华天酒店应用售后回租实现轻资产运营存在的问题和对策探究

彭为

【摘 要】本文以华天酒店运用售后回租为案例，介绍了华天酒店的基本情况、分析了该模式可能存在的问题，并为完善华天酒店“售后回租”轻资产运营模式提出相应的对策和建议，以促进华天酒店的持续稳定发展。

【关键词】华天酒店;售后回租;问题;对策建议

一、华天酒店公司简介

华天酒店集团股份有限公司（即华天酒店）是内地上市最早的旅游服务类公司。其母公司是华天实业控股集团有限公司，是一家综合性酒店旅游集团，是湖南省重点骨干企业，它也是国有独资企业，由湖南省国资委直接管理。

华天酒店是一家以酒店业为核心，以旅游和商业地产为两翼的现代旅游服务企业。其经营范围包括：卷烟零售、住宿、文化娱乐产业、酒店资产的运营和管理、地产开发和销售、商业地产经营和管理等。

二、华天酒店“售后回租”轻资产运营模式的问题分析

华天酒店运用售后回租实现轻资产运营模式在一定程度上改善了公司的财务绩效，但轻资产模式的实施并未有效改善华天酒店的财务结构，其财务风险仍较高。表明此运营模式发展还不成熟，仍需持续完善。以下分析售后回租轻资产运营模式可能给华天酒店带来的问题：

（一）公司经营风险增大

2013年，华天酒店新增资产运营的操作模式（即售后回租交易内容需遵循的交易原则）可以发现，售后回租轻资产运营模式会在一定程度上会增大公司的经营风险。第一，售后回租业务的租赁期比较长（10-15年），无形中会增加公司的经营压力。第二，在租赁期满后，同等条件之下，华天酒店享有优先租赁权，这就表明公司具有较大的续租风险。

（二）核心业务地位减弱

在全面实施“售后回租”运营模式之前，华天酒店的经营业务包括酒店服务业、生产制造业、房地产业，酒店服务业是核心业务，每年营业收入的所占比重都在85%以上。在2013年（即开始全面实施“售后回租”运营模式），华天酒店增加了酒店资产运营及其管理业务，扩大了公司的业务范围，使得酒店服务业的地位有所下降，而且2013年营业收入所占比重只有71.15%。

华天酒店2013年酒店服务业的营业收入较前两年相比均有所下滑，房地产和制造业也呈现出下滑的趋势，只有增加的酒店资产运营业务实现了26.83%的营业收入。正是由于增加了酒店资产运营业务，才使得酒店核心业务地位被削弱。尽管多元化经营有利于提升公司竞争力和综合实力，但如果不结合公司实际情况而过度多元化可能会适得其反，不利于公司的持续健康发展。

（三）产生对业主的依赖

华天酒店在实施售后回租资产运营业务时，将酒店资产以公允价值出售给非特定客户，这些客户可以是企业自然人或者法人。不论是哪种客户，只要公司与客户达成售后回租业务协议，最终都将成为公司售出部分酒店资产的业主。考虑到成本和稳定性原则，公司酒店资产销售对象将会存在一定的局限性，也就是说，公司将会与一个或几个固定的业主建立合作。因此，公司必然会对一个或几个固定的业主形成依赖，而此依赖对于公司来说是不利的。

三、完善华天酒店“售后回租”轻资产运营模式的对策建议

（一）适当的扩大规模

对华天酒店来说，公司实施的售后回租资产运营业务，将一部分酒店资产出售，会导致过去已有的优质酒店资产变少，所以公司的酒店业务仍需持续地扩张，以保证公司酒店服务业的持续稳定发展。

酒店扩张可采用并购、直营和加盟等方式。对于华天酒店，最好扩张方式或许是自营，该方式可保持品牌的一致性，还可得到比较高的收益。但公司在抢占市场份额和快速扩张时，应当保持合适的扩张规模。这样可以减少盲目扩张给公司带来的损失。保持适度扩张可推动资产运营业务的开展、提高公司市场占有率，从而促进公司酒店业务的持续发展。

