对房屋登记计入公摊面积的一些思考

郑重

摘要：随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，伴随着房地产蓬勃发展、房价的崛起，人们越来越重视自己重金买来的商品房面积确权是否合理。近年来从中央媒体到地方老百姓，甚至在网络热搜当中，都出现很多质疑现行商品房面积登记办法采用实际套内面积加公摊的做法。本文站在从商品房确权实际出发，多方位多角度分析房屋登记采用现用的登记建筑面积（实际套内面积+各种分摊面积）和不加公摊实际套内建筑面积两种面积各自的利弊，提出优选方案、解决实际中的问题，希望能够在解决问题上有所帮助。

关键词：房屋面积;不动产登记;优选方案

近年来，随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住的要求越来越高，直接催生了房地产的蓬勃发展，房价风生水起，从过去的几百、几千一平，上涨到现在的近万元、几万元，甚至几十万元一平。房地产俨然成为老百姓家庭里最主要、最值钱的资产，其地位舍我其谁。这样的情势，老百姓对于自家商品房面积关注度与日俱增，寸房必争;很多消费者都质疑商品房交易确权是否应该继续使用套内建筑面积加公摊面积的做法。

一、现阶段商品房面积确权方法

很长一段时间里，我国房屋都是福利分房，没有公摊等一系列市场化的概念。实行住房货币化改革后，商品房在政策鼓励、呵护下茁壮成长起来并成为社会的主流。这个时期，我国大陆地区借鉴香港等地商品房交易确权采用公摊的做法，并逐步完善各种公摊计算方法;确立了自己的一套基于商品房套内加公摊面积作为最终交易登记面积的具体执行方法。伴随着中国房地产繁荣的近二十年，社会各界质疑声音始终不绝于耳。

二、国际通行做法以及这种做法的好处

事实上，在大陆、台湾以外的大多数地区里房屋交易、登记面积都不会计入公摊。欧美国家中，购买公寓或者普通住宅都是按照实用套内建筑面积进行交易确权;东南亚、南亚各国亦是如此。这种做法简洁明了，买卖双方对于交易标的容易掌握;而且有效规避了中國大陆现行公摊做法带来的诸多弊病。所以就在5年前，中国香港正式废除了公摊面积计人交易和确权的做法，实现和国际大多数国家接轨，足见废除公摊大势所趋。

三、实际操作中采用这种公摊法交易确权的具体弊端和应对

自从公摊法在中国大陆确立以来，我国相关部门花了很多时间、动用了大量人力完善房屋公摊标准，并固定《房产测量规范》当中。参与制定标准的专家极力想把公摊合理量化，但是这种先天不足的做法还是表露出它在各方面的弊端，以致于最后让央视做出专题节目来批驳它的问题。

首先，公摊法计算房屋交易和确权面积在法律没有足够的依据。现行公摊做法往往把门厅走廊、楼梯、电梯井、楼梯间等公共面积按照一定公摊系数分摊到每一套商品房的建筑面积当中，期初说为了分摊工程造价成本，后来则称是为了让业主共同拥有公共设施的共有权。购买房屋需要额外购买公摊面积，这一点与现行《物权法》不相符。《物业法》中第六章业主的建筑物区分所有权中第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这一条已经明确提出业主买到商品房以后对于共有部分（包括前述公摊面积）已经享有权利和义务，并且这种权利和义务跟随购买的套内建筑面积转让变更，所以开发商和登记部门没有理由让业主为了取得公共部分权利额外支付金钱;同样公共部分的过程造价早已在商品房的售卖价中体现，更不能成为商品房交易和确权计入分摊面积的理由。

《物权法》中第六章业主的建筑物区分所有权中第七十三条：建筑区划区的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业用房，属于业主共有。既然《物权法》已经把围绕商品房提供服务和便利的各种基础设施的权属明确规定为业主共有，另外，开发商也已经把各种基建成本摊人房地产价格之中，开发商更没有理由必须把部分共有部分强行分摊到消费者购买面积当中。社会各界也没有理由担忧开发商会因为没有公摊而肆意侵占公共部分面积，甚至区划内公共绿地和公共道路，从而侵害未来业主权益，降低业主生活品味。

其次，分摊计算商品房建筑面积耗费巨大人力物力，得不偿失。

分摊法计算房产面积首先得确定分摊面积、套内面积和总建筑面积，分摊面积在相关规定中只是粗泛的表述，对于保温层这样用肉眼直观难于确定的建筑面积很难准确确定，至于多少地下公共设施面积参与公摊更是仁者见仁智者见智。这些不但影响分摊面积的准确度，而且对于整个面积准确度产生影响。对于以上面积都很难精确的房产测量，怎么能保证分摊系数的精确呢？当然，房产测量过程中，为了取得细化的保温层、墙壁中轴以及管道井等封闭空间内径数据，需要精益求精的测量人员多少精力不得而知，最终也只会允许误差搪塞这些繁琐工作。至于测量以后的复核审验、技术把关更是不可能面面俱到。大家辛苦获得的成果，也没有办法对于商品房交易确权面积做出详尽合理的解释。只能用套内面积加公摊面积搪塞业主，这才是全国各地出现面积纠纷的根本所在。至于普通消费者对于公摊更是知之甚少，无法准确掌握公摊原则与尺度;面对很多开发商加上的公摊只能沉默应对;真是哑巴吃黄连，有苦难言。这也许就是国内某城市始终没有采用公摊法计算房产交易和登记面积的原因。

