深圳楼市：向左香港，向右新加坡

清和

据6月5日美国商业地产机构CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，2019年全球住宅价格最高的十大城市中中国占四席。中国香港仍是全球房价最贵城市，住宅套均价为125.44万美元，位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡，中国上海、深圳和北京分列第四、第五和第六位。

其中，当属深圳楼市最为生猛。大疫之年，民生之年，深圳楼市却独树一帜，数据显示， 2020年5月，深圳二手住宅市场均价68 372元/平米，同比涨幅达6.53%。北京同比下跌4.49%，广州下跌6.38%，上海上涨0.25%。

导致这一结果的根本原因是，深圳土地供给结构性失衡，住宅用地严重不足。

面对楼市的种种问题，本文参考中国香港、新加坡、德国与美国的房地产发展模式，探索房地产市场与民生如何相得益彰，如何做到居者有其屋。

新加坡与中国香港：土地国有制地产模式

中国香港与新加坡住房套均价分列全球第一、第三，但新加坡的房屋自有率超过90%，是全球住房自有率最高的国家，居住条件远超过中国香港、远超发达国家的住房自有率60%。

新加坡如何做到“居者有其屋”？

延续“土地决定论”分析方法：中国香港和新加坡的土地性质都是国有土地，政府是主要的土地供给方。而国有土地最大的优势就是，政府可以廉价使用土地，可以大规模地建设保障性住房。

新加坡是发展福利房模式，即组屋制度，超过80%的家庭居住在政府提供的组屋里，只有20%的家庭住房交给市场，这20%的商品房通过购买或租赁私人住宅来实现。

其中，80%政府提供的组屋问题，由新加坡的建屋发展局解决。从1960年起，建屋发展局累积建成超过100万套组屋，覆盖人口从最初的9%上升到如今的超过80%。

组屋又分为廉租房和廉价房。

其中，廉租房偏少，占组屋的5.6%，主要向家庭月收入低于1 500新元的收入者提供。通常一房的月租金为26～205新元，两房月租金为44～275新元，租金普遍低于家庭收入的10%，而深圳普通家庭租房，房租占到家庭收入的30%以上。

廉价房数量大、有产权，产权期限为99年，大约94%的组屋家庭拥有廉价房的产权，77%的家庭住在廉价房中，对于普通家庭来说，两房的廉价房新房3～4年便可购买。

另外，廉价房可交易，二手购买条件宽松，因为新廉价房充足且低价，二手廉价房价格难上涨。同时政府严格管理组屋，严厉打击寻租腐败与投机行为，大规模的组屋供给是“居者有其屋”的关键。

建屋发展局主要有3种方式融资：一是政府贷款，二是银行贷款，三是发行债券。其中，债券占比达到一半以上，因为新加坡土地国有，房屋成本不高，限价销售，收益稳定，众人可按计划偿还贷款。

所谓市场的归市场，凯撒的归凯撒，新加坡保障房和商品房相得益彰。新加坡政府为中产及低收入者提供住房，富豪阶层追涨为数不多的商品房。

同是土地国有制度，香港的房地产被认为是失败的。因为香港是全球购房压力最大的城市，房价全球最高，居住条件不好，人均住房面积只有16平米。很多人将香港房地产的问题归咎于自由市场，即大资本家、大富豪垄断房源，投机者爆炒房地产。

但其实，香港房地产早年间并不是完全市场化的，香港土地被政府垄断，政府几乎是唯一的土地供给方。只是在1997年之后，香港政府采用批租制度，通过拍卖、招标等方式出让土地使用权，新批土地期限为50年。并且，土地只卖给开发商，个人无法供应土地，因此土地供给单一，土地被大地产商垄断，导致土地和房源集中，推高了房价。

香港政府为何不大规模建设保障房？

香港政府从上世纪70年代开始建设公屋，同时资助单位建房。

但与新加坡直接建设组屋不同，香港政府试图从房地产发展中获取税收，然后建设大规模的住房。这在土地私有的国家固然没有问题，但香港是土地国有制度，这种模式就容易出现两大问题：

一是房价被推高后，土地成了有产者与无产者斗争的焦点，香港政府被夹在中间。

二是香港政府被房地产绑架，倾向于房价上涨。房价大幅上涨后，房地产成为香港的支柱产业。

2006年以来，香港房地产相关行业占GDP的比重保持在20%以上。房地产成为香港金融的基石，楼市价格越高，金融资产越大。

2017年，香港与土地、房产有关的财政收入达2 447亿元，占当年港府全部收入的43%左右，土地财政是香港政府的重要来源。

从2002年到2010年，香港大幅减少土地出让，目的是提振房地产，解决政府赤字，帮助香港经济走出1997年亚洲金融危机的阴霾。所以，香港政府垄断土地，靠土地财政吃饭，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向。

