地产项目的BIM成本管理之浅见

庞洁 卢广昌

摘 要 本文通过分析地产项目成本管理的现状和存在问题，阐述地产项目应用BIM带来的效益，最后，提出BIM在地产项目的投资决策、设计、招标、实施、竣工结算和运营等阶段的成本管理应用建议，旨在为地产项目的成本管理提供参考，更好地控制成本。

关键词 成本管理;BIM;地产项目

1现状和存在问题

房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强;另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，使得成本的构成更加多样化。可见，房地产开发成本控制难度越来越大。

现今房地产开发成本控制中的主要问题：①缺乏全面规范的目标成本管理体系。成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系。②成本控制的忽视前期阶段。通常只关注项目施工阶段过程的 “事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视。③成本控制手段不当。 把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。④成本管理基础工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不讲实效。另外，考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来;奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的[1]。

2地产项目各阶段BIM成本管理

2.1 投资决策阶段

对于地产开发项目而言，项目的成败与否大多是由项目的投资决策决定的，并且决策阶段所做的各项决策将直接决定项目的工程成本。要想提高整个成本管理质量和实现项目效益最大化，就需要运用 BIM 技术来提高项目投资阶段的效率。

（1）提供决策依据。BIM模型中有重要的数据库，新地产项目可以复制历史相似的项目模型，根据新项目的特点和要求进行修改，快速形成不同方案的模型。在对不同建设方案进行造价估算时，可以借助BIM对比以往项目，快速得到新项目的工程量，并把数据导入造价软件中，从而得到投资估算。此外，可结合当地的材料单价等信息，快速查询多家建筑材料价格信息，使投资估算中的材料单价处于动态控制中，使投资估算更准确，为投资人提供决策依据。

（2）场地可视化。在决策阶段，利用BIM可结合场地的地形地貌、植被、环境等，提供可视化的场地，实时实地展示周边环境、交通、周边商业建筑布局等，使业主的投资理念能够充分地表达和交流，对准确判断项目提供依据，为决策缩短了时间。同时可以利用BIM技术，对项目的日照、景观、环境温度、噪声等加以模拟分析，避免场地规划空间的浪费，统筹规划，合理布局，在满足结构、功能等的要求下，最大限度地节约成本，实现利益最大化。

（3）协助业主比选方案。通过 BIM 技术的建立项目模型，协助业主方比选方案。首先对整个项目工程的不同方案进行一个初步的评估，考虑工程量、成本等因素，并产生相关的工程数据，如土建每平方米造价、安装每平方米造价和景观每平方米造价等，然后把这些数据与工程实际情况相结合，就可以得出不同方案的项目总成本信息。而决策人员就可以根據这些数据来对比，找出不同投资方案的优缺点，帮助合作选择合理的投资规划方案，从而提高项目决策的准确性。

2.2 设计阶段

项目建筑设计借助BIM技术，将二维施工图转为三维可视图，并在三维构件中植入各相关数据信息，形成附带多维有效信息数据的构件，在设计上减少了错、漏、碰、缺，在管理上前置性发现问题、解决问题。在具体的设计工作中，设计师可以利用 BIM 技术进行建筑设计和结构设计等，从而形成包含工程信息的三维建筑模型，并进行三维立体空间模拟。除此之外，还可以利用信息模型进行建筑能耗、声学、热工、日照以及建造成本等的分析，展开各种专业间的碰撞检查，统计出设计概算的工程量从而计算投资概算，通过不断地改进设计方案使其更具有科学性。

（1）碰撞检查。利用 BIM 模型的三维可视功能对设计方案进行虚拟建造以及碰撞检查，设计人员根据相应碰撞报告，找出方案的矛盾所在并进行及时修改模型，大大降低施工变更与返工的出现，减少设计变更、缩短工期和节约成本。应用BIM技术在各个专业设计进行碰撞检查，不但能彻底消除硬、软碰撞，完善工程设计，进而降低在施工阶段可能存在的错误损失和返工的问题，还能做到优化空间效果。在模型优化和调整完成后，利用BIM可出图的特性快速的生成施工图，各种平面、立面、剖切面图纸和部位大样图都可以一键生成，省去传统工作流程的烦琐性。

