基于城市综合开发业务的全过程风险管控实践

卜淑珍

[摘 要] 2019年4月，国家发展改革委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，为未来中国城镇化发展指引了方向。越来越多的社会资本参与到新型城镇化建设中来，把城市综合运营开发作为企业战略转型升级的重要方向。然而城市综合开发业务多属资金密集型项目，具有投资金额大、前期资金集中投入、回款不确定、回收周期长和政策性风险较大等特点，基于这些风险特点，文章结合中交城投全过程风险管控的管理实践，探讨城市综合开发业务如何进行全过程风险管控，以期为同行企业提供有益借鉴。

[关键词] 城市综合开发 风险管控 内部审计

中图分类号：F299.23 文献标志码：A

城镇化是现代化的必由之路，也是乡村振兴和区域协调发展的有力支撑。中国过去30年城镇化发展，主要是通过新城和园区的建设，为城市和产业的升级打造空间载体，产业园区、产业新城的规划和建设成为城市化的主要手段和载体。越来越多的大型企业，也把新城和园区的建设和运营作为战略升级的重要方向。

与传统片区开发相比，城市综合开发业务在工程建设和房地产开发的基础上，谋求土地价值最大化，注重政企高端对接、概念规划先行、产业导入和后期运营的内涵，注重提升投资方的社会地位和品牌价值。城市综合开发业务多属资金密集型项目，具有投资金额大、前期资金集中投入、回款不确定、回收周期长和政策性风险较大等特点。中交城投作为承接集团“城市综合开发运营商”战略的重要专业投资平台，其风险管控体系具有与城市综合开发业务紧密结合的鲜明特色。

一、深化专业管理，构建“特色化”的风险管控体系

（一）创新设计机构职能

为适应投资业务的高风险特征，中交城投在机构设置上灵活创新，初期实施战略偏操作型管理架构体系，围绕“中国领先、世界一流的城市综合开发运营商”战略目标，平行设置战略与运营管控中心、城市综合开发事业部、房地产事业部、财务部、财务共享中心、金融事业部等部门，并创新设置风险管控部，融“内审、内控、风险、法律、纪检”五种职能为一体。强化财务管理职能，财务部与风险管控部互为依托，充分向业务拓展前端延伸，集“业务拓展专业支持、预算、融资、资金管理、核算、管理会计、分析和数据支持”于一体，开展定量和定性分析，充分发挥各职能的监督合力，保证了多方式、全流程、全方位地去防控各种风险。

（二）构建“前端、中端和后端”全生命周期风险管控体系

中交城投的机构职能设计，大大方便了进行项目全生命周期风险防控，一是抓“前端”风险源头识别和预警，法律、风控和财务管理主动融入，助力投资模式及商业模式升级，有效管控项目前期策划及拓展中的风险，彰显价值创造；二是抓“中端”风险监督和检查，结合项目全生命周期开发运营方案、五年期财务预测滚动分析和定期财务分析，锻造内控、审计和财务指标分析预警三种职能的良性互动，实现监督手段的“点、面”高度融合，搭建项目实施风险监控平台，量化投资项目开发、建设及运营风险评级，督导商务条件和履约情况落实，夯实管理基础；三是强化“后端”风险保障，风险管理辅以审计、内控、法律、监察等技术手段，定期出台投资项目后评价报告，全面防范业务实施风险与管理风险，构建项目退出预警及保障机制。

（三）量化投资风险并有效应对

为规范投资风险评估管理，确保投资风险得到有效控制，中交城投建立“五个层级”的风险评估机制，按风险程度和风险频率构建风险量化图表，对风险进行量化评级，得分越高则风险越大。并按风险可能性、影响程度两个维度，制定风险应对矩阵，精准运用风险策略，化解相关投资风险[1]。比如：对风险可能性高、风险影响程度大的风险点进行风险规避，如投资管理采用合作开发、转让、联合拿地等方式进行风险规避；对于风险可能性低但影响程度大的风险点进行风险降低措施，如项目启动、开盘、交付风险，通过风险检查、会议、制度流程等进行风险降低等。

