新时期土地储备的转型发展与路径探析

张炜

摘 要：新时期我国土地储备发生很大的改变，从试点到全面推行，土地储备制度越来越完善，这对土地资源合理分配和利用有很大的影响，促进了社会经济的发展，然而在转型发展过程中，出现很多不可预测的问题。本文在土地储备制度的转型发展背景下，分析其存在的问题及转型发展方向。

关键词：新时期 ;土地储备 ;转型发展与路径

前 言

当前经济社会处于转型发展阶段，我国土地储备从试点到全面推行，土地储备制度越来越完善，这对土地资源合理分配和利用有很大的影响，促进了社会经济的发展，然而在转型发展过程中，我国土地储备运行管理工作存在很多问题，导致土地储备管理工作开展面临重重困难，尤其是经济建设和土地使用之间的矛盾，因此，研究土地储备转型发展路径有重要 的意义。

1新时期土地储备工作存在的问题

1.1土地储备法律制度不完善

新时期我国对土地储备管理的法律法规主要是“土地储备管理办法”，是从土地储备工作经验上升到政策层面，带有一定的强制性。土地储备是一项复杂工程，而新时期我国土地储备工作依据的各项规范性文化和地方性法规存在一定的差异，土地储备机构的法律性质不统一。有些地方性法律法规与其他部门或者行业有冲突，征地和储备工作开展困难。政府制定土地储备条例可以有效管理土地，促使土地市场规范化运作。但是政府是土地储备主体之一，这与政府角色矛盾，另外，储备土地抵押融资法律制度不完善，新时期的土地储备制度缺乏法律层面的制约因素。

1.2新时期土地收储能力与城市化规划目的不符

城市化建设不断发展，建设用地数量增加。当前政府进行土地储备主要通过四种方式实现，即征收、回收和置换。征收是传统城市化建设中采用的主要方式，虽然速度快但是带有强制行为受到群众的质疑。新时期土地储备是基于新型城市化建设基础上采取的收地方式，以往的靠拆迁增加土地储备量已经难以维持，更多是对低效的存量建设用地进行更新改造。另外，修改后的《土地储备管理办法》，土地储备入库标准有所提高，严格检查入库前各项指标，对前期开发工作提出更高要求，以上操作主要是为了规范土地储备行为，但会增加土地收储时长和难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。

1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足

土地储备工作正常开展需要大量的资金支持，这些年来，国内房地产市场不断发展，土地价格持续上涨，土地储备成本上升很快，各级政府土地储备的储备资金匮乏。根据修改后的《土地储备管理办法》，政府在年终预算时，应该适当安排土地储备金，并指定用于特殊用途。

国家及财政部不允许土地储备机构向银行融资贷款，新时期土地储备资金大部分来自地方政府专项资金或者土地储备专项债权资金。一方面，地方政府土地储备专项资金普遍不足，難以实施分配工作;另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，这与实际资金需求相差甚远，且使用限制条件较多，缺乏灵活性，由于资金不足，不利于开展土地储备工作。

2新时期土地储备的转型发展与路径

新时期土地储备的转型发展过程中，面临很多困难，当前社会经济处在转型发展时期。因此，需要脱离城乡固有的双重土地管理制度，实现对城乡土地的统一管理，发挥土地储备的作用，促进社会经济的全面协调发展，通过分析新时期土地储备的转型发展路径，促使土地储备制度向更科学的方向发展。

2.1 城乡市场统一化，促进建设用地增长

农村商品集中建设用地进入市场以来，推进了集体建设用地使用权工作的开展，在此背景下，需加强对建设用地市场交易平台的统一管理，并在此基础上，增加建设用地供给主体。明确流转建设用地相关指标，突破垄断供给机制，有效地抑制垄断高价，采取此种方式，使土地价格更加合理。采用科学合理的方法调整土地储备和供应，控制新建筑用地供应，最大限度地发展和利用城市储存用地，确保各类建设用地的平衡，促进城市的均衡发展。

2.2完善相关法律法规

自从实施《土地储备管理办法》以来，我国土地储备制度更加规范化和合法化，但是法律法规还有很多不足之处，很多问题都没能得到很好地解决。因此，应当依托法律授权，为土地储备提供法律支撑。通过健全土地储备法律法规，构建分级管理体系，用法律约束土地储备制度。无论我国立法机构，还是地方政府都要依据土地储备工作背景及要求，把完整的法律法规、规章制度等确立下来，为政府、各利益主体、土地储备机构等提供法律约束，确保工作开展更加严谨。

2.3拓宽融资渠道，增加土地融资方式

通过发挥土地储备机构现有的融资模式，充分利用各种资金筹资渠道，借鉴国外土地储备融资模式，创新现有模式，建立高校且完整的多元化融资系统，充分发挥融资平台的作用，充分利用融资政策，确保资金的稳定供给，减低财务风险。针对一些土地资源管理水平比较高且各方面条件比较成熟的区域可以开展土地资金和债券，丰富地区融资内容，使融资方式更加科学化，并持续完善政府融资体制，让地方政府不再作为融资主体，无需土地储备抵押。在开展土地储备工作中，可以委派相关国有土地资产管理公司，代替政府职能，使政府不再参与土地经营，政府部门把精力放在土地规划管理及市场宏观调控工作中，建立起新时期土地储备制度。

2.4鼓励公众积极参与，发挥土地储备优势

通过鼓励公众参与土地储备公众，以信息披露方式，让土地利益相关者对土地储备情况有所了解，同时也可以增加土地储备融资方式，扩大凑集资金的渠道，引入社会资本。政府与企业要加强合作，调整社会资金金融土地储备市场，实现既定目标，土地储备不再是政府垄断，群众的参与使土地储备优势更加明显。

3.结束语

当前经济社会处于转型发展阶段，我国土地储备从试点到全面推行，土地储备制度越来越完善，促进了社会经济的发展，然而在转型发展过程中，遇到很多问题。根据上述分析，在新时期背景下的土地储备转型发展工作中，需要完善相应的法律法规制度，才能确保收储工作的持续开展，从而发挥市场调节作用，引起各种不同的融资投资方式，促进土地储备市场朝着市场化方向发展，鼓励群众参与积极性，确保土地储备管理工作开展顺利。

参考文献

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