关于保障房开发企业成本管理与效益评价的探讨

赵尚玲

摘要：我国政府近年来先后出台了一系列政策和措施抑制房价的快速上涨，如：限购限贷、土地拍卖出让、大面积开发保障房、税收调整供给控制政策等，这些措施和政策的出台使得房地产行业内部的竞争愈演愈烈，一部分房地产企业的盈利能力不断下降。对于保障性住房开发企业而言，在国家各项政策的指引下，一方面要顾及自身的良性循环与发展，另一方面还要提升企业的综合盈利能力，并真正从根本上解决中低收入人群住房难的问题。因此，这就要求保障房开发企业必须高度关注成本管理，并同时兼顾社会效益。本文将就保障房开发企业成本管理与社会效益评价等相关方面的问题进行探讨，为促进保障房开发企业完善其项目规划和建设、增加其社会责任、提升社会环境的适应性奠定基础。

关键词：保障性住房，成本管理，社会效益，经济效益

1.引言

房地产行业是我国国民经济发展中的支柱性产业，具有高投资率、高风险、较长的上下游产业链、建设周期长、使用周期长的行业特征，由于受各方面因素的影响，近年来房地产企业的竞争愈演愈烈，如：开发技术、人口数量、市场经济政策和环境、政治因素、土地资源等。我国从2014年开始为了能够全面促进房地产行业的良性循环与发展，对该行业进行了宏观调控，并先后出台了一系列措施，这在很大程度上使得房地产行业的竞争更加激烈。保障房工程是一项惠民工程，保障房开发企业成本的高低将直接关系到财政资金的投入、广大人民群众的切身利益。保障房开发企业做好保障房项目的成本控制能够及时发现在项目建设中的投资风险、及时采取相应的纠正措施，确保项目成本目标的实现。

2.保障房分类及成本特点

可以将保障性住房根据不同的性质划分为：经济适用房、公租房、廉租房、两限商品房、定制安置房不同的类型。

2.1取得土地的途径不同使得土地的成本构成出现差异

我国普通的商品住宅主要是通过出让土地的方式来获取，一般而言，土地费用所占的比例在商品住宅的总成本中达到30%～50%，并且随着土地价格的不断上涨而呈现出不断攀升的趋势。对于保障房国家并不收取土地出让金，只需要保障房开发企业支付土地征用费、拆迁补偿费就可以获得。

2.2国家对保障房提供了相应的财税优惠政策

早在2008年3月3日我国财务部和税务部就共同联合发布了相关通知，通知中对保障性住房的税收优惠政策作出了明确规定，并进一步指示：在未来国家将在促进廉租房、经济适用房、租赁住房、定向安置房等方面的健康发展加大税收优惠政策的力度。如：免征保障房开发企业城镇土地使用税等。

2.3保障房利润较低

一般而言我国普通商品房的利润保持在15%～30%之间，高档商品房的利润更高，有的甚至达到45%左右。保障房开发建设国家给予了政策支持并明确规定保障房的利润率不得超过项目投资直接费用的3%。由于保障房开发建设项目受政府及相关政策的约束，使得保障房的利润较低，政府来确定房价，不能通过市场买卖对成本支出进行分摊，从本质上看属于福利开发用房。

2.4商品房与保障性住房在销售上的差异较为明显

与普通的商品房开发企业存在明显的差异，保障房开发企业与当地政府部门进行良好的沟通与合作后，完成保障性住房的开发和代建。房屋竣工后必须与政府部门进行积极的沟通，以便能够尽快回收投资款项。在与政府部门进行沟通前，保障性住房开发企业应将房屋建设施工过程中各个阶段的成本支出数据、施工的进展情况等资料准备好，这样才能根据与政府部门签订的协议收回投资款项。商品房开发企业主要是通过融资贷款的方式来完成开发与建设，还处于施工阶段时，商品房开发企业就根据自身的项目打造出完美的营销方案，以此来宣传项目的优势和品牌知名度，同时对样品间进行软装强化，这样能够促进商品房的销售，最终达到迅速回笼资金的目的。

3.保障房开发企业社会效益评价指标

社会效益主要是指能够最大限度的利用目前有限的资源来满足社会上人们日益增长的物质文化需求。

3.1生产及管理方式的创新

在传统的现浇建筑工程施工管理模式中存在着：生产效率低、施工周期长、安全隐患多、环保效益差等弊端，装配式结构体系的出现改变了建筑行业的生产方式，使得建筑行业逐渐由劳动密集型向科技密集型的方向转變，由单间定制向批量化生产的方向转变，由资源粗放式管理向环境集约型管理的方向转变。因此，生产及管理方式的创新将掀起建筑行业的一场全新的革命。

3.2技术集成的创新

随着保障性住房的不断发展，在技术方面集成了多种现代建筑工程科学技术和工业化生产方式，实现了对过去粗犷的、传统的建造技术的精细化改造。技术的创新和突破是保障房建设的基本前提，这就要求保障性住房的建设应建立新的技术标准，实现设计方法、施工技术和质量控制的规范化管理。保障性住房技术创新在产业链上起到牵一发而动全身的重要作用，将是推动整个住房建设和城乡建设领域技术进步的最佳途径。

3.3市场带动力

一直以来保障房建设的特点是：建筑体量小、户型面积小、种类单一、标准化程度较高。特别是在建筑质量方面，由于保障性住房属于民生改善工程，也就对建筑质量提出了较高的要求。如果以保障性住房的建造作为切入点，这将对大规模的推行建筑行业的改造起到了市场带动作用。

3.4社会公众认可度

保障房在建造过程中注重采光、采暖、通风等满足客户居住的需求，特别是在装修方面更应该侧重于用户的感官体验，如：卫浴、整体式厨房装修等能够最大化的满足人民群众的要求。客户的体验和社会公众的认可度是最好的市场反应，也是推动政府、保障房开发企业等建设主体快速发展、提高建筑市场占有率的基本保障。

