房地产企业内部税务管理研究

胡凤鸣

摘 要：“营改增”的实施为产业结构调整及现代化服务业发展提供了重要保障，这也是我国市场经济体制改革迈出的重要一步，税收抵扣机制因此而得到有效完善，企业在生产经营过程中产生的税负持续降低。在“营改增”实施的同时，税务部门也采取一系列有效措施以强化和改进税收征管工作，这些都使得税收征管呈现出科学高效发展态势。现代信息技术在税收征管领域的应用进一步提升了税收效率。房地产行业在国民经济体系中占据了重要地位，丰富多样的业务形态与众多经营管理环节使得房地产行业的税务成本明显偏高，如何在“营改增”全面实施以后优化内部税务管理是房地产企业必须要解决的现实问题，这也将为房地产企业的健康发展提供有效支持。

关键词：房地产企业;内部税务管理;营改增

“营改增”既使得各行各业面临着宝贵的发展机遇，同时也给各行业带来挑战，房地产企业面临着进项税抵扣不足、上游企业税务转嫁、经营管理滞后等等问题，围绕房地产企业内部税务管理展开研究有助于解决房地产企业税收问题，有效应对税务风险，使得企业在激烈的市场竞争环境下更好地实现经营目标，有效降低企业运营风险与成本，实现房地产且的健康可持续发展。笔者认为，房地产企业要实现内部税务管理并优化管理体系就要从以下几个方面入手：

一、强化房地产企业内部税务管理意識

（一）管理层树立内部税务管理思维

管理层内部税务管理思维的形成将使得企业经营管理者对内部税务管理保持高度重视，在重大事件经营决策及日常经营活动中始终将内部税务管理作为重要的考量因素，明晰内部税务管理在税收成本与税务风险控制方面的作用，有效改善企业的盈利状况。在激烈的市场竞争与全新的税收政策环境下，广大管理者要理性认识税务管理对于企业发展运营的价值，引领企业内部税务管理制度的建立，将企业战略与管理思想融入到管理活动之中。企业的税务决策与管理层的思维将会对整个企业的生产经营产生至关重要的影响，在内部税务管理领域也不例外，因此企业管理者要确保所有员工深入了解税收相关法律法规，共同参与到内部税务管理活动之中。

（二）培养职能部门内部税务管理意识

内部税务管理是一项覆盖范围广且极为复杂的活动，企业的税务管理部门同时承担着涉税事项管理与税务风险管理等等职责，而相关部门在税务管理方面的处理能力较为有限，这就需要所有职能部门通力合作共同完成内部税务管理任务。采购部门、合同管理部门、销售部门、法律审计部门等等重要职能部门员工都要参与到涉税管理活动之中，严格按照企业税务部门制定的方案签订合同、识别纳税人身份、判断合同性质、审核合同条款、取得发票等等。例如采购部门在采购前就要准确计算实际所需材料量，在税务部门指导下开展采购活动，同时获取合法合规的增值税专用发票以进行抵扣;又如法律审计部门要对纳税程序进行审核，依据法律法规判断企业纳税程序是否合法合规，推动税务管理工作合法有序开展。

二、强化房地产企业内部税务管理制度与流程

（一）房地产企业内务税务管理制度完善

1.结合企业情况构建税务管理办法

内部税务管理要求企业严格按照法律规定履行自身纳税义务，控制内部税务管理漏洞导致的财务风险积聚，使得企业效益得到有效提升。房地产企业在内部税务管理制度建立过程中应该从两个方面入手，即规范内部税务管理要求和明确税务管理程序，可以进一步细化为税务专业或职能规范、涉税流程路径优化、关键环节控制、明确岗位操作内容等等、企业各个部门均要按照税务管理控制要求开展经营生产活动，围绕企业主体业务及内部税务管理要求展开控制调整，建立且符合企业发展需求与内部控制要求的管理制度。与此同时，房地产企业还要对企业战略、企业业务、企业组织结构、各个部门职能的调整和改变进行准确控制，如果这些方面做出调整和改变，则应该及时对相应的税务管理制度与业务流程做出优化。

2.关注房地产企业税务管理核心内容

企业内部税务管理要遵从合法、前瞻、筹划、效益基本原则，围绕企业税收法律法规要求展开合理的税收筹划，重点关注最新法律法规要求并强化企业管理人员对于税制调整的认知，结合企业实际情况设计更加符合企业发展需求的方案，使得内部税务管理能够与企业战略紧密结合起来。房地产企业的税收筹划要严格遵循国家法律法规，避免出现偷税漏税情况，在法律框架内合法地降低企业缴税额并控制企业税收风险，使得企业能够获得更高的经济效益。企业合同与企业涉税业务之间存在直接管理，合同签订方式、合同金额、乙方身份等等都会增值税产生影响，因此房地产企业要持续加强合同管理，建立起分级审批制度，将法务部、财务部、成本部等等相关部门列入合同审批部门。同时企业要根据合同金额及应缴税额将合同分为一般合同、重要合同及重大合同，后两者必须要经过税收筹划，常规一般合同则不需要经过税收筹划。企业在合同管理制度建立后要形成动态调整机制，根据企业发展情况对合同标准做出适时调整，确保房地产企业的所有合同都能够处于税务管理范畴。

