房地产企业投融资策略探究

雷雨星

摘要：房地产行业是我国的支柱型产业，近些年来一些房企为了谋求更为迅速的发展，所以展开了积极的投融资活动。本文主要分析房企投融资活动的价值，然后针对房企在开展该类行为时存在的问题，提出相应的优化对策。

关键词：房地产企业;投融资;策略

近些年来，随着我国市场经济的高速发展，以及居民生活水平的不断提升，房地产行业迎来了高速发展期，甚至已经发展成为我国的支柱型产业。房地产企业为了实现更为迅速地发展、把握行业的机遇，所以展开了一系列的投融资活动。房地产企业通过投融资活动的开展，不仅有利扩大自身的资本实力，同时也有利于分散经营风险，实现更为稳健的发展效果。但是客观上来看，目前很多房地产企业在具体的投融资工作开展过程中，还存在着诸多的不足。这不仅无助于房地产企业的稳健发展，甚至还会为房地产企业埋下金融隐患。

本文主要分析房地产企业展开投融资行为的价值，然后针对当前房地产企业所存在着的客观不足，提出相应的优化对策。借助于本文的分析，既可以让房地产企业认识到投融资活动对于自身发展的价值，同时也可以为房地产企业的投融资活动提供一定的实践参考价值。

1.房地产企业投融资活动的内涵和价值

国内的房地产行业在享受市场发展红利的同时，也面临着激烈的市场竞争。而为了能够有效缓解自身的市场竞争压力，房地产企业展开了积极的投融资活动。下文首先分析房地产企业投融资活动的内涵和价值。

1.1房地产企业投融資活动的内涵

投融资是企业经营中的两种形式，简单来说就是企业的融资行为以及企业的投资行为。

房地产企业的融资行为是指企业在发展过程中，根据自己的经营目标，面向企业内部以及全社会募集资金的过程。企业融资包括内源融资和外源融资两种形式。企业的内源融资主要是由留存收益和折旧构成，外源融资则是指企业向企业之外的社会各界进行全面、广泛的融资活动。

房地产企业的投资行为是指企业将自身的资产投入到相关领域，并且自愿承担相应的风险，然后享受合法的收益的过程。房地产就企业的投资行为也可分为直接性投资和间接性投资两类。其中，直接性投资是指企业把资金投放于生产经营环节中，从而获得更多的收益。而间接性投资则是指企业把自己的闲散资金用以购买股票证券等等，从而实现更多的收益回报。

1.2房地产企业投融资活动的价值

在当前的社会背景下，房地产企业为了能够实现更为理想化的发展效果，尤其是为了实现规模和利润的不断扩大，所以展开了一系列的投融资活动。房地产企业展开投融资活动具备以下几个方面的价值：

第一，借助于灵活而广泛的融资活动的开展，能够给缓解房地产企业发展的资金困境。房地产企业要想占据更大的市场份额，就必须不断地进行规模上的扩张。而房地产企业的规模扩张，离不开资金的支持。房地产企业借助于灵活的融资活动的开展，可以为企业规模的扩张提供更多助力。

第二，房地产企业展开灵活的投资行动，也有利于夯实企业的发展基础，以及帮助企业实现更为多元化的收入。房地产企业积极地进行对内投资，能够扩大产能，产生更大的发展效益;而房地产企业积极进行对外投资，也可以为房地产企业提供更为多元化的收益，从而帮助房地产企业实现更为稳健的发展效果。

2.房地产企业投融资现状

目前，房地产企业在发展过程中已经充分认识到了开展投融资活动的价值，但是很多房地产企业在展开投融资活动的过程中，还存在着一系列的不足，这主要可以概括为以下几个方面：

2.1房地产企业的融资不足

对于房地产企业而言，在面对激烈的市场竞争时，首先应该解决自身的融资困难。但是一些房地产企业在融资过程中还存在明显不足：

首先，融资渠道较为狭窄，造成了融资能力非常有限。目前，房地产企业在融资以缓解自己的燃眉之急的时候，往往只是依赖贷款渠道或者上市融资的渠道。但是无论是贷款还是上市融资，都存在着客观的高门槛情况，如一旦无法达标，就会造成房地产企业融资困难的情况，在这种背景下，企业的发展也就容易陷入困境。

