一个家庭的百年购房史

李诗晨

落户步高里

1904年，一对年幼的姐弟从湖南逃难到江浙沪一带，乱世之下，这对姐弟就像两棵随风飘摇的小草，在浙江不幸离散，那时，弟弟毛文志年仅三四岁。

毛文志自己都不记得那样一个小毛头是怎样飘到了上海，幸运地被一户好心人家收养，成了上海的孩子。十几岁时，曾经的小毛头长成了一表人才、聪明机敏的小伙子，说一口流利的上海话，还学会了英语，便开始到处打工攒钱。

1926年，旅日华侨余芝卿与薛福基等斥资8万银元筹建大中华橡胶厂，1927年在徐家汇路1102号租地建厂房，1928年10月正式投产。建厂第一年就盈利20万元，成了当时上海滩最风光的行当之一。毛文志动了心思，进入大中华橡胶厂当了学徒，开始学习橡胶工艺。为人可靠又聪慧，毛文志在厂里左右逢源，很快获得赏识，一路高升，积累了颇为可观的财富，还成了大中华橡胶厂的一名合伙人。

1930年，二十多岁的大中华橡胶厂合伙人毛文志做了一个决定，用十几年来积累的财富——10根大黄鱼（每根重约231克的金条）买下了一幢位于陕西南路的房产，举家搬了进去。这是一幢位于步高里的二层小楼，由法商万国储蓄会投资、上海建业地产设计施工。

“步高里”既是法文“Cité Bourgogne”的音译，又有着步步高升的吉祥含义，直译过来则是勃艮第之城的意思。勃艮第，法国最为著名的葡萄酒产区，终年弥漫着葡萄酒醉人的芬芳，这让法国人无比骄傲，甚至在地球对面毫无相似之处的上海也建起了一座以此为名的里弄。步高里坐落着78幢砖木结构的二层石库门建筑，颇似西洋联排别墅；整体风格又遵循中国传统的中心轴设计，弄堂口的牌楼有浓郁中式风味，红砖齐整、红瓦如鳞，步高里、1930和法文Cité Bourgogne字样优美大气。

买下房子，毛文志又拿出一根大黄鱼给全屋置办了彰显主人身份和品位的红木家具。从一个命运飘零的男孩正式成了有家有业有面子的上海人。1932年，巴金先生在步高里暂住两月，写就中篇小说《海的梦》，毛文志与巴金，想必曾有过一面之缘。

几年以后，毛文志开办了自己的橡胶厂——中孚橡胶工厂，同样位于徐家汇，有两台炼胶机，雇佣53名工人。虽然相比大中华，中孚橡胶厂规模小了许多，但是毛文志对于自己二次创业，自己当家做主很是满意。也有一说，这是利益输送的一个手段，就见仁见智了。总之，毛文志在上海滩虽称不上是大中华的老板余芝卿那样的橡胶大王，但也拥有大中华橡胶厂的股权和自己的一间工厂，在民族工商业的发展历程中奋力划过桨。

毛文志有两个儿子，三个或四个女儿，家里人口众多，还安排了一位管家和几位佣人帮忙。解放前夕，经历了战火的中孚橡胶厂还勉力维持；一五计划中，中孚橡胶厂与绝大多数私营橡胶企业一起，逐步纳入国家计划的轨道；1956年，上海市橡胶工业公司成立，在公司的统一领导、统一规划和部署下，中孚橡胶厂也进行了改组和改造，在公私合营的情况下，毛文志索性赋闲在家。步高里这幢房子虽是二层小楼还带一个大露台，一大家子住在这里，慢慢开始显露出逼仄。两个儿子各自成家，房子一层与二层之间、二层与三层之间的两个空间也被开辟成隔间，两个新的小家庭就安顿在仅仅五、六平方米的隔间中。

到了20世纪80年代，毛文志一人积累起来的财富逐渐见底，于是将第三层露台卖了出去，新来的一家人在露台搭起屋子，像鸟儿筑巢一样，栖息于浦西的梧桐树下。

小M的高起点

1990年，九十岁高龄的毛文志得了他三代单传的曾孙——我们暂且称他为小M吧，狭小的隔间里又多了一口人。如今，步高里这幢房子的一层和楼道口的隔间的房本上，已是这个九零后的名字。1992年，毛文志去世，他的两个儿子分别分得了步高里这幢房产的一层、二层以及各自楼道口的隔间——确实有些复杂，若没见过上海的老房子或许还有点难以想象，但是地处寸土寸金的上海浦西建国西路梧桐树下，旁边就是秀美的绍兴公园，再走几步就到人声鼎沸的田子坊，确实要好好商榷。

