房地产开发项目的财务测算探讨

摘要：房地产开发项目对社会经济发展起到了重要的拉动作用，特别是在城镇化进程中在对人口以及资本等的吸引方面有着重要贡献。国内的大部分城市都有不少的房地产开发项目在开展，但财务测算环节仍然在实际操作中有不少问题存在。本文通过介绍财务测算的方法、原则以及其在房地产开发项目中的具体运用，希望能够给业内人士提供一些可参考的经验。

关键词：房地产项目;财务测算;方法与注意事项

一、引言

房地产公司对房地产开发项目做出财务预测是项目开展的重要环节，通过前瞻性的预测可以较好地控制风险。特别是对于房地产开发的大型项目而言，在财务测算方面不准确很可能导致后期难以弥补的损失发生。因此对于房地产开发项目而言，做好财务测算工作时必不可少的。总的来说，财务测算是通过静态或动态的测算方式掌握资金的需求以及成本等情况，从而计算出项目是否能够达成预期的目标。企业在设定计划时，可以通过财务测算的结果不断修正自己的计划，保证计划的可行性，以保证盈利。

二、房地产项目财务测算的方法介绍

（一）通过静态方法进行房地产项目的财务测算

财务测算的静态方法是目前的企业财务测算中使用的较多的方法，其特点在于不考虑资金的时间价值。该方法的优点是，计算起来简单便利，只需要将各期的资金数额统计出来就可以完成测算;该方法的缺点是，在不考虑资金资本的前提下，不适合涉及大数额资金的测算，因此多用于资金数额不高且工期时间线较短的项目。目前很多房地产开发项目的财务测算仍然大量使用此方法。

（二）房地产项目的动态财务测算方法

与静态的方法相比较，动态财务测算方法可以轻易地得出项目的优劣势和适用项目的类型。该方法的优点是，由于对资金的各方面价值计算地较为全面，因此能够准确对项目能否达成预期目标做参考作用。一般是根据工期和销期确定回款现金流，确定融资利息，融资利息的预测对净利率也会产生重要影响。如果财务人员的专业能力不过关，对相关计算函数和电子工具的掌握不到位，就无法得出正确的财务测算结果。该方法适合建设工期较长的大型工程。

三、房地产财务测算的主要注意事项

在开展房地产项目财务测算时要注意到一些重点内容，主要是对工程成本和管理费用的测算，并且要将全面和系统的原则贯彻到财务测算的全过程。

（一）工程成本的财务测算注意点

房地产项目的财务测算首先要通过工程和成本方面的工作预期安排即项目的规划内容，掌握业务开展的状况，同时还需要根据施工单位给出相应的成本造价来进行分析，从而将该项目整个过程需要投入的资金总量以及方式测算出来。特别关注的是：第一如果該项目是一般计税而非简易计税不能把工程发票的增值税进项税额纳入工程成本;第二除了要计算得出需要投入的资金总量，还要得出资金如何分阶段投入才能最大化利用，从而帮助项目计划进行合理，企业的利益受到保护。

（二）管理费用的财务测算注意点

管理费用的测算是一般企业容易忽视且考虑得较不完善的方面，因此需要重点注意。首先，承接房地产开发项目的企业一般体量较大其管理模式也比较成熟，相关管理费用的支出也比小型企业更多，因此对管理费用的测算不可忽视;其次，不同企业的管理方式不同，因此在管理费用的测算时不可直接照搬其他同行方式，要根据实际情况做出考虑;第三，对管理费用的测算需要与决策者做好良好的沟通，以保证将后续的可能变动也纳入考虑范围内;第四，在管理费用的测算原则上，取高不取低。因此在测算管理费用时，尽量在可达成的目标范围内做好进行优化的准备。