另外，商品房采用分摊法计算房屋建筑面积直接导致，分摊比例逐年上升，消费者的权益被无情侵害。在废除公摊法计算房屋面积之前，2010年香港政府相关部门统计过去4个时代的商品房得房率事例：1972年约790呎实用，建筑面积850，得房率92.9%;1986年约817呎实用，建筑面积945呎，得房率90%;1993年约732呎实用，建筑面积945呎，得房率88%;2010年约780呎实用，建筑面积约1000呎，得房率78%;可谓一路下跌。另外，过去的香港开发商面积公摊方法各自为政，甚至同一开发商不同楼盘也是各有各的公摊方法。更有甚者，2006年的长实元朗四季豪园得房率只有40%。直接导致香港社会各界一致要求废除公摊的运动，终于在2014年实现这一目标。

在国内情况类似，随着商品房价格攀升，部分开发商利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解和测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，现行的公摊系数大都超过30%;更有甚者，2010年山东高密一处名为“贵宾首府”的楼盘，公摊系数超过52%，事情直接被央视曝光。可见，公摊已经成为部分开发商隐性宰客的最佳工具。笔者认为，无论商品房价格是高是低，明明白白消费应该是我们普通消费者追求权益的最根本底线;失去这个何谈价格便宜与昂贵，又怎么辨别它是否物有所值呢？国际上大多数国家不采用分摊法计算交易面积和登记面积，自然是这些国家经过长期实践选择的结果，其中利弊不需要过多的论述。中国香港5年前取消公摊，也是基于这个事实，所以笔者也赞成中国跟随多数国家和地区的做法取消公摊面积，让老百姓实现房地产消费明明白白。

最后，从房地产市场的角度出发，市场更容易在开发商和消费者之间找到利益平衡点;实现双赢。

随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾越来越突出。在房地产市场，会有很多消費者追求差别化服务，绿化率高、环境好的小区房地产价格自然就会高一些，服务设施齐全、物业管理高效便捷的小区价格也会比普通小区价格会高一些，这些软硬件好的小区就会被更多的消费者追捧。人们消费层次已经随着经济发展逐步提高，取消公摊法不会让开发商建设小区回归简单化，而是让更多的开发商摒弃过去只会简单追求数量化、大而气派的外在，着力提升小区软硬件服务设施，将小区公共面积高效集约化利用，开发商在给业主带来至尊服务的同时也会把自己开发房地产价格推向至尊。

如果开发商把自己的主要精力从如何在公摊中获取更多隐性收益，逐步回归到按照消费者的需求开发各种楼盘，那么社会中各种围绕房地产产生的矛盾是不是会减少很多呢？开发商在社会中不太好的形象是不是会变好一些呢？开发商在为社会做事的同时，也会收获许多意想不到的长期“利益”。同量不同质的商品因为功能性能的差异而出现截然不同的价格，这种事实在许多商品中体现的非常完美。我国的开发商可以通过这样的思路转型现有的房地产项目，这样可以在社会中名利双收。

四、循序推进取消公摊的改革，既把握大趋势，又不失稳妥

以上的论述，通过摆事实、讲道理，大家都认识到取消公摊对于社会各界人士尤其是消费者带来的好处。推进取消公摊也不是一朝一夕就能办成的，我们理论上论证它的正确，实践上也要照顾到各方面的利益和认知，发挥我国办事稳重的优点，让好事办得更好。

第一，注重社会民意和社会舆论宣传的引导。

加强我国舆论导向的优势，引导社会各界人士认识到取消公摊的好处，先让社会各界在认知上接受了这个利国利民的好事。就像宣传义务献血、助人为乐等好事一样，让国人认识到这些事情的好处，而后顺理成章推行取消公摊制度。

第二，先从交易登记环节开始实施，慢慢引导社会适应交易、登记不再公摊。

在现有各项工作、流程维持不变的基础之上，先推进交易、登记环节取消公摊，而后慢慢被社会各界接受取消公摊的事实。这样一来，开发商不会因为取消公摊而乱了阵脚，只是将公摊后的价格折算回取消公摊的建筑平米上，而不是推翻之前进行的繁琐工作，引发工作上的混乱和不满;对于消费者会直接得到明明白白的价格而不是吃哑巴亏，更主要的是消费者这时对于建筑面积可以通过自己的能力核对，从而得到检验商品最直接的“标准”。