浅析房地产开发项目的流程优化管理策略

李兵

摘 要 房地产项目开发管理是一项复杂的系统工程，涉及项目计划、造价预算、市场决策和过程控制等环节，以及最终结果的反馈，这些环节缺一不可，同时需兼顾其中信息、质量、进度等因素。因此，需重视房地产开发项目中其流程问题，科学有效的管理流程更利于项目实施成效保障。为进一步优化房地产开发项目的流程，文章分析了房地产项目管理的主要目标，以及其管理流程现状、其中存在问题，通过这些问题的研究，探讨合理的优化策略。

关键词 房地产开发项目;问题;优化策略

在房地产开发项目实施中，项目管理流程作为重要保障，在很大程度上会影响到工程实施成效。对此应从其管理现状出发，结合企业需求提出完善建议，梳理出合理的管理流程。在科学的开发流程下，有助于项目产品顺利、准确定位，为企业梳理良好形象、提升社会价值，根据市场需求及时调整开发方向，增强企业竞争力。

1房地产开发项目管理目标

当前人们生活水平提高下，对房地产项目要求也在提高，而用户的满意度决定着房地产项目是否成功。房地产企业要保持自身竞争力，需要强化项目建设开发中管理工作，实施有效的全过程控制。因此，房地产开发项目管理目标主要包含了以下内容：第一是有明确的计划和目标，管理人员需明确部署整个项目战略，制定一系列科学合理的目标，然后操作、落实，确保目标具有良好可行性;第二，保证设计方案合理性，管理人员设计方案过程中，需综合考虑其经济性、合理性，最大程度上结合经济开支与先进技术，选择可以多次使用的原材料，注重考察项目环保性，保证其经济效益、环境效益。第三，有选择性的组建队伍。组建队伍的质量关系着项目能否顺利进行，需要组建施工项目管理团队，确保能够高质量完成项目战略技术目标和技术方案[1]。

2房地产开发项目管理流程现状和存在问题

（1）项目启动阶段问题。在项目启动阶段，存在归属部门不明确的问题，主要由董事会确定项目立项初始方向和相关内容，但缺乏科学流程操作模式，因此存在主观性强的特点。市场营销部门通常是依据领导层决定调研，缺乏对市场发展现状的客观分析，其主导影响有限，市场部的作用主要是辅助证明和参考。同时不重视前期调研分析，在不规范调研下，导致项目流程不合理，无法对项目发展起到引导作用，容易引发失控。

（2）设计招投标阶段问题。房地产开发企业会采取设计外包的形式，企业更多的是监督审核项目设计开发方向和规划目标，根据方案出具预算，因此有一定背东西。同时，企业对项目时间推进管控不足，容易影响到项目进度。项目招标主要有招标准备、招标和决标成交三个阶段，其涉及工作繁杂，在管控需明确各部门职责。但当前其流程制度对各项工作过于细化，导致其愈加繁杂，容易出现工作重叠。

（3）施工阶段问题。在项目管理流程中，施工阶段是重点所在，关系着项目品质和企业发展。施工流程管理中，施工现场监理是开发企业代表，主要作用就是决定、审批，这种模式下对监理机构过于依赖，容易导致监管无力、滋生腐败等，影响到项目质量。且其组织流程中，很多工作只是进行了计划分析而缺乏实质控制举措，导致此流程实际意义欠缺。虽详细部署了质量监理规划，但流程不严格无法闭合，实际执行中问题较多。

（4）收尾阶段问题。房地产开发项目中，收尾工作是相当重要、繁杂的，是项目关键部分。由施工方发起项目验收和交接，提交相关资料，监理方进行审核评定，同时组织开发企业和设计单位等完成竣工验收，确认合格之后签署文件交接项目。但此流程中，未有效体现出对项目投入使用后问题的处理方式、对施工方控制约束等内容。

3房地产开发项目的流程优化管理策略

项目管理流程优化方面，要坚持以下原则，即符合企业基本目标、符合管理流程在宏观调控方面把握的原则。具体对各环节流程管理设计出合理优化方案，精简管理流程、合理调整、完善管理流程中知识体系，实现优化目的。具体优化策略从以下几方面着手：

（1）启动阶段。该阶段是对项目整体的引导，市场调研和分析是重要的基础工作，在优化流程中需转变领导决策层主导项目方向结构，实现市场开发部提出开发方向的模式，领导层与其共同商议可行性、调整方向，减少决策失误。优化后由市场开发部在大量调研分析后提出设计报告，然后董事会决断，共同研讨后确定专项项目开发部，负责执行项目目标等工作内容[2]。

（2）设计与招标阶段。对设计阶段流程优化中，需在设计进度控制中加入时间轴，其中的重要事件节点需进一步明确，在各时间节点执行相关工作、清晰设计部署。主要节点就是设计时间点、方案调整时间点、设计结束时间点和验收时间点等，各节点需有相应工作程序。以时间点推进设计进度，保证设计效率，企业可以更好地把控工作进程。

招标阶段流程优化，主要是通过整合实现简化目的，多个部门同步完成多个动作，更好地推进项目执行，而不再需要分解为更多部门，比如可以同步合并执行组织招标内容、组织招标文件工作。

（3）施工阶段。可以在项目监理中设置工作组，将项目施工工作分解到不同监理人员，实现专人专管专项事务。同时，组内设置总监、督导，部门出现工作重叠，各工作人员可以分管不同区域，其责任更加明确，有效防止监管不力、行贿腐败等问题。

（4）收尾阶段。对收尾阶段管理流程的优化，主要是针对其缺乏质量监控的问题，增加了后续工程质量保障措施。在初立合同阶段中，确立工程竣工需支付款项占比，工程竣工完成时依照一定比例结算，合同中需体现抵扣金额、比例和时间等。在一定延保合同期内，施工方解决项目问题，合同到期阶段尾款。如问题得不到有效、及时解决，则扣除保证金，严重的质量问题可依法起诉施工方。

4结束语

对房地产开发项目优化其管理流程，利于企业不断自我完善、调整进步和发展，当前市场背景下，企业应积极审视自身管理流程方面问题，及时加以完善优化，实现可持续发展和社会价值。

参考文献

[1] 李学华，郭青伟，尹航.房地产开发项目的流程优化管理[J].价值工程，2019，38（33）：50-51.

[2] 崔芊芊.房地产开發项目的流程优化管理[J].建材发展导向（上），2020，18（3）：312.