3.5工人的业务水准

随着我国城镇化发展进程的不断推进，加快了我国建筑产业化的发展步伐，每年这方面相关从业人员的数量也在逐年激增。但是庞大的从业人员基数使得建筑产业的劳动效率整体偏低、技术含量并不高，尽快提高建筑行业工人的业务水平不仅能够节约大量的人力资源投入、节约人工成本，还能够有效缓解建筑现场施工人员劳动效率低下的弊端。

4.保障房开发成本管理中现状与存在的问题实例分析——以A公司某保障房项目为例

4.1A公司保障房一期成本明细情况分析

该保障房一期项目在计划时期与项目完工之后的真实成本之间相差了8.93% ，也就是真实支付的成本与最初预算成本相比超出了48528248元。通过对该项目预算方案的比较之后可知：在该项目中，实际超支率为8.93%，这一预期管理计划的超支率6%明显增加了2.93%。经过对该项目进行详细分析后发现，之所以会造成这种超支，主要是由于：项目在施工过程中出现了材料品质问题、合约延期问题、安全隐患问题、不合格返工问题。由于这些问题导致前期的工作一度停止并重新开始，工作一度停止并重新开始，导致该项目在材料管理上出现了问题，施工所需的原材料并未及时交付，从而增加了人工成本。另外一个原因是由于对工人的安排和工程设计的时间问题使得人工成本增加。

4.2A公司保障房开发成本管理中存在的问题

通过上述分析可知：A公司保障房开发成本中存在的问题主要集中在如下几方面：第一，成本管理工作的职责分工不到位。成本管理是房地产开发公司进行重要环节，涵盖了成本预算、财务管理等相关的工作。全成本管理模式要求保证性开发企业成本管理人员综合应变能力较强，必须拥有坚实的设计、营销与管理、工程成本、财务管理等方面的理论知识，同时还应该具备丰富的实践经验。从整体上看目前A公司在这方面的缺陷较为明显，财务部门被赋予了成本管理的控制权、作为主要监督部门的经营部门主要负责降成本的制定成本的制定，同时还要高度关注同时还要高度关注、推进情况，并且对工程成本进行预测。很明显这种模式存在职能重复的现象。第二，目标成本的估算还存在较大的偏差。该项目在施工过程中之所以会出现成本估算的偏差主要是由于：项目的申请需要时间，但是施工方并没有进行事前的现场调查和分析就设计了项目，并且希望能够尽快完成项目的建设与施工。A公司如果能够加强对施工时期成本的管控就不会出现成本大幅增加的问题。第三，保障房成本支出缺乏动态化、全过程管理。A公司只是对保障房成本支出期末与期初预算进行差异性对比，有时这种差异性对比只是为了应付上级的检查要求，对于存在差异的原因并没有进行深度剖析，特别是在成本动态化分析上还存在欠缺。

5.加强保障房开发企业成本管理，促进社会效益体现的措施

5.1加大各部门成本责任主体的落实

保障房开发企业可以通过“目标成本责任管理体系” 的构建切实落实各部门成本责任主体的责任。首先，应建立健全并逐步完善成本控制制度，凡是与成本管理相关的组织都要编写成本管理预算，并结合环境的变化及时予以修正。其次，实现目标成本控制。这就要求保障房开发企业应确定目标成本责任的主体和具体流程，创建较为成熟的成本管理体系，从而推进成本控制的高效完成。

5.2制定合理的保障房质量目标和工期目标

保障房质量的好坏直接关系到企业的声誉和政府部门的信誉，因此企业在进行成本管控时，一方面要将成本控制在最小的范畴内，另一方面还必须从整体上考虑工期的长短，从而保证项目建设的一致性。保障房开发企业的项目在建设中会将整个项目进行拆分，拆分为不同的小项目、子项目，对于一些不太重要的项目，可以适当延长工期来达到控制成本的目的。例如：保障房开发企业应制定合理的建设方案，并逐步完善建设流程。

5.3建设保障房动态成本管理机制

成本管控始终贯穿于保障房开发项目的整个过程，这就要求保障房企业必须将管理的重点转移到动态成本的管控上，将动态成本与目标成本进行比较，科学地分析产生差异的原因，同时结合企业的实际寻找在成本动态化管控中存在的问题，避免财务风險的发生。例如：保障房开发企业可以明确负责动态成本管理的主体、确定动态成本管理的主要内容、充分利用动态成本管控方式对工程成本进行有效控制、通过现在信息化管理手段对动态成本的开展情况进行回顾。

5.4提高信息管理效率

随着现代信息技术的发展，在大数据和信息时代很多企业已经建设了较为成熟的信息化管理平台，并将其运用到日常的工作中。保障房开发企业也应推出信息化管理系统的建设，以此来保证成本管理的数据化和网络化。在这方面，万科企业与金蝶软件有限公司进行了首次合作，并结合万科企业的实际共同创建了成本管控系统，通过科学的成本管理方法和模式促进老万科企业成本管理效率的提升，实现了企业的经济效益和社会效益。

6.结语

综上所述，保障性住房建设是造福广大人民群众、促进我国和谐社会稳定的一项极为重要的惠民工程。因此，保障房开发企业应加强成本管理与社会效益、经济效益的评价与融合，加大对保障住房不同环节成本的动态化管控，一方面降低成本，另一方面必须把控好房屋的质量，这样才能为广大人民群众提供更好、更多的人性化居住条件，在共建和谐而稳定的社会环境奠定基础。

参考文献：

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[3]崔芙芝.保障性住房建设成本管理的控制分析[J].住房与房地产，2017（2）：25.