3.强化房地产企业增值税发票管理

当前税收征管部门主要借助“金税三期”对企业纳税活动进行监管，特别是增值税专用发票的管控力度不断加强，大数据系统的建立使得企业面临着更加严峻的挑战。互联网系统的搭建使得税务监管部门能够直接利用国家税务发票平台查验发票的真伪，有效杜绝了企业虚开发票的行为，同时也有效保证了企业合法利益不受侵害。同时金税三期系统能够直接根据企业数据识别并拦截企业虚开发票的行为，如果企业不能够按照相关规定开具发票则可能会遭受出发。2019年底国家税务总局发布通知，进一步强化异常发票管理，增值税专用发票被认定为异常发票后则不能够抵扣，已经抵扣的发票则要做进行税额转出处理。房地产企业在“营改增”实施后面临着更大的工作难度，增值税发票管理要进一步加强，异常发票不仅会影响到企业增值税抵扣，更可能会使得企业遭受行政处罚。

因此房地产企业在签订合同时一定要对增值税发票的提供做出明确规定，而在取得发票后则要及时登录国家税务总局系统对发票进行勾选认证，确保抵扣能够顺利方完成。

（二）明确内部税务管理相关部门与人员职责

房地产企业在实施内部税务管理时要坚持财税分离，企业可以根据自身情况选择不同的管理方式，例如企业可以以财务部作为税务管理的主导部门，同时成立税务工作小组，选拔对税务知识具有全面了解认知的人员负责涉税事项;又如房地产企业可以单独成立税务部门，聘请专业人才制定并执行企业内部税务管理制度。税务工作从业者要主动履行自身职责，做好纳税及会计核算等等工作，全面负责发票管理、纳税申报、税务筹划、定期自查、税务关系协调等等工作。内部税务管理部门与人员职责的明确能够保证相关工作顺利展开，权责更加明晰。

（三）健全高效房地产企业税务信息沟通机制

房地产企业应该主动健全稅务信息沟通机制，对税务信息收集与整理的工作流程展开优化，更好地完成税务信息传递与保管，使得企业内部税务管理能够更加顺利的完成。针对税务信息沟通过程中暴露出的各种问题，主管部门应该及时予以处理，其中重要内容要迅速传递给董事会、监事会及管理层，为企业的经营决策与涉税事务处理提供准确企业。房地产企业的税务主管部门要对企业税务信息相关内容展开内外部整合，使得信息沟通机制得到不断完善。各个部门之间可以借助财务会计资料、经营管理资料、调研报告、办公网络等等途径实现信息贡献，进而营造出良好的内部税务管理环境，同时借助协会组织、中介机构、网络媒体等等途径获取企业外部税务信息。

三、强化房地产企业税务风险识别评估体系

房地产企业建立税务风险识别评估体系能够帮助企业及时发现自身税务风险，在重大税务风险面前及时采取有效措施做出应对，针对房地产企业的特点应该对主要涉税环节进行评估，主要包括以下几个方面。

（一）土地取得阶段

房地产企业在取得土地时必须要准确判断土地价款是否能够顺利扣除，根据[2016]140号第八条规定的第三个要件判断企业是否能够享受差额征收政策。企业在取得土地时必须要获得真实合法票据，支付给政府的土地价款要同时获得省级及以上财政部门监制的票据。而企业通过招标获取土地时则还要关注土地是否为净地，是否需要额外参与拆迁工作，以及拆迁补偿费用凭证能否顺利获得等等。

（二）项目建设阶段

项目建设过程中要将税务风险识别评估的重点集中于采购环节，房地产企业要对合同签订过程中可能存在风险进行重点监控，主要关注合同性质、付款方式、发票种类、发票开具时间、乙方纳税人身份等等内容，使得管理活动能够有效覆盖财务风险相关内容。另外项目建设过程中要对材料非正常损失、用于非应税项目、是否已做进项税转出进行评估，合理评估可能消耗的物资数量，有效避免浪费。

（三）产品销售阶段

房地产企业在产品销售阶段同样要积极履行自身纳税义务，确保企业严格按照规定缴纳税款。销售阶段要对当期收入进行准确核算，借助自查方式判断企业是否按照销售额完成了销项税额，同时是否对销售折扣做出相应税务处理，是否对销售退回业务发票进行处理，自由商品房租赁及固定资产处理是否按照固定缴纳了增值税等等，这些都应该成为房地产企业在产品销售阶段关注的重点。

结束语：

营改增的实施有效降低了房地产企业的生产经营成本，同时也对房地产企业内部税务管理提出了更高要求，房地产企业要严格按照国家法律法规并结合自身情况展开内部税务管理。

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