如应用BIM技术碰撞检测和三维可视化模拟等功能对某工程管道井中给排水水管、热水管、燃气管和风管等设备管线进行排布，各管线在竖井内位置交叉，产生大量管路跨越搭接;通过调整各设备管线安装位置，减少管路跨越搭接，优化设备管线路径，既节约材料，又使整体布局合理美观，同时还可预留足够的检查维修空间。

（2）设计概算。通过BIM模型数据，可以高效准确地估算各个方案的投资额，再结合各个方案进行项目虚拟建造，就能牢牢把握住建设工程三要素中的时间和成本要素，得出设计概算，从而很方便地进行多方案的遴选。

由于决策、设计阶段确定出来的总体策划对总投资影响在80%以上，是影响项目造价控制的最重要因素，利用BIM技术，就能从项目的源头决策设计阶段上掌握和控制工程的成本，提高了资金利用率和投资效率，使造价控制工作更为主动，使技术和经济结合得更为紧密。

（3）限额设计。设计绝大部分决定了建筑安装成本，将设计图纸中的项目构成要素与数据库积累的造价信息相关联，按分部分项工程输出相关的造价信息，分专业分层次实现限额设计的目标，降低工程造价。在传统 CAD 图中的建筑构建材料种类无法标示出来，也无法对其进行完全清晰的描述以及特点体现，在实践中就很容易导致成本增加的问题。而 BIM 技术应用之后，相关信息在经过数字化加工之后，其信息整体质量能够得到显著提升，进而能够有效避免重复劳动，提升信息的有用性、有效性与准确性，实现限额设计。

（4）施工图预算。工程量计算是编制工程预算的基础工作，具有工作量较大、烦琐、费时、细致等特点，约占编制整份工程预算工作量的50%～70%，而且其精确度和快慢程度将直接影响施工图预算的质量和速度。BIM软件可以利用构件的几何尺寸、自由属性特点和空间的扣减规则进行施工图工程量计算，节约时间成本，提高工作效率。

2.3 招标阶段

（1）快速准确编制清单。根据BIM设计模型，建设单位和招标代理单位可以在短时间内导出工程量，按照计量规则再根据项目特征，快速编制工程量清单。BIM提供工程量，是结合项目具体特征编制的，有效地避免了漏项和计算错误等情况的发生。

（2）编制标底。使用BIM技术进行造价管理，招标方不仅可以通过设计方提供的BIM模型直接抽取项目全部工程量信息，以避免漏项情况发生，而且还可以从软件中直接获取最接近市场的价格，完成标底编制。

2.4 实施阶段

（1）三维场布。通过利用BIM技术，实现三维施工场地布置及立体施工规划，提前检查施工过程中的各种安全隐患，规避在施工过程中出现的各种问题，实现提前发现问题，消灭隐患，为项目的合理实施创造良好条件。很好地减少了材料运输、大型机械进出场等二次搬运的困难。解决了项目工期紧、现场平面布置难度大的问题。

（2）工程变更和工程索赔管理。工程项目实施阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，对建设项目全过程造价管理来说，也是最困难、最复杂的工作阶段。其难点就是工程变更和工程索赔。施工单位也可以通过BIM技术进行虚拟建造，明晰整个工程的过程，合理安排工作程序、物料采购加工进场时间、人员及工作面的安排，有效进行资金调配，避免材料和资金的无效管理，实现建筑行业的零库存，达到压缩成本，增加资金效益的目的。用BIM技术，可实现设计成果的三维可视、施工方案模拟、实施过程远程监控，大大减少建筑质量问题、安全问题，减少返工和整改。

（3）多算对比。施工过程中通过短周期的多算对比，可以及时掌握项目动态进展、快速发现并解决问题。目前的施工项目上普遍使用是前期计划量和施工过程中实际量对比。可以按照施工区域进行时间对比，也可以按照施工进度进行对比。如果需要按照时间对比，需在前期预算BIM模型和施工过程中的施工BIM模型增加时间维度。前者按照計划时间设定，后者按照实际时间调整。