其次，企业存在着融资回报率较低的情况。房地产企业要想实现更为理想化的融资目的，就需要给予投资人以相应的投资利润回报。但是，近些年来国内的房地产企业虽然实现了快速的发展，而其利润率相对来说较低，因此无法拿出更多的利润回报投资者，这就在很大程度上限制了房地产企业的融资能力。

2.2房地产企业的投资不足

目前，房地产企业也展开了积极的投资行为，但是从客观上来看，很多房地产企业还存在着一系列的投资不足情况，这主要可以概括为以下几个方面：

第一，一些房地产企业的投资缺乏科学化的决策。对于企业而言，要想实现更为理想化的投资效果，就必须进行充分的科学决策。但是，很多房地产企业缺乏科学决策的能力，从而造成了投资的盲目现象，这就极其容易造成投资风险。

第二，一些房地产企业的投资缺乏战略意识。对于一家企业而言，其投资行为不仅仅是希望能够获得更大的回报，同时也是希望能够完成自身的产业战略布局。而目前很多房地产企业在发展过程中，还存在着战略意识不足的情况，这也就造成了企业投资混乱无序的现象。

3.房地产企业投融资行为的对策建议

针对于目前房地产企业投融资过程中所存在着的不足，本文认为企业未来应该从以下几个方面进行着力优化：

3.1房地产企业的融资策略

3.1.1积极加快推行企业上市债券融资

房地产开发企业一直都希望未来能通过发行上市债券融资方式来快速筹集充足的市场资金用以扩大市场规模，增强自身实力。上市直接融资被市场普遍认为不仅是最有效和最理想的直接融资方式，同样它也具有融资成本低、分散和无风险的三大特点，但由于对上市直接融资企业条件高、审批严，中小房地产开发企业大多数前期无法成功上市。针对当前中小房地产投资企业的发债难、发债贵的问题，中共中央办公厅、国务院办公厅近日对外联合发布《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，强调中小企业要进一步健全和完善房地产债券的发行激励机制，实施市场化的民营企业首发上市债券股权融资支持管理工具，采取中小企业出售债券或者缓释债券股权凭证、提供信用凭证或者增进股权融资服务等多种股权融资方式，满足那些经营正常、暂时面临资金流动性紧张的大型民营企业合理的债券股权融资需求。积极探索和实施对民营企业债券股权融资的支持管理工具，鼓励民营企业设立规范市场化运作的专项基金，开展对民营企业的兼并收购或财务机构股权投资，大力发展高收益房地产债券、私募债、双创专项债务股权融资支持工具、创业投资基金类债券、创新类企业专项融资债券等股权融资产品。在进一步强调了债券股权融资多种方式重要性的同时，《指导意见》也提出了支持中小企业积极利用其他资本渠道向市场直接进行股权融资。同时也明确指出，加快中小企业的首发上市债券融资进度，为支持主业特色突出、规范市场化运作的中小企业首发上市债券融资提供便利。

3.1.2发展房地产信托公司贷款

房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、购买房地产证券等方式投资房地产，主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合的型业务模式。大部分信托资金通过信托贷款或者带回购条款的股权融资。投资房地产项目，主要是参与地产项目“招拍挂”拿地阶段、前期工程阶段和工程项目施工阶段。信托公司属于大型金融机构之一，拥有大量房产投资风险资金，方便快捷、专业融资、理财产品优势和丰富融资经验是信托公司自身具有的独特融资优势，通过信托融资计划，根据房地产投资企业不同的需求开发融资项目，设计不同的信托融资理财产品，有利于企业为房地产企业发展注入更多固定资金，加上信托融资过程成本低、费用少，可以创造相对宽松的市场环境。

3.2房地产企业的投资策略

3.2.1强化科学决策水平

任何投资行为都伴生着一定的风险，所以，房地产企业在投资过程中，一定要加强自己的科学决策能力。首先，房地产企业应该建立完善的投资团队，对企业的各类投资行为进行严格地审计，从而尽量规避风险。其次，房地产企业的投资行为还应该做到量入为出，切不可为了一时的利益而影响公司正常经营的现金流。

3.2.2采取合理投资布局

房地产企业应该充分地认识到，自己的投资行为不应仅仅是利润的追求，同时还应该有助于完善自身的产业布局。这也就要求未来房地产企业需要积极地进行战略布局，借助于这种合理的战略规划，可以让房地产企业的投资行为变得更为有的放矢，尤其是借此也能够避免出现盲目的决策行动，由此推动企业更快速稳健的发展。

参考文献：

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