房地产价格波动对我国银行系统性风险的影响研究

摘要：近几年房价波动成为引发商业银行系统性风险的源头，阻碍了经济发展。本文根据经济环境实际情况，结合理论分析和案例分析发现房价波动主要是通过不良贷款率这一渠道进一步影响到银行系统性风险。在此基础上本文认为银行需完善信贷评估体系和监管制度，房地产企业扩展融资渠道，共同创造良好的经济环境。

关键词：房地产价格;银行系统性风险

1.引言

1.1研究背景

随着城镇化改革的进一步发展，市场对城市住房的需求仍然处于一种紧迫的状态，再加上近几年股市低迷，房市成了投资的最主要的市场之一，房地产业得到了快速发展，房价节节攀升。房地产行业的繁荣发展离不开强大的资金支持，以银行为中心的金融发展体系决定了房地产业的融资需求要依靠商业银行来满足，商业银行银行如果实现信贷紧缩政策，房地产行业融资困难且企业资金链断裂将造成价格崩盘，此时房地产商又出现大量信贷违约情况，这又将导致银行出现大量坏账烂账，如此一来恶性循环。同时房地产市场贷款额约占商业银行的总贷款额的28%，说明我国有大量资金流入了房地产市场，房地产信贷风险也越来越重要，房地产价格的波动将严重影响到银行体系和金融市场的稳定。

1.2文献综述

徐龙彪[1]认为目前房地产融资环境恶劣，房地产企业之间的竞争激烈，面对这种情况企业应加快销售资金回笼，拓展融资渠道。齐讴歌[2]研究发现房地产市场风险和银行信贷之间有着显著的关联性，房地产市场风险在房价下降时最容易累积。蔡真[3]在理论分析的基础上发现房地产市场风险从三种途径——房价下跌、房贷违约和影子银行信用链条断裂传染到金融系统。沈悦、李计国、袁伟[4]通过分析整合国内外最新研究动态提出了房价波动对系统性风险的影响以及防范。马勇、吴雪妍[5]通过门槛面板模型的实证分析发现银行信贷对房价存在显著的影响。李光绪[6]通过分析房地产开发环境的现状，提出了房地产企业转型升级的具体路径和建议。

2.房地产价格波动对银行系统性风险影响的理论分析

2.1市场流动性

概括来说，资产价格上涨时市场流动性增加，企业在市场中更容易获得融资，反之资产价格下跌时企业融资困难。当房地产价格大幅度下降时，市场出现流动性风险，银行为避免发生挤兑现象以及保持其信用度和公信力，它将出售持有的非流动资产以满足银行日常经营的流动性需求。当市场上出现大量非流动资产时，银行将通过降低价格来提高其竞争力，其结果将会导致价格的进一步下跌，恶性循环的结果将加速银行系统性风险的蔓延。即资本市场的风险传染至银行业，银行之间的风险互相传染，当风险积累到一定程度时将产生银行系统性风险。同时市场流动性缺乏时，银行减少贷款量将导致房地企业直接融资困难，此时企业将减少投资，甚至采取违约行为，这样将导致资本市场的风险最终演变为金融风险。

2.2资本金

资本金变动与资产价格波动密切相关。企业在投资新项目时也需要自己的资金，其变化也会对系统性风险产生影响。房地产信贷风险潜在存在，其风险将随着价格上涨逐渐累积在银行内部。企业净资产随着资产价格上涨而增加，可抵押的价值总量增加导致银行评估出的企业信用增加，企业在银行的信贷总额增加。房价总有下跌的时候，房价下跌初期带来的损失会先影响到企业利润。如果房价继续下跌，损失严重影响了企业的运作，当企业不能承担损失时，超出部分将由银行承担。大量坏账的出现将对银行的经营造成威胁，当多家银行出现该情况时，则银行系统流动性不足，进而可能引发银行系统性风险。

3.房地产价格波动对银行系统性风险影响的国际例子

3.1日本案例

在20世纪80年代，日本房地产价格由于当时宽松的经济政策和大量资金的投入在短时间内飙升。当时日本房地产价格增长200% ，日本的土地资源供不应求，日本房地产抵押品评估的安全系数极高，因此日本银行更倾向于房地产市场的贷款。为了获得更多利润，部分银行使用另外的渠道向房地产开发商提供间接贷款。并且日本商业银行接受二级抵押贷款并向土地所有者提供大量资金。日本政府为避免房地产泡沫出现颁布了一系列政策，日本政府首先要求持有不到两年的土地交易必须交高税，然后日本政府采取金融紧缩政策，宣布商业银行停止向房地产贷款;1990年日本政府又进一步严格控制土地开发量和房地产的信贷规模，但这一系列政策使得房地产数量减少，供不应求，反而加速了房地产价格的增长。

