房贷申请没过要赔卖家多少钱

柯思婷

文前提要：买房似乎是一种稳赚不赔的投资。可是交易过程万一有意外情况，赔偿金额也会很大。在签约时，要谨慎对待违约条款。

买房合同的交易金额较高，履行时间也较长，一旦买房过程中出了什么问题，要赔的钱自然也很多。房屋贷款审批没过就是一种常见的风险因素，如果对于贷款申请没有把握，就冒然签下买房合同，可能要为此承担巨额损失。

吴小姐和丈夫在上海打拼，他们看中了郊区一套较为经济的房子，总价只有300多万元。可是因为买房过程不顺，这对年轻夫妇要为此支付补偿款、违约金、律师费等费用，共计近90万元。

两次申请房贷没过，买卖不成

2018年5月，吴小姐夫妇和卖家易女士达成了房屋买卖的意向，当天支付了20万元的定金。他们约定了买卖流程：20万元的定金之后可以转为第一笔购房款;吴小姐夫妇需在2个月内支付第二笔购房款112万元;房地产权证办好后，吴小姐夫妇向银行申请贷款，由银行以发放贷款的形式支付易女士243万元，如果贷款不够，由吴小姐夫妇在过户之前补足;等卖家易女士把户口迁走，完成最终交付后，吴小姐夫妇支付最后一笔购房款2万元，买卖完成。以上购房款总计377万元。

谈好后，吴小姐和易女士正式签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定双方在2018年10月之前办好过户手续。在接下来的2个月里，吴小姐夫妇按约支付了首付款，房地产权证也办好了，只要房贷能顺利批下来，基本上就没问题了。

可是，房贷审批竟然没有通过，买房过程卡住了。经过协商，吴小姐夫妇想向别的银行再申请试一试，卖家易女士同意多给他们一些时间。

2018年11月，双方重新签订了一份《上海市房地产买卖合同》，还多签了一份《买卖合同补充协议》，把违约条款写得非常详细。

根据新的买卖合同的补充协议，他们将房地产交易过户手续的时间延长至2018年12月31日。吴小姐夫妇自愿补偿易女士因推迟交易所造成的损失11万元，此外还要支付自2018年10月起的房屋租金补偿，按每月4000元计算，直到办好过户手续。违约金方面，如果双方中任何一方违约并逾期超过60日，则对方有权单方面解除本合同，由违约方支付总房款20%的违约金。同时，双方中的任何一方如果反悔，也应按照总房款的20%向对方支付违约金。违约条款还约定，因违约方未履行合同义务而导致诉讼的，由违约方承担守约方的诉讼费、律师费等费用。

因吴小姐的个人原因，房贷没有在2018年12月31日之前审批通过。贷款申请再次失败，买卖双方就后续问题产生了争议，2019年年底，他们走上了法庭。

房价没涨，违约金是否过高？

审理中，易女士卖房的意愿没有改变，她说只要吴小姐确定能办出贷款，她依然可以配合重新签订合同。如果要解除合同，她认为吴小姐应该按照合同约定支付所有的补偿款、违约金和律师费。

吴小姐提出，自己没有把握贷款可以审批通过，也没有能力用现金补足剩余房款，他们决定放弃买这套房子，要求解除合同，并表示愿意承担违约金。但是，她认为合同约定的总房款20%的违约金过高，远远超过了卖家易女士的实际损失，应该按照实际损失予以调整。

考量实际损失需要参考最新市场价格。时间距离当初签约已经过去了1年多，因为双方对于这套房子的最新市场价格意见不一，法院向一家房地产顾问公司进行了询价，顾问公司给出的咨询意见书称，在打官司的当下，这套房屋的总价只有约330万～351万元。

单论房价，相比合同里的377万元，卖家易女士的损失没有20%那么多。可是，毕竟合同明确约定了20%的违约金，难道能因为守约方损失少就少付吗？

法院：双方按约履行

法院审理后认为，吴小姐与易女士签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同补充协议》都是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，双方当事人均应按约履行。

首先，买卖还要不要继续进行？

在贷款未获审批的情况下，要求吴小姐用现金补足剩余房款245万元的确有困难，买卖合同存在不能履行的风险。为了避免扩大双方当事人的损失，在吴小姐愿意承担违约责任的情况下，法院认为房屋买卖合同不宜继续履行，应予解除。吴小姐已支付的房款132万元应该返还，同时她也应该承担解除合同的违约责任。

其次，吴小姐一方违约，他们究竟要赔多少钱？

对于双方约定因推迟交易而产生的11万元补偿款，吴小姐没有异议，法院照准。

房屋租金损失是由延迟买卖而造成的客观损失，易女士要求吴小姐按约支付租金损失，直到合同解除之日，此主张得到了法院支持。买卖拖延了1年以上，按每月4000元的标准，这一项至少要赔4.8万元。

因吴小姐违约而解除合同，易女士要求给付违约金合法有据，违约金必须付。本来总房款20%的违约金是75.4万元，但是法院考虑到易女士已另外得到了补偿款和租金损失补偿，再结合房屋当前的市场价，酌情减少了吴小姐的违约金金额，只需付50万元即可。

根据合同违约条款，违约方要承担守约方的律师费等费用，而且易女士的律师费未超过相关的收费标准，她要求吴小姐承担律师费，法院予以支持。这一笔律师费为22万元。

这样算下来，吴小姐要付给易女士至少87.8万元。她认为金额太高而提起了上诉，然而二审法院维持了原判。

理财金手指签合同一字千金

本案中，吴小姐夫妇承担巨额损失的根源是自己的房贷问题。但是透过本案，可以看出合同的严肃性。

在谈判时，也许吴小姐和丈夫没料到贷款申请会出岔子，因此在违约条款上没有给自己留后路，也没有在第一次贷款失败后及时止损，而是接受了更为严苛的新合同。

相比之下，卖家易女士是一个签合同的“老司機”，把可能出现的违约情形及其相应的责任承担方式都写得明明白白，结果每一笔钱都拿到了，没有因为房价有所下降而亏钱。在买卖过程中，易女士的卖房意愿很坚定，配合得很好，她一定有把握自己不会违约。在吴小姐第一次贷款失败后，易女士显然意识到这笔买卖的不确定性很强，于是在新合同和补充协议中把违约责任细化并加重。合同写明了违约方要承担守约方的律师费，易女士大手笔花了22万元，请了两位较高水平的律师，正是基于合同给她的底气。

买房对普通人而言是一笔大额又划算的投资，很可能带来高收益，但是一着不慎，也会变成灾难，在签约时必须慎之又慎。