限购政策对房价的影响研究——以南昌市为例

文/张赟

一、引言

房价涨跌关乎民生大事，自2008年起，我国房价持续暴涨。为抑制房地产泡沫，政府于2010年开始，采取了一系列宏观调控政策，以期我国房地产市场重新回到“房住不炒”这一正确定位。其中限购政策可谓辐射全国，至2011年1月，中国已有24个城市出台“限购令”，对已拥有住房的家庭新购住房套数进行限制。那么，此政策是否真正抑制了房价的飞速上涨？其政策效果如何？为进一步探究此问题，本文参照实证检验中较为流行的方法，以二线城市南昌市为例，利用微观房地产数据，构建双重差分模型，得出限购政策对房价影响的净效应。以期为相关部门进一步完善房地产调控政策提供一定理论依据。

二、理论假设

受限购政策的影响，短期内投机性炒房需求被严格限制，刚性住房需求由于居民预期的改变也发生一定改变。在如此严格的调控政策之下，消费者预期未来一段时间内房价将下跌，那么，其对房屋的短期需求也会下降，而房屋供给弹性较小，房屋库存无法在短期消化，故房屋供给短时间内不发生变化，由此房价下跌。

基于以上分析，本文提出假设：限购政策在短期内有效。

三、研究设计

（一）数据来源

南昌市住房调控政策几经波动，2017年3月出台了最严限购令，故本文以2017年3月为分界点，搜集2016年6月至2018年1月南昌市各小区楼盘价格数据，构建面板数据库，同时手动补充小区的个体特征，包括小区周围1.5公里内公交站台数量；2公里内小学数量、中学数量；以及距市中心的距离，以上数据均通过网络爬虫从各房地产网页中爬取所得。

（二）定义变量

被解释变量：各小区房价（Hprice）。

解释变量：根据双重差分模型，设立政策虚拟变量di和时间虚拟变量dt。政策实施地di取1，未实行政策区域di取0；政策实施前dt取0，政策实施后dt取1。

控制变量：不同小区房价有所差异，主要是受小区的个体特征影响，故本文为提高模型有效性，将描述小区个体特征的四个变量作为控制变量引入方程，具体包括：小区距市中心距离（dc）、小区2公里内小学数量（ps）、中学数量(ms)以及小区周围1.5公里内公交站台数量（bus）。

（三）建立模型

为探讨假设的正确性，本文采用双重差分模型。该模型的基本原理是借助自然实验的思想，通过巧妙地设定控制组和对照组，在控制其他因素的前提下比较控制组和对照组之间的差异，从而考察政策效果。其基本公式为：

yit代表不同时间地点的被解释变量，Dt和Dt分别为代表时间和政策的虚拟变量，DtDi为其交互项。政策实施前Dt取0，政策实施后Dt取值为1。政策实施地Di取1，非政策实施地Dt取0，政策实施后两地的差异为β2+β3，考虑到政策实施前对照组与实验组之间就存在一定差异β2，故扣除政策实施前的两地差异，得到政策实施的净效应β3，即虚拟变量交互项的系数。为提高模型的有效性，本文引入四个控制变量，故最终模型为：

交互项系数β3即为我们所关注的系数，β3的正负反映了限购政策对房价的影响方向，其p值反映限购政策的效果是否显著。

四、实证分析

由回归结果可知，交互项系数为负，即限购政策在一定程度上可以降低房价，但5%显著性水平下的p值大于0.05，故限购政策的调控效果并不显著。就控制变量来看，小区距市中心的距离、小区周围2公里内的小学数量、中学数量以及小区周围1.5公里内的公交站台数量会显著影响小区价格，小区离市中心越近、小区周围的公交站台数量、小学数量越多、中学数量越多，小区价格越高，这一结果符合常理。

五、稳健性检验

双重差分模型运用的关键一点在于控制组与对照组在政策实施之前具有相似的变化趋势，即具有平行趋势。若二者在政策实施前具备平行趋势，则可认为政策实施后两地的房价差异在扣除了初始差异之后即为限购政策对房价产生的净效应。反之，则对交互项系数的有效性存疑。因此，为检验模型结果的有效性，本文分别绘制2016年6月至2018年1月南昌市范围内实施了限购政策的楼盘（实验组）与未实施限购政策的楼盘（对照组）的价格走势图，进行平行趋势检验。结果显示：在2017年3月政策实施之前，南昌市范围内实验组与对照组的房价走势大致相同，而在2017年3月政策实施之后，实验组的房价走势相比于对照组陡然上升，故认为本文模型中的实验组与对照组具备平行趋势，即双重差分模型的使用是合理的，由此可以认为双重差分模型所得结果是稳健的，即有理由相信限购政策的实施并未显著抑制当地房价。

六、结论

本文搜集了南昌市各楼盘的微观数据，建立双重差分模型，研究限购政策对房价的影响，同时运用CT图进行了稳健性检验，实证结果显示：

第一，限购政策对房价有平抑作用。

第二，政策的调控效果并不显著。

对此结果，本文认为限购政策通过影响商品房的供需关系来影响房屋价格，短期内商品房的供给弹性较低，故房屋供给大体保持不变，而限购政策严格限制了炒房性需求，同时影响居民的房屋价格预期，在一定程度上降低了居民的购房需求，因此使得房价有一定程度的下降。但由于房价所受影响因素众多，尤其以高居不下的地价为首，地方政府依靠土地财政来维持收支平衡，地价高居不下，地产商的建房成本无法降低，故房价也无法通过简单的限购政策得到有效平抑，其调控作用被削弱。因此为抑制我国房价不正常增长，最重要的是解决其内源性问题，限购政策仅仅抑制了投机性需求，但对房屋供给方并不产生影响，房屋建造成本得不到降低，故很难有效下调当地房价。