（三）财务测算做到全面而系统化

财务测算的总体原则是做到全面而系统化。财务测算涉及项目规划的多方面，要形成良好的支撑决策的作用。目前根据大量实际工作中得出的观察结果来看，财务测算中的缺漏情况还是时常出现，包括缺少必要的相关财务报表、关键性的财务分析指标、混淆概念等多种情况。前两者代表的财务测算不够全面的典型状态，后者是财务测算不够系统会出现的状况。为解决这些问题，财务部门应该设定一系列的程序性规则，做好自检工作以保证做出的财务测算是有可用性的。

四、房地产项目财务测算的具体运用

在进行了房地产项目财务测算的注意要点以及原则的讨论之后，下文对房地产项目财务测算中的具体运用进行探索，由于篇幅有限，重点对销售费用、财务费用以及销售收入等方面进行讨论。

（一）销售费用测算的具体运用

房产的销售是整个房地产项目的重点，其中销售团队的人员工资和进行广告投入的费用时其中的重头戏。首先销售费用的财务预算需要结合销售部门过去的实际数据以及项目本身的安排，在遵循一定的理性预期理论的基础上，对销售费用组成与波动的内部关系进行掌握，并且在此理论的基础上建立测算模型。其次在进行测算是可以结合定额标准测算和弹性预算来进行，可以有效达成全面而系统的要求，提高数据的准确度。

（二）财务费用测算的具体运用

由于房地产项目资金来源主要依靠外部融资和股东投入资金，其产生的财务费用占比高。因此，房地产企业需重点做好财务费用测算，针对借款产生的费用是资本化还是费用化，凡是为开发项目专门借款产生的利息费用，应记入“开发间接费用-资本化利息”科目;不符合资本化条件的借款利息费用直接计入财务费用，费用化处理。

（三）管理费用测算的具体运用

管理费用的测算主要是因为项目众多，比较繁杂而容易出错。项目主要有人工费、办公费、公共设备设施以及维修养护费以及其他的比如清洁费和公共秩序等费用。在以上各类费用之下，还要做好细化的分类，以免测算不全面。比如在公共设备方面就要包括供电配、照明、消防、供排水、防盗监控以及其他费用等等多个子目，并且要根据项目的实际情况予以增减。

（四）销售收入测算的具体运用

销售收入的测算主要是对销售的收入和回款的计算，而这两个方面是根据项目的预计销售状况决定的。从房产开发项目规划中的预设销售价格以及可收面积就可以计算出能够获得的销售收入的状况。但由于房产销售时贷款情况较多，因此处于长时间对资金时间成本的影响，需要使用动态的测算方式比较合适。

（五）建造成本测算的具体运用

目前房地产项目的建造成本的测算的专业性较强。主要通过参与工程建设的部门进行反应，以数据信息支撑来进行。具体要注意的有是否有额外的配套设施需要修建、是否有红线外成本、土方的单价情况以及行政事业型收费的减免是否有文字依据。对于工程合同上标注的基础数据要做到准确，认真仔细、考虑周全是首要的准则。

（六）相关税费测算的具体运用

税费测算的重难点在于掌握各项税费的税率、抵减扣免的各类情况，并且还要对各类票据的状况有准确的掌握，以免出现不能用的票据。现实操作中一般用各种成型的税费测算表做模型，然后对应进行计算。由于营改增政策的出台，要注意即使取得专票等也不能抵扣的特殊情况。因此，财务人员需要及时跟进各项财税政策的最新变化。

五、结语

项目的财务测算是一项重要的财务指标，对房地产等大型项目而言，财务测算的结果会对经营决策者起到重要指导作用。但在现实工作中，财务测算的实际情况并不如人意，在全面性和系统性上均不足，希望通过以房地产开发项目为基本的例子，对将来财务工作人员进行财务测算有一定的经验借鉴和启示作用。

参考文献：

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[2]孟昭亮，连春茗，李涛.浅析PPP项目的财务测算之增值税处理方式[J].中国工程咨询，2018（01）：56-57.

[3]律婷婷.针对房地产项目“营改增”对计价及财务测算产生影响[J].财经界（学术版），2017（20）：110-111.

作者简介：

李金童，金华星龙置业有限公司。