总而言之，香港房地产的根本问题在土地国有市场化。受历史因素影响，香港政府推动国有土地市场化，土地财政与房地产捆绑，土地供应单一、稀缺长期扭曲楼市价格。

新加坡与中国香港的案例告诉我们，土地国有制度最有利于政府为民众提供保障性住房，但国有土地市场化容易催生畸形的房地产市场。

德国与美国：土地私有制地产模式

与中国香港、新加坡不同，美國与德国都是私有土地为主，政府征地成本高，没有办法大规模地提供保障性住房。

所以美国、德国的住房基本靠市场来解决，但具体操作完全不同：德国主要是靠租赁市场，深度干预房地产市场；美国主要靠销售市场，将房地产市场自由化，甚至证券化、货币化。

德国采用政府干预的租赁模式，不将房地产作为经济的支柱产业，而是作为民生所需。

由于德国的土地是私有制，政府无法大量供应土地，所以提供的保障房极少。于是德国政府主要靠鼓励各种市场主体供应租赁房源，其租赁比率高达54.5%，在柏林、汉堡等城市，租赁比甚至超过70%，相当于超过一半的德国人都靠租房居住。

经历二战后，德国千疮百孔，住房严重不足，当时以保障民生、恢复经济为主。于是政府与市场相结合出了“第三条道路”：鼓励一切力量建房，推行《住宅建设法》对社会住宅和自有住宅的建设提供贷款、补贴、税收等优惠，住房大规模兴起。

私人、企业、合作社、教堂、政府都是建房的主体。其中，政府和教堂的所占比例只有6.8%，而政府提供的主要是廉租房，面向低收入者；私人自家房最多，占比达64.3%；房地产公司开发占23.5%；住房合作社开发占比5.4%。

可见，“第三条道路”促使土地及房源供给多元化，一定程度可避免大型地產商垄断土地，土地集中度比中国香港及内地城市更低。

虽然有大量房源入市，但对于居民购房仍需要长时间的收入积累，而租房则不需要。于是大量的房源被租赁市场消化，又因为房源供给多，房价和租金上涨压力不大，德国人逐渐习惯了租房。

德国对房地产及租赁市场的管控非常严格：德国的公共福利不与房地产挂钩，不存在学位房；征收高昂的税费，严厉打击房地产暴利及投机行为；要求租金最大上涨幅度不得超过当地标准房租的10%，由于租房是刚需，租金收益率一直比较稳定，通常在4%～5%之间；对房地产的销售进行限价，出台了一个基准价，超过基准价一定比例则会带来相对应的惩罚。

德国的租赁模式是德国金融体系、财政支持、私有土地、科学管理的结果。最重要的是，德国政府通过补贴各种主体供应了大规模的房源，抑制了房价暴涨，不打算从房地产中牟利，只将房地产作为居住民生问题来解决。

同为土地私有制，美国与德国完全不同。美国房地产模式是典型的市场化模式，甚至是金融化模式。

南北战争期间，林肯颁布的《宅地法》，将大部分国有土地以近乎免费的方式分配给了新移民。从1862年至1900年，至少有60万个迁入美国西部的家庭。

从此，美国彻底走上了土地私有化之路，住房问题交给市场来解决。大萧条后，美国政府为了拯救房地产，成立了联邦国民抵押贷款协会，创造了抵押贷款交易市场，开启了房地产证券化之路。

在次贷危机前，美国住房抵押债券及相关衍生品达到峰值，成为美国金融泡沫大厦的基石。金融危机后，美联储直接采购住房抵押贷款，美国房地产进入货币化阶段。

如今，美国房地产模式是金融模式，由住房抵押债券驱动。在美国发达的金融市场中，美联储、投资银行及相关金融衍生品，为住房抵押债券融资，住房抵押债券为商业银行和开发商融资，商业银行为购房者提供贷款。

这种市场化、证券化、货币化的房地产市场，价格波动较大，历史上出现过多次金融危机。但从美国的角度来看，房地产金融化似乎是一个不可复制的选择。

因为，美国的房地产金融化模式，其实是利用了其美元及金融市场的世界主导地位。金融化的房地产，相当于印刷美元来为美国民众解决住房问题，美国人可低利率、低首付购房，同时由全球来买单。