1995年，根据当时政策，毛文志的二儿子决定用他们的隔间置换位于浦东的一套房子，离开住了65年的家。这一舉动也打破了上海人民“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”的迷思；新世纪初的某一年，他们又将拥有的二楼以100多万人民币卖掉，在浦东买了一套三居室，彻底成了身体上的浦东人——精神上的浦西人。

毛家大儿子一家人却始终没有放弃步高里的这间房子，1989年9月，步高里被列为第一批上海市优秀近代建筑和上海市文物保护单位，这虽然是好事，却也意味着动迁是不太可能了。也是因此，小M得以在美丽的梧桐树下、纯正的上海气氛中度过了他的童年。直到1997年，由于居住条件实在过于简陋，小M的父亲、毛文志的长孙当时在事业单位工作，以5万元购买了一套单位内部房，离开了步高里。这幢曾经充满了人声、笑语和烟火气的房子就这样慢慢搬空，70年间的故事被留在了这幢老宅的角落和缝隙。

2000年，小M的母亲看中了浦东陆家嘴花园的一套房子，在源深体育中心与世纪大道之间，那时浦东的房价还比较低，即使地理位置优越如此，每平米也还不到一万人民币，于是毛家花约100万买下，写的是小M母亲的名字。

买这套房子完全是小M母亲据理力争的结果。原本，小M的父亲觉得单位自建房已经不错了，相比步高里的老房子宽敞明亮得多。更何况，浦东的房子竟然要100万，怎么想都不值得。小M的母亲却热切地想给小M更好的生活环境，并且隐隐预感到浦东将大有可为。

那时，陆家嘴的高楼还称不上林立，东方明珠塔的信号仅仅发射了5年，金茂大厦还是刚投入使用2年的崭新建筑，浦东的大路上行人寥寥。正上初中的小M每天要转3趟公交车上学，来回要两个多小时。2018年，毛家卖掉了这套陆家嘴花园的房子，房价几乎翻了十倍——小M的母亲实在非常有眼光，在房价顶点卖出。

不得不说，家庭大事还真应该由老婆做主。21世纪的头几年，很少有上海人会买商品房，因为上海那时是工业城市，老百姓通常有自建房可住，后来房改时只要出几万块就可以买下，房地产商开发的新楼盘尽管如今看是白菜土豆价，每平米还不到一万块钱，浦东远一点的甚至只要五六千，但是一套公寓住宅一两百万的价格在那时的上海人眼里仍是天价。倒是有许多外地人来上海打拼，没有所谓的工厂自建房给他们住，新房子虽然价格贵但是不得不买，所以上海第一波房地产的金沙，都被拼了命买房子的温州人、香港人、台湾人挖到了。后来也兴起了“炒房热”，以温州人为主，组个团就来上海像逛菜市场一样买房子。

至于毛家如何发家致富，在2000年买了陆家嘴核心地段的房子，又是另一个故事了：90年代，外资大批涌入中国，小M的父亲见外资大有可为，于是离开事业单位，加入刚刚进入中国开展业务的某法国零售巨头。从小生活在曾经的法租界，不光英语说得溜，张口闭口还能来几句法语，工作能力也很强，小M的父亲没出几年跻身管理层。时代裹挟着人们没头没脑地往前跑，有心、有胆量的人总能有所收获。

Z先生无心插柳柳成荫

Z先生也是这样的人。Z先生不愿意透露他在上海有几套房，但是他很明确地说，当初他在上海买房是迫不得已。

2000年，Z先生在广告行业打拼，拥有一家自己的广告公司。有一家房地产商找上门，要给在浦东陆家嘴区域的新楼盘打广告，说不准就是小M家所在的陆家嘴花园。Z先生喜出望外，100万的单子可不是常有的。不过客户有一个要求，Z先生必须保证帮他们的新楼盘卖出去10套房子，所谓“效果付费”。那时候的房子远不像如今，100套房子恨不能有几千人来摇号。Z先生心里颤悠悠的，但是年轻气盛又不愿意放走这单生意，咬咬牙答应了下来。随后，Z先生就像如今的中介小哥一般卖力推销，先从身边亲朋好友下手，为他们描摹浦东开发的光明前景，吹捧上海房价的无限未来，还真就卖出去了两套，其他亲戚朋友不为所动，Z先生又组织了“看房团”，带了一群台湾人、香港人来上海看房子，当时的陆家嘴一日游不比如今的高大上，简直像是郊游。花了老大心力，卖出几套。

