租购同权政策对居民住房租赁意愿的影响——基于logit模型的分析

文/徐青 王世桢 刘鹭鸶

引言

自1998年中国全面推进住房分配货币化及房地产业市场化以来，居民人均住房面积及住房自有率显著提高。住房市场过快发展的同时也带来了住房供给的空间错位与失衡、大多数市区住房资源紧张及部分地区住房供给过剩、城市内部住房资源分布不合理、住房价格过快上涨产生住房可支付性问题、住房资产过快增值引起收入差距扩大、城市开发和房地产业发展对土地资源的有效利用不足、住房租售市场失衡等一系列问题。

为促进房地产市场平稳健康发展，中国各级政府采取了货币、税收、土地等一系列涵盖住房价格及交易管制的调控政策。党的十九大报告指出，要加强社会保障体系建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

为推动住房租赁市场发展，2016年5月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月住建部会同国家发改委、国土资源部、公安部、财政部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，决定在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市推行租赁住房政策试点。各地方政府也相继制定了相关政策。这些政策中，租购同权是核心之一，该政策赋予住房租赁者与住房购买者同等享有城市公共服务的权利，以促进住房租赁市场的发展。

随着这些政策的出台与推行，租赁市场出现了较好的发展势头，但要实现租赁住房与购买住房享有同等公共服务仍是一项复杂的系统工程，耗时较长，需要对其中涉及的相关利益主体进行深入分析，需要对涉及的政策内涵及实施路径进行针对性研究，以便为完善租购同权政策提供指导。

一、研究综述

（一）租购同权政策

现有研究对租购同权政策给予了正面评价。如欧阳鑫（2017）认为，租购同权是中国户籍制度和产权制度的重大创新，将会削弱房地产、户籍与各种福利之间的依赖关系，为外来居民争取更多利益。周景彤等（2017）认为，租购同权政策旨在剥离房屋产权上的附属附加值，其长期意义大于短期意义。

关于该政策对房地产市场的影响，黄燕芬等（2017）分析了中国住房租售市场的问题及其产生原因，提出以“租购同权”促进“租售并举”，促进市场平稳发展。廖俊平（2017）认为，在中国住房自有率过高及居民购房率偏高的情况下，推行租购同权有利于将居住需求引导到租房上，促进租售市场平衡。在该政策对房价的影响方面，向为民（2017）认为“租购同权”“租售并举”以及“共有产权”的目的均在于改变购房偏好，鼓励租房，使住房回归居住属性，让更多的人有房可居，从而抑制和稳定房价。周杰清（2017）认为此政策对房价的影响有限。尚珂等（2018）利用房地产四象限模型分析了此政策对房价的可能影响。

具体到租购同权政策的实施上，王红玲（2017）认为，租房体系和法律法规不健全、优质教育资源稀缺、租房者不直接承担公共费用支出、租赁房源无法满足市场需求等因素一定程度上制约了租购同权的实现。林上军（2017）认为该政策更多的是政府扩大承租者权利的信号，要发展和规范住房租赁市场，必须解决两个问题:租屋供给和租屋赋权。韩静（2017）介绍了南京市租购同权建设中推行的《南京市房屋租赁合同》对租房人权益的保护及对租赁住房最低面积的规定。银昕（2017）梳理了近期相关政策发展过程，指出了国有企业应发挥重要作用。祝军（2018）提出了对国外政策的借鉴。李然（2017）在分析政策意图及市场发展阶段的基础上，提出对租购同权的五点建议：租赁性用地的确定、实物补贴与财务补贴并行、REITs成为租赁运营融资新途径、私有性公共服务资源作为必要补充、企业主导。

以上文献从较为宏观的层面，对租购同权的作用、实施、政策建议等内容进行了研究，而尚未涉及该政策对租房主体的租赁意愿影响，本文将在此方面进行探讨。

（二）住房租购选择

住房租购选择是住房市场研究的一个重要问题，在国内外都有广泛的研究。一般认为，住房租购选择对住房需求、住房自有率有直接影响，而这些因素与住房市场的发展有直接关联（Yang & Guo, 2018）。

通常认为居民租购选择受社会因素（婚姻、年龄、子女）及经济因素（住房的持有成本及租赁成本）的影响，已婚者、家庭人均税后年收入、居住满意度对购房意愿会产生正向影响（张黎莉，2019）。此外，税收被认为是重要因素（吴翔华 等， 2018），公共政策也会对租购选择产生影响。有学者（Bourassa & Yin,2006） 比较了澳大利亚和美国年轻家庭的住房拥有率，评估了补贴政策的影响，认为补贴政策的差异对拥有率的影响很小。有学者（Kattenberg，2017）分析了租金控制对荷兰住房租户选择的影响，发现租金控制的程度对房客选择有影响。有学者（Boehm，2014） 比较了美国和德国市场，发现美国人更愿意拥有住房，部分原因是抵押贷款利息可作税收抵扣。还有学者从使用者成本、家庭经济状况角度对中国居民的租购选择进行了研究（罗忆宁，2018；蔡洪波 等，2019）。本文将尝试探讨租购同权政策对居民住房租赁意愿的影响，以弥补现有文献这方面的不足。