（4）限额领料。限额领料目前最大的问题在于无法及时获知领料数据，BIM为限额领料提供了技术及数据支撑，仓管人员可在BIM系统中快速检索相应施工区域的材料用量。

（5）快速实现进度款支付管理。建筑信息目前主要是基于CAD图纸建立的，工程基础数据掌握在分散的预算员手上，很难建立数据对接，导致工程造价快速拆分难以实现，工程进度款的申请和支付结算工作也较为烦琐。在进度款结算方面，BIM软件，形成了3D模型+进度+造价的管理模式，实现了框图出价、框图出量、更加快速地完成工程量拆分和重新汇总，形成造价文件，为工程进度款结算工作提供技术支持。此外，建设方可以在不同的时间节点确定施工进度和成本，以便实现资金计划、资源优化以及动态成本控制，克服传统模式下进度计量困难、数据不同意的问题。

项目通过BIM三维建模、可视化交底，对施工中的关键部位进行质量把控。同时，对施工的工程量进行精细化计算，采用限额领料等措施，对超出的用量进行追根溯源。总之，通过BIM技术应用，施工阶段从成本、质量、工期等方面都得到了显著效果。

2.5 竣工结算阶段

由于在造价管理过程中，BIM模型数据库在不断修改完善，模型相关的合同、设计变更、现场签证、计量支付、材料管理等信息也不断录入与更新，BIM模型在结算阶段已经与竣工工程实体基本一致，此阶段要做的结算审查工作主要有：审核竣工图纸;清理、统计工程变更联系单并计算造价;审核承发包等合同规定允许调整的其他事项;审核承包方提交的工程竣工结算书;经多方对账后最终出具结算审核报告。

利用BIM技术进行工程验收交付，提高了项目验收交付的整体工作效率。在交付实体地产项目的同时，也完成了竣工图纸及BIM模型的交付，为项目后期的大数据分析及智能化广场运营奠定了信息化基础。

2.6 运营阶段

对于地产开发商来说，前面所有的工作其实都是为了运营阶段服务，因为只有在出售和运营阶段才能得到所有的期望收益。

BIM模型中汇集了大量的工程项目相关信息并且全部传递到运营阶段，这些信息为运营阶段的工作者提供了便利，带来了实际效益。比如在运营维护阶段一旦发现某根水管破裂，可以快速在模型找到该水管，根据 BIM模型中的信息查出该构件的型号、价格、安装时间等相关数据，有针对性地快速处理这一问题。同时，在设计前期BIM模型就可以模拟建成后的运营情况，这也可为后期选择最佳方式提供了依据。最后，BIM技术可以将所有涉及项目信息进行整合，进行综合运营管理。

项目竣工后，透过BIM模型设备管理系统功能与营运维护管理系统整合后，增加智能数据如GPS、GIS空间地理信息，可及时提供业主一系列重要信息，如强弱电设备、管线、位置、与地图空间坐标等。业主只要通过智能手机，在物业管理系统上，便可利用BIM的3D竣工模型，直接查询所有设施设备相关信息，同时自动产生经过授权的维修工单及所有设备数据。在正式工作执行前，系统可实时提供工作标准作业程序来辅助技术人员实际操作[2]。

3结束语

BIM 技术从其提出以来一直在迅速的发展，时至今日已被建筑业广泛接受。但是普及还是需要一个漫长的过程，为了激发BIM技术的应用能力，更好地服务地产项目，建议创建BIM 信息平台;实现动态管理;制定BIM模型标准及管理方法;加强BIM人才培养。

参考文献

[1] 朱兵，韩光耀.BIM成本管控[M].北京：中国建筑工业出版社，2019：59.

[2] 胡祯.BIM技术在房地产项目成本控制中的应用[J].住宅与房地产，2019（6）：35.

作者简介

庞洁（1983-），女，广西兴业人;学历：硕士，职称：高级工程师，现就职单位：广西财经学院管理科学与工程学院，研究方向：工程咨询及BIM造价。