当时，上海本地人不要买房的，首先，像小M的母亲一样颇有远见又碰巧有实力的人并不是很多，其次，家家户户住在单位自建房自得其乐，不懂为什么要一两百万买套浦东的房子。后来实在没辙，Z先生只好自掏腰包，把没卖出去的4套房子买了下来。好在打拼多年有点积蓄，当时的首付也只要15%-20%，个税还能抵扣。于是，Z先生在2001年开始了自己在上海的买房历程，成了小M家的邻居。如今的陆家嘴商圈，彼时的浦东大农村，8000多人民币一平米，他能承受，但还是觉得肉疼。

除此之外，还有开发商付不出广告费就拿房子抵债的几套地处张江的房子，Z先生心不甘情不愿地收下了。那时的张江二字还没有任何意义，根本想象不到有一天会成为上海最欣欣向荣的科学城。这些房子的价格如今早已翻了十倍不止，用Z先生的话说，他在上海有几套房，全都是不要钱得来的。没过几年，房价大涨，Z先生卖掉其中两套，大赚一笔。

20年买入4套房

小M家两代人都在梧桐树下长大，对浦东难免有种淡淡的嫌弃。在浦东住了几年后，2004年就搬回了黄浦江以西。卖掉单位内部房，并贷款15万元，以50万元在闵行区莲花路地铁站附近买了一套三室户，离开浦东兴冲冲地搬了进去。那一年，上海的地铁还只有1、2、3号线三条线路。现在看看，放着100万的陆家嘴花园不住，那个时候可能很难想象如今陆家嘴的繁盛，黄浦江以西才是上海啊。

毛文志的资产到了他的长孙，也就是小M的父亲这代，已经缩水许多，除了步高里的房子，并没有多少流动资金，因此，小M家在这十几年里买房、卖房又买房、卖房的操作不仅仅是这户上海家庭的投资史，也是这户上海家庭搭上改革开放的快车，逐渐进行财富积累的过程。小M的父亲一路高升成为公司中国区的副手，后来接触股市，亏掉不少，又赶上创业热潮，凑热闹开了外贸公司，几年下来有盈有亏。应了Z先生那句话，“十几年前，买房的人没有亏的，买股票的却很少有赚的”。好在有陆家嘴花园的房子和步高里的一层半小楼，每个月的租金可观。

相比小M家的家庭投资，Z先生则是进行在頗具规模地进行资产运作。

不仅是在上海，Z先生的公司当时也给海南岛的房地产商做包销，卖不掉的房子就买下作为公司资产。后来他发现，自己的广告公司没赚多少钱，反而是房子无心插柳给自己带来了可观的财富。

在那时，房地产是推动经济的抓手，能带动上下游行业，从建筑、钢筋水泥、劳动力市场，到装修、家具、木材、涂料等等行业都盼着房地产繁荣，政策也鼓励房地产发展。20年时间，房价飞升，当年不稀罕买房的人们如今后悔不迭，却也高攀不起。如今，进入“房住不炒”的时代，像那时闭着眼睛赚钱的日子不复存在，也不会再来了。不过期间也经历了一些波折。2003年，非典来了，房价跳水，卖房子的人排队挂上中介，大街上却空无一人，买家杳无音信。

这几乎是房价U形发展曲线的谷底，往后就是一往无前地疯涨。“越便宜的房子越赚钱”，Z先生强调。当时两百万可以买一套两百多平米的高级公寓，放到如今都是两千万起跳，而当时两千万的豪宅却很难涨到四千万。这也成了Z先生在房产投资的一条原则：不要买豪宅，普通住宅涨得更快。小M家在莲花路地铁站旁边买的房子便是如此。2004年，50万左右买入一套三室户，如今差不多的房子放在某壳找房网站上都是800万打底。

时间飞逝，2016年小M也要步入家庭了。1月份，小M家为他在闵行区又购置了一套500万的二室户婚房，首付150万，商业贷款310万、公积金贷款40万。为了增加一份收入，毛家把步高里的一层与二层间的隔间以现代风格装修一新，换上全套崭新家电，霉味、湿气随着旧时风华一并散尽，以近2万元的月租金租给了一家法国人，租金用来还贷款，再加上小两口的公积金，几乎没什么压力。

毛家买房的经验大概如此。1997年，小M的父亲购买单位内部房时付了全款，2000年、2004年和2016年均选择了贷款——分别以小M母亲、小M父亲和小M的名义。2004年，贷款购房时贷款比例是30%，2017年达到70%，如今，大多数上海人购买首套住宅都会选择贷款。现在，上海首套房的首付是3.5成，每个上海人只能享受一次。