连續发放的金融紧缩政策，以及多次贷款加息后，房地产开发商无法融资，资金链断裂，日本房地产市场信用体系崩溃，同时购房成本大幅度上升，房价暴跌，弃供现象开始出现。由于日本商业银行向房地产开发商发放大规模贷款，泡沫破灭后，日本商业银行遭受重创。日本房地产泡沫的破灭造成了日本经济体系近20年的经济萧条。

3.2美国案例

美国在20世纪70年代经历了严重的通货膨胀。房地产价格在1986年见顶，随后国际油价事件和纽约股市事件出现，房地产市场危机爆发。房地产价值和金融机构抵押贷款的价值在房地产泡沫破灭后急剧下降。同时美国储蓄和贷款协会的坏账比率在此影响下上升至1.18%，5年内增长了近7倍。到1986年，联邦储蓄存款保险公司已经失去偿付能力，一系列事件导致了自20世纪30年代大萧条以来美国最严重的银行危机。

在21世纪，美联储的联邦基金利率从5.98%下降了1.01%代表着美国进入了负实际利率的时代。与此同时，扩张性货币政策导致房地产信贷机构放宽购房贷款条件。2004年之后的短短两年内美联储连续17次提高联邦基金利率，1%的利率上涨到5.25%。利率上涨政策导致美国房地产政策由盛转衰，房地产泡沫破灭于2006年中期开始。此次房地产泡沫扩张的根本原因是次级贷款大量发放，次级贷款市场推动了美国的住房需求，导致房价快速上涨。2007年在房地产泡沫破灭的影响下次贷危机的全面爆发，次级贷款违约风险很快传染到次级债券，后来变成了次债危机。风险不断累积扩大，并随后传染到其他金融部门，由此发生了1930年以来美国最大的金融危机。

3.3国际例证分析

从这些国际例子中发现，在经济危机出现之前，银行信贷政策先经历一段时间的扩张再至政策收缩，房地产价格从疯狂上涨到快速下跌。由此可以分析，当银行信贷资产规模迅速扩大时，大部分此类贷款成为坏账。银行坏账和不良资产的增加将会影响到银行的运营，再加上没有采取有效的管理措施，银行信贷不可避免地收紧，从而造成了银行在日常经营流动性方面存在困难，导致房价下跌。虽然我国经济制度和日本、美国的经济制度有着极大的区别，但在某些经济方面也有着共同性。目前我国房地产价格一直居高不下，银行也对房地产市场过度乐观，房地产信贷规模过度扩大。并且随着中央银行宣布政策上调贷款利率，严格监控房地产贷款的审批，房地产市场融资越来越困难，房地产市场风险的积累为系统性风险的发生埋下了隐患。

4.总结与对策建议

房价过度波动会给银行的经营带来负面效应，如果银行业遭受严重损失，风险将迅速蔓延到整个金融体系，并影响到经济中的其他部门。鉴于中国房地产市场系统性风险的主要特征，提出以下对策和建议：

4.1监管主体

加强房地产市场金融监管。房地產金融体系的完善需要政府监管部门和银行共同努力，建立更加科学和严格的管理体系。在房地产市场呈上升时期，不可放松警惕，应加强对金融机构贷款的监管;在房地产市场低迷的情况下，政府部门应制定相应的财政政策，提醒金融机构在审慎合理的基础上支持房地产开发企业的建设。同时，要加强个人住房信贷监管，提高个人住房贷款资产质量，防范大量风险贷款，避免金融危机的发生。

4.2银行方面

完善房地产信贷风险评估体系，建立有效的信用信息系统和内部控制体系。对开发商进行详细的调查，重点是项目本身的风险评估。银行内外部信息资源的梳理与整合，应以完善客户数据库为出发点，建立银行与银行、银行与政府之间的客户信息共享体系，同时需要涵盖银行信贷业务风险的监控系统。为防止内部控制的早期信用风险，有必要建立有效，严格的内部控制制度，加强对信贷人员的监督。

参考文献：

[1]徐龙彪.房地产行业融资环境及对策浅析[J].财务与会计，2018（15）：64.

[2]齐讴歌.房地产价格波动对金融体系的传导效应研究[J].统计与决策，2015（16）：144-148.

[3]蔡真.我国系统性金融风险与房地产市场的关联、传染途径及对策[J].中国社会科学院研究生院学报，2018（05）：42-61.

[4]沈悦，李计国，袁伟.房价冲击系统性风险的机理、影响及防范：一个文献综述[J].华东经济管理，2018，32（10）：5-13+2.

[5]马勇，吴雪妍.银行信贷如何影响房价？[J].金融评论，2018，10（03）：1-22+122.

[6]李光绪.后金融危机时代中国房地产开发模式转型升级路径及对策[J].商业经济研究，2016（06）：200-202.

作者简介：周一波（1997-），女，江苏靖江人，金融硕士，研究方向：商业银行。