浅析创新型资产评估平台的建设

吕鑫尧

摘要：在传统评估领域如房地产评估应用现代信息技术革新资产评估业务流程，构建以资产评估方法、资产评估信息数据库、资产评估报告自动生成三大软件模块为核心的网络操作平台系统创新型资产评估平台建设。本文主要介绍了平台建设的相关经验，对以后平台建设有一定借鉴作用。

关键词：评估领域;资产评估;平台建设

一、创新型资产评估平台建设的定义

创新型资产评估平台建设层含义一是指在传统评估领域如房地产评估应用现代信息技术革新资产评估业务流程，构建以资产评估方法、资产评估信息数据库、资产评估报告自动生成三大软件模块为核心的网络操作平台系统;二是指在新评估领域如海域使用权抵押评估以构建资产评估方法、资产评估信息数据库、资产评估报告自动生成三大软件模块为标准研究开发新评估领域基本原理、程序和方法。

二、平台建设背景

随着海洋经济的快速发展，对海域使用的依赖性进一步增强，海域的国有稀缺性资源性质越发显现，海域资源的珍惜性进一步得到体现。

《海域使用管理法》第33条规定，国家对海域实行有偿使用制度。海域使用管理重点已经从最初的渔业用海转向港口码头、堤坝围堰、围海造地等工业和工程用海，海域使用管理已经覆盖了所有用海行业，基本将近岸海域纳入了有效管理，海域使用从无序、无度走上了有序、有度的轨道，有效保护了用海者的合法权益。海域使用管理正逐步迈入科学化、规范化和法制化轨道。海域使用特点为用海面积大、海域开发成本高、资金回收周期长，海域开发企业普遍面临较大的资金压力。随着海洋经济的不断发展，海域的用途也越来越被人们所重视，海域的大量开发利用，海域使用的广度和深度不断加强，使人们把眼光放在了海域使用权的抵押融资上。因此，进行海域使用权抵押融资方面的探索，有着积极的理论和现实意义。

三、平台建设内容

（一）海域使用权抵押货款的运作模式选择

对海域使用权抵押融资，限于目前的市场环境和制约条件，建议按照不同情况在以下几种模式中进行选择：①直接抵押登记模式。养殖用海的抵押融资可用此模式融資。由于养殖用海抵押融资已在全国很多地方进行过实践，因此，这种方式相对比较简单，由海域使用人根据依法取得有关部门的海域使用权证，向有关金融机构提出贷款申请，经金融机构审查同意后由双方委托相关机构进行资产评估确定海域使用权的价值，进行海域使用权抵押登记后发放贷款。②与临海用地或其他资产共同抵押模式。主要适用于海域用途同临海土地结合比较紧密的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资。对这种方式的抵押融资，应由用海人以临海土地使用权证或者临海码头、仓库资产等固定资产，加上用海人取得海域使用权证进行共同抵押向银行提出贷款申请，由双方认同的有关资产评估机构进行评估，通过评估确定临海土地使用权或者临海码头、仓库资产等固定资产和临海海域使用权的共同价值。抵押登记则可以由各目的抵押登记机构分别进行登记。这种采用海域使用权与码头、岸线及临海土地捆绑抵押贷款模式，有效实现了海域的物权价值。③征得临海资产拥有人同意后的单独抵押登记模式。海域使用相对可以和临海用地分离的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资可以用这种方式。对这种抵押融资，可以先征得临海土地所有权人和抵押权人的同意，对海域使用权实施单独抵押。在临海土地使用权人和抵押权人的签属同意意见后，由海域使用权人向有关金融机构提出贷款申请，再由双方认可的评估机构进行价值的评估，经抵押登记机构对海域使用权进行单独登记后发放贷款。

（二）海域使用权抵钾评佑

1.法律效力：评估报告是由专业评估人员根据国家有关法律、法规和技术规范，在综合调查和数值测算的基础上得出的具有重要参考价值的基础报告。在海域使用权评估中，对于有交易实例海区的宗海评估采用市场比较法;对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法;对于有收益的宗海可采用收益法。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要评估方法。我们对各种评估方法、基本原理、评估程序进行了研究，对公式的设立与参数的选取思路进行介绍，并根据不同行业、不同用海类型和经营性质区别对待。对每种方法的适用范围和理由进行分析，即评估方法的采用，取决于评估对象的类型、评估方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一评估对象，宜选用两种以上评估方法，且不得随意取舍。评估方法选定后，即可进行具体的测算。同时我们对海域使用权未来下跌风险及变现能力进行了分析。评估时主要依据填海项目的可研报告、海域论证报告、海域使用政府批文、初步设计报告、企业经营财务报表、工程投资概算、邻近土地基准价格等资料，并对评估工作的技术依据进行规范，把区域经济社会发展水平、基础设施状况、资源环境区位、产业经济集聚、海洋开发利用程度、海域开发方式等要素列为重要评估技术指标。

2.影响海域评估的因素，①区位条件，海域区位就是海域的空间位置及与其相邻陆地或海域的相互关系。在海域价值评估中，需分析的区位因素很多，包括区位优势、地理区位、经济区位、交通区位、区域等级、周边地区的自然社会经济发展概况等等。②自然因素，为进行海域评估，要通过资料收集（如海岸调查资料、海籍图、海域登记表）和外业调查，获取待估海域的地质地貌、气候、水文、生物条件、海水质量、自然灾害等相关资料，并着重分析影响海域使用方向、收益大小的因素和影响程度，作为评估海域使用价值的基础资料。③社会经济因素，海域评估需要考虑到各种社会经济条件对海洋开发利用和利用效益的影响。社会经济因素包括经济因素、技术因素、人口和城镇因素、文化因素、政治因素以及资源环境的变迁等。

在海域使用权评估中，对于有交易实例海区的宗海评估采用市场比较法;对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法;对于有收益的宗海可采用收益法。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要评估方法。平台建设时需要对各种评估方法、基本原理、评估程序进行研究，对公式的设立与参数的选取思路进行介绍，并根据不同行业、不同用海类型和经营性质区别对待。对每种方法的适用范围和理由进行分析，即评估方法的采用，取决于评估对象的类型、评估方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一评估对象，宜选用两种以上评估方法，且不得随意取舍。评估方法选定后，即可进行具体的测算。同时平台建设充分考虑到海域使用权未来下跌风险及变现能力。

参考文献：

[1]乔宇.创新平台对我国传统资产评估行业的影响[J].山西青年职业学院学报，2016（03）.

[2]程立.创新资产评估的思考[J].科技经济导刊，2016（14）.