二、模型构建及变量设定

（一）模型构建及变量设定

租购同权政策能够改进住房租赁者享有公共服务的福利水平，改善租房者的满意度，因而可以提高住房租赁意愿。公共服务包含了基础教育、医疗、养老等诸多内容，为进一步理解不同公共服务对租赁意愿的影响，还需要构建模型进行定量分析。住房租赁意愿如果用数值表达，显示为不连续变量，要么愿意，要么不愿意，而其影响因素诸多，因而适合利用逻辑回归模型进行定量分析。根据逻辑回归的一般形式，建立如下模型：

P代表租赁意愿，其结果来源于对问卷题目“如果租赁住房权利能够落实，您愿意一直租房吗”的回答，愿意为1，否则为0。

xi代表影响住房租赁意愿的自变量，根据已有研究，设计如下变量：

1.政策认知程度：本城市居民对租购同权政策是否有了解，或者是否知道本城市有租购同权政策，结果来源于对问卷题目“您知道现在居住的城市有无实施‘租购同权’政策”的回答，有赋值1，否则为0。

2.政策效果预期：即预见本政策是否会有效，结果来源于对问卷题目“您对政府实施‘租购同权’政策有信心吗”的回答，有赋值1，否则为0。

3.对租购同权政策中有关公共商品和服务的需求：具体包括户口、幼儿园、小学、初中、高中、大学、社区医院、社区养老等享有公共服务权利的需求，结果来源于对问卷“如果租赁的住房与购买的住房实施‘租购同权’，您认为这些‘权’应该包括哪些”的回答，对各选项的回答，选中赋值1，没有选中为0。

4.对本城市现有公共商品和服务的满意程度：使用李克特5级量表形式测量居民对本城市已经提供的幼儿园、小学、初中、高中、大学、社区医院、社区养老等七种类型公共商品及服务可获得性的满意度，分别使用量表测量居民满意度后，再使用SPSS将这些观测变量处理合并得到潜变量。

5.Z为控制变量，包括性别、年龄、收入、婚姻、子女、户籍是否在本城市等变量。

βi为模型待估参数，其数值大小及显著性表示以上因素对住房租赁意愿的影响方向及程度。α代表以上自变量之外的因素对租赁意愿的影响，为待估参数。

表1 变量定义与设定

对于租购同权对租购选择的影响，本文提出两个假设：

假设一（H1）: 居民对租购同权的感知程度会影响居民的住房租赁意愿。

假设二（H2）: 居民对租购同权的效果预期会影响居民的住房租赁意愿。

（二）数据来源与数据统计性描述

本研究选择北京、上海及国内推行租赁住房政策试点城市的租户和自有住房者，通过问卷星发放网络问卷，每个地区租户和自有住房者问卷量保持在120左右，共回收1505份问卷，有效问卷985份。对数据进行基本统计如表2、表3所示。调查对象中，租赁住房居民和自有住房居民分别为492个和493个，女性稍微多一点，年龄以19岁到40岁之间为主，年收入5万到20万之间，居住地在北京、上海、广东和其他试点地区城市间分布较为均匀。样本具有较好的代表性，符合本研究的需求。

表2 租赁住房居民样本基本特征统计

表3 自有住房居民基本特征统计

三、模型估计结果

由于租赁住房居民与自有住房居民为两类不同的群体，对上述模型使用SPSS分别进行分析。

（一）住房租赁者租赁住房分析

使用SPSS对模型进行统计分析，得到结果如表4所示。

表4 住房租赁者租赁偏好分析结果

可以看到，在模型中影响无自有住房居民租赁偏好的因素最重要的是对租购同权政策的信心，系数为0.708，且在1%水平下显著，假设二得到验证。这表明民众对租购同权政策的期待影响政策实施效果。本城市租购同权政策的推行也会极大提升居民的租赁偏好，其变量系数为0.569，并在5%水平下显著，假设一得到验证。这表明正在推行的租购同权政策能在一定程度上有效推动居民从住房购买市场向住房租赁市场迁移，这对住房租赁市场的发展至关重要。

租赁住房居民对本城市的公共商品和服务满意程度会显著影响其在本城市购置住房的意愿，如果居民对本城市的公共商品和服务有更高的满意度，则其购买本城市住房的意愿会显著增强（pubgood的变量系数为-0.421，且在1%水平下显著），这可能是公共商品供给中的“用脚投票”机制在发挥作用。该机制的基本思路是：在人口可以自由流动的情况下，不同地区的政府需要在征收同样数量税收的情况下，提供较高质量的公共物品以吸引纳税人。否则当其他社区能够提供更良好的福利时，人们就会“用脚投票”，主动流动并居住于其他社区，因为该地区为人们提供了其最中意的公共服务与税收组合。依这一思路推理，地方的公共商品服务支出会资本化到住房价格中，这在实证研究中得到了验证。在对中国公共物品资本化的研究中，郑思齐（2014） 和黄燕芬（2014） 分别对北京市及全国35个大中城市的数据进行了分析，证实了中国的房地产市场中存在的公共商品及服务资本化到住房价格中的现象。但是公共商品及服务资本化到住房价格的结论只是对“用脚投票”模型的间接论证，公共商品和服务的水平是否会直接影响居民的迁移意愿则需作进一步分析。

