房地产经济波动的成因及应对之道研究

摘要：随着我国综合国力的提高和人口数量的不断上涨，房地产行业的发展日渐壮大，但是近年来，我国房地产行业产生了较大程度的经济波动，影响了该行业的未来发展。受到土地价格、人民群众对于住房的需求等各方面因素影响，房地产行业没有合理有效的应对措施，所以就导致我国房地产行业发展不景气，未来发展堪忧的情况。本文主要分析了房地产经济波动的主要原因，并且结合我国国情进行探讨，提出了几点应对之道，希望能为我国的房地产行业提供一些建议和帮助。

关键词：房地产;经济波动;影响因素;应对研究

中图分类号：F062.9文献识别码：A文章编号：2096-3157（2020）15-0127-02

進入新时代之后，随着我国经济体制的改革变化，房地产行业的发展在刚刚兴起的那一段时间之内可以说是突飞猛进，迅速地加快了我国的房屋建设速度，提高了我国的综合国力。但是房地产在如此快速发展的过程中，也带来了一些不好的影响进而也就导致了房地产行业的经济波动。其中最主要的一点因素就是房地产行业发展太快，导致房价过高，现如今的年轻人承受不住这么大的压力，进而就导致我国房地产行业发展逐渐缓慢，受到阻碍。只有分析产生波动的主要原因，并将波动控制在一定的范围之内，才能够更好地保证房地产行业的健康发展。

一、房地产经济发生波动的主要原因

1.资金因素的影响

房地产行业在一定程度上也是属于资本经济市场，资本市场的经济波动对于房地产行业来说具有重要影响[1]。房地产行业一般涉及的范围较为广泛，楼盘开发、建设施工等工作都比较耗费钱财，所以绝大部分的房地产企业家都是采用银行贷款、融资、金融理财等方式进行投资建设。所谓投资必然具有很大收益的同时也有一定的风险，尤其是对房地产这样的行业来说，风险系数更大。对于房地产行业而言，资金的断开或者动荡将会直接影响到工程项目的施工进展，进而也就延后了开盘时间，无法在预定时间内获得预收资金，一旦发生经济波动就是对房地产行业的一次重创，对于房地产行业的未来发展而言具有很差的影响。

2.政策的影响

房地产行业在最初发展的如此迅速自然是因为得到了国家的支持，作为世界第一人口大国，为了合理地利用我国的土地面积，我国在建设发展初期就大力开展房屋建设研究，并鼓励房地产行业快速发展[2]。随着国家政策的改变，房地产行业对于我国国民经济的提高有着不可抹去的功劳，但是随着时间的推移，房地产行业在现如今发展较为艰难，我国的人口数量还在一直增长，大部分土地都已经被各大房地产商开发，我国目前的耕地面积越来越少，房地产市场的变化以及国家政策的滞后，给房地产行业带来了巨大的打击。

3.市场的影响

房地产行业属于商业，商业的发展自然离不开市场，一个良好的市场环境有助于房地产经济的快速发展，而恶劣的市场环境就会加快房地产行业的灭亡。市场对于整个房地产经济结构体系、市场管理机制和信用体系都有不同程度的帮助作用。近年来房地产行业的市场风气就不是很好，竞争力大、市场规模太大、涉及经济数额巨大等因素都是市场可能会给房地产行业带来影响的关键因素。同时需要注意的是一旦市场产生不同规模的波动甚至崩盘，将会直接造成房地产行业的经济危机，自然也就无法为国家经济做贡献，更无法从中赚取利润[3]。

4.土地因素的影响

众所周知，房地产行业建造房屋的基本就是土地问题，也就是常说的“地皮”。在房地产行业领域中，主要涉及到了三个方面：第一个方面就是开发商，第二个方面就是消费者即购买房屋的人，第三个方面就是国家土地部门。其中开发商和消费者都属于次要关系，土地问题没有得到解决，自然无论什么工作都开展不下去。房地产开发商需要从国家土地部门手中获得土地购买资格，并购买土地的使用权，从而才可以开展房屋建设，当房屋建设完成之后，再由消费者从开发商的手中买走房屋的所有权。这些环节都是必须要完成的关键环节，如果稍有失误比如开发土地面积与土地出让收入、房屋竣工面积不成正比，那么将会直接导致该工程亏损，直接影响到该项目的经营状况，使房地产行业产生较大的经济波动[4]。

5.金融因素的影响

目前我国的金融体系发展还不够完善，在信贷机构以及监管制度方面都还存在着诸多不足和缺点。在房地产行业寻求融资的过程中，因为本身具有极高的风险性和不确定性，所以在金融方面考虑来说，房地产行业很难获得融资和信贷借款，没有了资金的支持对于房地产行业来说是具有毁灭性的。为了提高资金的利用率，开发商需要选择筹资等渠道对前期施工进行投资，无论是金融借贷还是筹资，任何一种集资方式都会涉及到利息、利率等问题，如果房屋建设质量有问题或者其他因素导致该楼盘贬值，那么房地产行业的经济状况将会受到极大的影响甚至崩盘[5]。