（二）实施多元化的融资方式

华天酒店的融资渠道及方式不够多元，资金主要来自自有资金的累积和银行贷款。华天酒店运用售后回租运营模式后，公司的负债比率仍呈现出上升的趋势，且该指标数值都达到了64%以上，这也就代表存在较高的经营和财务方面的风险，使公司的偿债能力不足。所以，公司要严格把控好银行借款规模，摸索更多的融资方式，达到降低资金成本、负债的水平和财务风险等，实现公司长远稳定发展。

对于华天酒店来说，可以借助自己稳定增长的经营业绩及较好的信誉，利用商业信用以筹备资金。除采用商业信用之外，公司还要积极的探索包括信用证、保理等创新的融资方式，还可吸收机构投资者投入的资金、吸引外商资金等，从而规避了融资方式单一，确保了融资方式的多元化。

（三）确保核心业务的地位，提高核心业务的获利水平

华天酒店成立以来，其核心业务始终均是公司的核心业务，应维持核心地位不变，不能因为增加酒店资产运营业务而忽略酒店服务业的发展。因此，公司应采用合理的举措来维持核心业务的地位，以达到降低经营风险的目的，促进“华天”品牌的稳定发展。华天酒店联系现状，从这些方面着手：第一，华天酒地应准确定位目标市场，不能把目标市场仅仅局限在过去的中高收入目标群体，还应该将目标市场拓宽到中低收入的大众群体。第二，在拓宽目标市场的基础上，华天酒店还应当加强产品经营创新，创新产品的营销模式。第三，华天酒店可以对其他酒店实施并购，从而扩大公司规模和品牌的影响力，以提高品牌的经济效益。

华天酒店2011年-2013年主营业务收入结构可看出，新增资产运营业务以后，使酒店核心业务地位被削弱、经营业绩也有所下滑。而且在对华天酒店运用售后回租运营模式后的财务指标进行分析时，发现公司盈利能力得到了一定程度的提升，为公司带来了积极的财务效应，但是盈利水平的提升程度还是比较弱。华天酒店核心业务的地位被削弱、盈利水平提升程度较弱，主要是受国家宏观政策的影响，中央提出了六项禁令和八项规定等政策，对高端酒店造成严重的影响和挑战。因此，在这种形势严峻的背景之下，公司应及时做出反应并采取相应的解决措施，从而有效提升公司盈利水平和竞争优势。公司可在酒店业方面可以学习借鉴国际一流品牌酒店的经验，加大客房软硬件设施的建设，提升客房出租率。對局部亏损、闲置经营场所，公司可以采用联营、对外招租等新形式，通过减少自营面积来增加公司收益，以提高核心业务盈利水平。

（四）引入多个合作对象，选择最好合作业主

在实施售后回租运营模式这个期间，为规避对于业主产生依赖，华天酒店应同时引入多个合作对象，在合作方之间形成一定的竞争，从而在此竞争终得到较高的利润。即华天酒店应把酒店资产同时出售给对个不同客户，与不同的业主之间建立合作的关系，达到降低经营风险，规避过度地依赖某一家固定业主。所以，引入多个合作对象也是为了确保公司经营业务的正常稳定运营，还可以分散风险。在此同时，公司还应当联系自身的要求和客户实际，认真思考权衡各种因素，选择最好最佳的合作业主，从而规避依赖业主而导致不利影响情形，进而缓解公司的经营风险、确保酒店业务的长远健康发展。

【参考文献】

[1] 邱芬.华天酒店“售后回租”轻资产运营模式的财务绩效研究[D].湖南：湖南大学，2014.

[2] 陈瑶.华天酒店售后回租运营模式应用的案例分析[D].江西：江西财经大学，2017.