在有关住房租赁者对公共商品和服务的需求因素中，最重要的三项公共商品服务分别是上初中、社区养老及落户口。城市如果能够为租赁住房的居民提供相关公共商品和服务，则能非常有效地提高这部分居民对住房只租不购的意愿，这对发展租赁市场、推行租购并举是非常有意义的。就控制变量来看，男性比女性有更高的住房租赁意愿；随着年龄的增长，在得到期望的公共商品和服务的条件下，居民租赁意愿会提高。

（二）住房自有者租赁住房意愿分析

对使用自有住房者依以上模型进行统计分析，结果如表5所示。

表5 住房自有者租赁偏好分析结果

从居住自有住房者的住房租赁意愿影响因素来看，最重要的影响因素依旧是对租购同权政策的信心及认知程度，其变量的系数分别为0.63和0.524，且均在5%水平下显著，假设二与假设一都得到验证。期望租购同权政策提供的公共商品和服务中，落户口是自有住房居民最关心的：其系数为0.541并在1%水平下显著。在控制变量中，户口因素对居民是否愿意一直租赁住房有非常重要的负面影响，即如果一个居民不具有本城市户口，则即使为其在租赁住房中提供公共商品和服务，其依旧希望购买自己的住房。而其他控制变量的差异均不显著，表现出与租赁住房居民不同的特征。

对于本城市已有的公共商品和服务的满意程度并不能决定居民是否愿意一直停留在租赁住房市场（pubgood的系数为0.042且不显著），这表明对于在本城市已有住房的居民，本城市的公共商品和服务对其住房租赁意愿影响较弱，这可能是因为迁移成本较高，或者难以更多对比不同城市的公共商品和服务。这与对本城市的公共商品和服务的感知影响租赁住房居民租赁意愿形成对比，直接印证了蒂伯特假设（Tiebout hypothesis）。而有研究人员认为城市居民的流动性及迁移成本也会影响公共商品及服务的税收资本化程度（Hilber,2017） ,本文的研究从另外一个角度验证了这个结论。而这一发现也有非常重要的政策意义：在一定程度上将各个城市公共商品服务水平均等化，从而提高居民在不同城市之间的流动性，可更好地实现流动性匹配，同时也可以避免因为某一个城市公共商品和服务水平较好使得流动人口大量聚集而增加城市运行无效率。

（三）住房自有者出租自有住房分析

住房租赁市场的发展需要有足够的房源投入，因此问卷调查了自有住房者在租购同权政策下出租房屋的意愿。将前述公式中的因变量设置为是否愿意出租自有住房，自变量设置保持不变，用SPSS对数据进行分析，结果如表6所示。从结果看，政策认知（系数为0.532，在5%水平下显著）显著影响了住房自有者的出租意愿，这可能是租购同权政策通过税收资本化机制提高了房租的水平，从而提高了出租自有住房的积极性。另一个重要的隐含意义是，租购同权政策的推行会提高居民出租自有住房的意愿，从而增加住房租赁市场的供给，促进住房租购市场的均衡发展，实现租购并举的政策意图。除政策认知外，其他变量对住房自有者将住房出租地意愿均无显著影响。

表6 住房自有者出租自有住房影响因素分析

四、结论及政策建议

（一）本文的主要结论

1.租购同权政策通过对城市租赁住房居民提供公共服务，提高其居住满意度，增强其租赁住房愿意，这有利于住房租赁市场的健康发展。

2.居民对租购同权政策的信心及认知程度会显著影响居民停留在租赁市场的意愿，不同的居民对租购同权政策中的公共服务有不同的需求：租赁住房的居民更关注户口、社区养老以及上初中。自有住房的居民如果没有户口，则有更强的购买住房意愿。

3.如果一个城市的公共商品和服务水平更高，租赁住房居民会有更强的住房购买意愿，因此在一定程度上实现城市间与城市内的公共服务水平均等化非常重要。租购同权政策的推行会提高居民出租自有住房的意愿，从而增加住房租赁市场的供给，促进住房租购市场的均衡发展。这表明租购同权从住房供给和需求角度看都是可行的政策。

（二）本文的政策建议

1.加强政策制定及实施中的公民参与，提升居民对租购同权政策的信心及关注度。

2.实现公共服务均等化，促进居民在城市中顺畅流动；分析特定城市的租赁住房的公共服务供给，以更好地实现租购同权的政策目标。