二、房地产经济波动的应对之道

1.调整投资政策

其实通过分析不难看出影响房地产行业经济波动的主要原因就是投资的问题，资金问题是直接导致房地产经济波动的关键因素也是最重要的因素。在对房地产投资政策进行调整的时候需要考虑整体综合情况，从多方面经济状况进行考虑，确保房地产经济可以持续发展直到竣工结束。首先，房地产的资金周期流转性会慢慢地随着投资方的变化而产生相应的变化，所以作为开发商就必须明确对自己楼盘的产权归属问题，对于外来投资和融资都是属于借贷关系，没有入股关系，对于土地产权和楼盘归属权要做到清晰明确，同时签订明确的债务合同，建立完善有效的风险规避方案。其次，开发商需要合理地规划投资资金规模，对于前期施工、人员、材料、土地产权、损耗等都有一个明确的认知，对于房地产所涉及到的各个方面都有一个明确的规划，要确保自身的资金充足，只有这样才能正常开展施工，才符合宏观经济规模，才能保证房地产经济不会受到波动影响。再次，开发商需要保证投资结构的合理性，确保整个楼盘建设和开发的过程具有科学依据[6]。所谓的科学依据就是市场调查，在该区域建设楼盘能够取得很好的经济回报，当地楼盘售卖情况如何，人们平均经济实力怎么样，楼盘地理位置是否良好，这些都应当作好市场调查，无论哪一个方面都会直接影响楼盘建设成功之后的售卖情况。如果没有对投资结构有一个明确的认识，如果预售楼盘效果不好，又不能低价出售，那么资金流转将会不顺，势必会导致整个房地产工程经济都到损害，因此合理的开发房地产资源对于房地产行业而言很有必要。最后，开发商需要得到当地政府的支持并了解相关政策，我国各地政府都对房地产行业具有较高的重视程度，结合当前实际情况来讲，政府会针对房地产行业进行投资，开发商需要着重注意对政府投资进行调整，完善并规范投资制度和投资资金。无论是安居工程还是土地开发都需要努力做好实地调研，为政府房地产开发提供一个可靠地保障。

2.规范土地市场

为了稳定房地产行业的经济状况，防止产生经济波动，就需要对土地市场进行相应的规范，确保土地批租工作能够顺利进行。土地工作一般都与政府相关，要想充分发挥政府的作用就要从多方面进行钻研。首先，需要加强对土地总量的控制，在对土地进行规划时，当地政府必须遵循我国土地划分法的相关标準进行统一管理，合理地划分土地管理权。从多方面因素考虑保证土地划分的合理性和科学性，同时需要加强对土地划分的管理制度，对整个过程进行严格监管，保证整个过程公开透明[7]。其次，需要注意相关规范，对于土地产权的售卖问题需要落实，目前我国的土地产权售卖方式都是通过招标，在这一过程中，需要严格进行看管，避免有卖标等违规情况的发生，加大市场拍卖制度的实施，把土地出让率降到最低。最后，当地政府需要对土地的出让市场进行严格的监管，对于市场存在的不良风气及时地进行打压，确保开发商可以通过二级土地市场的利用实现土地权的转让。这三个方面的共同目的都是确保在土地所有权售卖过程中不会受到恶意竞争的影响，开发商可以依据正常的价格拍下土地使用权，充分地把土地市场机制发挥出来，实现土地资源的重组和优化，最大程度上避免经济波动在房地产行业当中出现。

3.加大调查力度

要想稳定房地产行业的经济波动就要加大对整体市场的调查力度，无论是开发商还是国家政府都需要对市场调查结果进行详细分析，充分了解当前市场的走向和相关制度。其中调查的主要方向分为风险防范机制、职责机制等，这些问题都是导致房地产行业经济波动的主要原因，会给房地产行业的未来发展带来不良影响。市场调研工作可以帮助开发商发现自己的工程项目在开始之前存在的一些安全隐患，或者对投资有损害的规章制度等，并及时地对这些潜在危险进行规避和预防。在这一基础上，还应该加强投资结构的合理性，依照实际需求合理开发设计出解决方案，并且严格地根据方案进行工作，将投资风险降到最低。合理地调研市场情况，以及房地产行业的发展状况对于促进房地产经济发展，保证房地产行业稳定发展具有极大的帮助，为房地产经济健康发展奠定夯实的基础[8]。

三、结语

综上所述，房地产行业对于促进我国经济发展具有重要作用，因此改善房地产行业内部环境，解决内部恶意竞争，稳定房地产行业的经济波动对于整个房地产行业来说具有重大意义，从而可以有效地促进我国经济的发展。

参考文献：

[1]高淑明.房地产经济波动的影响因素及对策[J].中外企业家，2020，（13）：70～70.

[2]肖鲁赛汐.房地产经济波动的影响因素及应对策略[J].企业改革与管理，2020，（04）：219～220.

[3]李树峰.房地产经济波动与金融风险防范策略的相关分析[J].知识经济，2019，（34）：38+40.

[4]王海凤.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].经济师，2019，（11）：286～287.

[5]柏国辉.房地产经济波动的影响因素分析及对策研究[J].纳税，2019，13（31）：234～234.

[6]程涛.房地产经济的风险成因及解决措施[J].住宅与房地产，2019，（30）：6～6.

[7]李天健.房地产经济波动的影响因素及防治策略分析[J].住宅与房地产，2019，（30）：7～7.

[8]柯维丽.影响房地产经济波动的因素及应对策略分析[J].科技经济导刊，2019，27（30）：203～204.

作者简介：

齐娜，供职于滨州市自然资源和规划局。