担。另一类是已建成的建筑物后续补建供热设施，由业主自行委托供热企业进行施工，费用由供热企业直接收取。

参照《天津市供热用热条例》对供热设施的定义，供热设施可分为共用供热设施和户内供热设施。共用供热设施包括供热热源生产设施、管网输配设施、换热站设施及其附属设施，供热计量仪表和户内共用管道等。户内供热设施包括终端散热设备、支线管道、管件、阀门。根据各地的规定，一般供热设施在建成之后均由供热企业统一经营、管理，定期检查、维修、更新改造，并按照有关规定提取供热设施折旧费。供热企业很容易认为地热井、管网、换热站设施等由其建设并且管理的资产均归其所有。

因此，供热设施作为供热企业的主要会计资产，作为收购标的时，必须审查其权利归属。鉴于法律上不动产及动产变动规则的不同，将供热设施分为不动产和动产分类考察。根据物权公示公信原则，不动产权属证书作为判断不动产权属的主要依据，但实践操作中，鲜有对供热设施进行不动产登记，基于此需要从物权的原始取得出发对供热设施权属进行分析。

（一）供热设施中的不动产物权权属

不动产，指土地及其定着物;定着物，指附着于土地、具有连续性、不能移动，且社会观念（尤其是社会交易观念）上也将它视为具有独立的经济价值的物。所谓“附着”，即“定着”之意，指固定的附着于土地而不能变更其位置。因此，供热设施中的地热井及供热管网作为定着物应属于不动产。

（1）地热井及供热管网的权属。不同于传统的集中供热，地热供暖的供热设施一般均位于建筑区划红线内，不动产物权的取得与土地权属联系密切，因此根据供热设施所依附的土地权属，将其分为建筑区划红线以内及以外的供热设施分别讨论。

建筑区划红线以内的地热井及供热管网的权属。根据《物权法》第142条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反證据证明的除外。同时，根据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。合法建造作为物权原始取得的一种方式，所有权在建造完成时由建造主体取得。

供热企业作为承包人依据与开发商或业主的建设工程合同进行建设施工，其所从事的是为了获取合同对价的法律行为，因此供热企业无法通过其承揽行为成为合法建造主体，进而通过原始取得获得承建的供热设施所有权。

开发商将房屋出售给购房人之前，开发商拥有建设用地使用权，在建设手续齐全的情况下，建筑红线内的供热设施依法属于开发商。后开发商因售房行为将建设用地使用权及房屋所有权分割后转让给了业主。根据《物权法》第73条的规定，“建筑区划内公用设施属于业主共有”，全体业主因购房而取得了小区内共用供热设施以及各自户内供热设施的所有权。同理，在业主委托施工的情况下，业主作为建造主体直接获得小区内供热设施的所有权。因此，建设红线内的供热设施应由全体业主共有，开发商无权擅自将地热井、管网转让给供热企业。

建筑区划红线以外的供热设施所有权。按照前述分析，判断供热设施所有权的原始取得主要应依据建设用地使用权的权属。地热井、一次管网如建在建筑区划红线以外，除非获得了所占用土地的建设用地使用权，否则建造人无法通过合法建造行为取得相应供热设施的所有权。而建设用地使用权人也因不存在建造行为而无法通过原始取得获得所有权。如欠缺合法的建造手续，这部分供热设施存在被认定为违章建筑的可能性。

（2）供热设施的继受取得。收购过程中常有供热企业拿出与开发商签订的供热资产转让合同，以此证明自己拥有供热设施的所有权。这种通过买卖行为取得物权的方式即为继受取得，继受取得是指在基于他人的权利而取得物权的情形，作为一种法律行为，区别于原始取得这种事实行为。据上述分析可知，小区建筑区划红线内的供热资产应归全体业主共有，开发商无权转让。退一步说，即使开发商有权转让，根据《物权法》的规定，不动产物权因法律行为引发的物权变动以登记为生效要件。虽然地热井、管网等不动产的原始取得不以登记为生效要件，但如需通过买卖、赠与等法律行为改变权属时，原所有人应先进行登记。受让人人也只有完成了权属变更登记才能成为新的所有权人。因此，应审查供热企业的权属证书以确定其拥有相应不动产所有权，如未能办理产权登记，则不动产物权依然未发生变动。

实践中地热井、管网能否进行产权登记存在很大的不确定性，由此导致通过买卖或赠与等方式继受取得不动产物权可能会因为操作障碍而无法实现，但在尽职调查过程中仍应到相关登记部门对不动产登记情况进行查询，以明确相关资产经法定公示的权利主体，并确定其上不存在抵押等他物权，不至阻碍权属转移。

（二）供热设施中的动产权属

针对机器设备等动产，一般不存在原始取得的问题，主要由出资人基于买卖合同取得机器设备所有权。如供热企业作为供热配套设施的建设方，基于开发商或业主的委托进行机器设备采购，相应动产的权属也应属于全体业主。由于动产以交付为物权变动的生效要件，因此，需审查基础交易合同并实地查看设备的占有使用状态。

（三）供热设施建设的合规性

供热设施的建设应遵循工程建设以及当地关于开凿地热井的建设管理要求。即使收购方最终没有成为供热设施的所有权人，但可能因工程建设的不合规导致对后续供热设施的利用产生阻碍。因此，应审查供热设施建设的过程性文件，主要应包括项目备案过程中的环评、水资源论证报告、取水申请批准文件，用地、规划、施工许可、工程竣工验收等审批文件，具体还应结合当地关于地熱井工程的管理规范进行审查。

三、无形资产

地热供热项目中与供热相关的主要资产为探矿权、采矿权和取水权。由于地热既涉及属于矿产资源，又属于水资源，因此需要既要遵守矿产资源相关的法律法规，又要遵守水资源相关的法律法规。根据1998年下发的《中央机构编制委员会办公室关于矿泉水、地热水管理职责分工问题的通知》（中编办发14号）规定开采地热水用于商业经营的，凭取水许可证向地质矿产行政主管部门登记，办理相应的采矿许可证。因此应审查被收购方是否具有探矿权/采矿权证以及取水证。各地管理要求存在差异，目前有的地方针对地热井仅需办理取水证。因此，需要了解当地对于地热资源开发的具体政策及管理规定，并应审查权利是否仍有效存续，同时，基于《探矿权采矿权转让管理办法》对于转让探矿权、采矿权分别有2年及1年的时限要求，应审查矿业权的取得时间，否则可能因条件不满足而不能在收购方预期的时间内完成转让。

四、合同资产

应审查被收购方是否与用户签订了供热合同，供热合同是收购方有权利用业主共有的供热设施进行供热经营管理活动，并有权向用户收取采暖费的依据及证据。虽然用户事实用热时也应当缴纳热费，但如未签订供热合同，将导致未来收益的不确定性。同时应关注供热合同的期限，期限越长对后续的供热经营收益越有保障。