房住不炒

作为土生土长的上海人，毛家在买房上的行动远远早于从外地来上海打拼的人，嗅觉也是先于“新上海人”一步的，虽不算大富大贵，但家底厚实，为买房这件大事打下了基础。但是对于想要在上海这座充满魅力与诱惑的城市扎根的外地人，买房算是一个必须为之努力的梦想——就算是有不差钱，也要努把力获得一个上海户口才有购房资格，而平头老百姓则更要往上爬，不断升值加薪，才能幻想一下拥有自己房子的生活是如何惬意。

一旦涉及到真正的买卖，各种细节更是十分复杂。新房倒还好说，不但不用中介费，税费也较少，而二手房买卖中的规定就多了。满五唯一、满二唯一、个税、契税、增值税……很可能一不小心就需要付出房价10%的税费。不过话说回来，仍有很多人愿意买一套建于上世纪末的“老破小”，一是上海房子虽然贵，但是老小区有很多超小户型的房子，比如二三十平米的一室户；二来市区有很多老小区，地理位置比现在的新楼盘好很多。尽管如此，上海市区的一套房子少说也要一百五十万，对于家境普通的上班族来说仍是一个沉重的负担。新开发的小区就几乎没有这样的小户型了，最小的户型也基本都在70平米以上，价格自然也就水涨船高。

不仅是Z先生这样的“大户”，随着生活水平逐步提高而购入刚需住房的家庭，比如毛家，也受益于房地产市场的火热过上了越来越好的生活。Z先生打趣说，做房地产开发商实在不划算，2000年房子卖6800一平米，开发商又是跟政府打交道，又要陪包工头喝酒，没事还要跑到工地转悠，鞋子都穿破好几双，就算水泥不要钱，钢筋是偷来的，还黑心到拖欠农民工工资，每平方米也只赚6800，买房子的人呢，稍微等个几年，就赚来了不止六万八，还不算其中加的杠杆。

2009年，房价有所下降，2010年政府放了4万亿出来，虽然说不能让这钱流到房地产，但是钱还是通过各种方式最终体现在了楼市上。华尔街有句话，金钱永不眠。钱是流动的，一定要通过某种方式来变成资产，体现出金钱的价值。

突如其来的新冠疫情又让历史来到了相似的节点。疫情导致楼市稍有低迷，但是房价并没有像许多人预想的那样大幅下跌，等了一个冬天的人们趁疫情有所缓和纷纷出动，新楼盘仍是一房难求，前滩板块的江景房中签率不到10%。据二手房中介说，价格合适的房子往往刚放出来没两天就被迅速“秒杀”，偶尔有所谓“笋盘”更要拼速度，很可能约好明天看房，今晚就已经被人下了定金。不少本想趁着疫情抄底的买房客只好仍以原预算购房。Z先生苦口婆心，“不要拿现金，一定要换成资产，买房子。”目前，银行利率在下降，房贷的LPR也是下行趋势，粗略看不出什么，Z先生算了一笔账，如果现在去买一套1000万的房子，贷款30年就能省下50万，这也是很重要的一点。

但是对于政府通过限购调节房价的做法，Z先生稍有异议。“让我想到80年代凭票买东西的方法导致了黄牛的产生。”他觉得房子作为强金融属性的商品，价格应该由市场来调节。比如华人聚集的新加坡和香港，都是利用税收手段来调节房价。新加坡前几年的买房子的印花税是5%，现在增至15%，对外国人则高达25%，香港对外国人购房征收的印花税甚至达到了35%。“用税收调节更健康，也更有效地制止了炒房行为。”

拥有好几套房子，Z先生仍然相信房产的未来，因为相比于美国、日本等发达国家，中国的城镇化率才走了2/3，“只要城镇化没有结束，中国的房价就不会跌”。但是买房子有个问题，遗产税，要避免这个问题，Z先生给出的建議是——买艺术品。

现如今，虽然仍然相信房子的价值，但是Z先生对买房已经兴趣寥寥，太贵了，他的目标已经转向了艺术品。唯一的问题是，像徐悲鸿、齐白石、林风眠那样的大家，他们的价格已经很稳了，再难有大的波动，所以发掘年轻的当代艺术家，在Z先生眼里是个闪闪发光的宝地。

房地产的时代也远远没有落幕。时代的重任已经落在了小M的肩上，2019年，他又为自己的小家购置了普陀区一套新房，总价近800万，如今正兴致勃勃地等待交付。