从美德模式来看，土地私有化可实现房源供给多元化，避免土地过度集中，造成市场垄断。

深圳楼市：国有土地金融化趋势

接下来，比较新加坡、中国香港及深圳的房地产基本面。

三大城市的人口密度都很大：新加坡人口密度为7 790/平方公里；香港人口密度为6 781/平方公里；深圳人口密度为6 725/平方公里。

深圳的房价收入比是全国最高的，高达34.2，超过香港的21。从国际来看，房价收入比在6～9之间可视作合理水平，但中国内地有37个城市的房价收入比超过10。

2019年，三大城市的GDP总量相当，但深圳人均GDP远低于新加坡与中国香港。香港人均GDP为47 773美元，新加坡为65 957美元，深圳只有28 637美元。

三地住房自有率相差甚远：新加坡住房自有率达90%，中国香港为49%，深圳住房自有率仅为23.7%。

保障房覆盖面积：新加坡的组屋覆盖人口为80%，中国香港的公屋和资助建房覆盖家庭为49%。

可见，新加坡、中国香港与深圳，三地的人口密度大，经济总量相当，都是金融城市，土地性质皆为国有，但深圳的购房难度远大于新加坡、中国香港。

深圳房地产未来之路，是新加坡，还是中国香港？

新加坡与中国香港都是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心，都有大量的热钱进出。这两座城市的模式相似：高房价及开放政策支撑金融资产，金融资产支撑国际贸易融资，贸易产业支撑国际航运。

对国有土地的支配决定了这两座城市的前途。新加坡政府利用组屋解决了民生居住问题，使得这一体系得以良性循环，避免经济房地产化、空心化。

中国香港没能利用国有土地解决居住问题，相反，居住问题支撑了高房价，高房价支撑着金融资产。如此，香港房地产、金融发展反过来会侵蚀民生、消费与社会发展，这就是房地产泡沫化的反噬作用。

深圳是国际贸易中心、国际航运中心、国内科创中心及金融中心，也有大量的热钱进出。但是，深圳与香港类似，没能利用国有土地解决居住问题，人均居住面积只有19.7平方米。

本可以成本较低的方式大规模提供保障房的深圳，在修路、建公园方面的投入是不遗余力的。如今，住房供给与需求严重不足，深圳房地产持续上涨，正在侵蚀这座城市的投资、消费、科技与竞争力。

然而，深圳为何宁愿将土地划拨给生态，也不给商品房住宅？

这是因为，深圳是全国土地财政依赖度最小的城市，政府完全没有动力为了土地财政而提高房价。而深圳是人口、热钱的聚集地，只要减少住宅用地，外来人口和热钱自然可推高房价。

这样的楼市逻辑是，压缩住宅用地—城市生存权、外来人口及热钱—严重供不应求—房价上涨—做大金融资产—做大经济总量。

总而言之，从上述的各种房地产模式，可以得出7条结论：

1. 房地产，既是消费品又是投资品，既是市场问题又是民生问题；单靠市场或政府，都很难做到相得益彰，难以实现“居者有其屋”。

2. 不管是土地私有制还是国有制，大规模提供住房用地、房源，是解决居住问题的唯一成功路径。

3. 国有土地+保障性住房与私有土地+干预性租赁模式，都有利于解决住房问题。

4. 土地私有制，可自建房解决住房问题，同时民众可大量供给土地，价格机制起作用，房地产市场相对良性，有涨有跌。

5. 私有土地制+房地产金融化模式，容易引发泡沫危机与债务危机。

6. 国有土地+房地产市场化模式，使购房压力大，容易造成房价扭曲，居民杠杆高企，容易触发债务危机。

7. 国有土地+房地产货币化模式，可能滋生国家资本主义，即政府与房地产商、金融巨头联合形成寡头经济，经济被房地产绑架，房地产价格扭曲，货币超发，金融泡沫化，房地产泡沫化，富人财富膨胀，经济债务率高企，甚至触发金融危机。居民买房压力极大，住房条件差，租房成本高，贫富差距大，楼市挤出消费与投资，有效需求不足，经济衰退、动荡、萧条。

中国的土地制度是国有土地和集体土地，政府的征地能力很强，发展保障性住房有着天然的制度优势。但国有土地切忌完全市场化，更不可金融化、货币化。

深圳楼市，向左香港，向右新加坡，其实它正在超越香港。何去何从，完全取决于土地供应者是否愿意将更多土地划拨给商品房与保障房。