二、理论联系实际，全过程风险管控创造价值

（一）制定风险管理手册，做好顶层设计

城市综合开发项目属资金密集型项目，投资金额大、投资回收期长，项目实施过程中存在诸多对投资收益产生影响的不确定性因素。为全面控制风险，需要及时根据外部宏观、市场、项目实施环境和现状的变化，科学有序地动态调整各项投融资计划与实施进度，保障项目预期收益的顺利实现。在全过程风险管控方面，除已有的项目总体开发经营方案、两级运营会议及报告机制等措施外，中交城投还专门出台了《中交城投全面风险管理手册》和专项风险管理指引- - -《土地一级开发运作环节风险控制指引》，做好顶层设计，并要求项目公司在项目上马后编制财务管控方案和税务筹划方案，及时甄别项目中存在的定性风险和定量风险，提前预警。

（二）动态修编全生命周期开发运营方案并识别风险

以中交城投某投资项目（以下简称“A项目”）为例，项目公司参考《中交城投全面风险管理手册》，依据《投资建设合同》，紧紧围绕“现金流”，结合建设资金来源、资金投入时点、投资资金如何回收等关键点，编制《项目全生命周期实施计划与投资测算分析报告》，识别出融资问题——资金来源风险、用海问题——建设成本和投资收益回收风险、政策法律问题—合法合规性风险、政府信用风险等关键风险点，为投资决策提供参考依据。

（三）精准应对风险，及时回收资金

基于A项目风险研判，用海批复的时间节点等重要参数对于项目的合作开发模式、投资计划、土地出让计划，收益回流有重大影响。2014- 2015年，受国家用海政策变化影响，A项目填海面积大大缩小[2]。与此同时，区域用海规划未能在原可研预定时间2014年12月31日前获得批复，人工岛动工时间比预定时间延迟。基于A项目实际情况，项目公司精准应对，经与政府多轮协商，项目成功实现提前收回投资成本，有效降低投资风险。累计回款已基本涵盖建安产值，回款形成“常态”机制，实现了项目的滚动开发，有效控制了项目风险，降低了财务成本。

同时，项目公司按照风险反馈机制和反馈渠道，及时将关键风险点反馈给中交城投。中交城投快速反應，组织各部门和专业人才，研判政策，测算BT模式下项目投资收益率，为进一步与政府方谈判争取最大投资效益做好充分准备。

2018年7月，国务院印发《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，取消围填海地方年度计划指标，除国家重大战略项目涉及围填海的按程序报批外，全面停止新增围填海项目审批。受政策影响，A项目填海造岛工程基本停滞，原《投资建设合同》约定的投资收益模式发生根本性改变，正是项目全过程风险管控及时甄别关键风险点并精准应对，提前回收了投资成本，有效控制了投资风险。

三、善用前瞻思维，探索“专业化”风险管控课题研究

自2016年开始，财政部先后颁布了《管理会计基本指引》、包括《管理会计应用指引第700号——风险管理》和《管理会计应用指引第701号——风险矩阵》在内的29项应用指引，为企业风险管理、管理会计应用等提供指导意见。依据这些应用指引，中交城投围绕“城市综合开发领域”打造核心竞争力要求，先后开展多项自主课题研究，其中专门以风险管控为主题内容的就有两项。两项专题研究均系统地阐述了城市综合业务的风险特征、风险清单及风险策略等内容，为中交城投开展相关业务提供了前瞻性的专业指导，也使得中交城投在核心业务发展和风险防控方面，积累了一系列研究成果，为持续提升公司风险管理的前瞻性、针对性和有效性贡献力量。

要在激烈的市场竞争中乘势而为并持续做大做强，强化构筑投资项目全生命周期风险管控能力，不断巩固“价值创造为导向、风险管控为基础”的管理体系，成为专业投资机构核心竞争力建设的重要标志，也是防范系统性风险、保证企业发展行稳致远的法宝。

参考文献：

[1] 财政部.财会〔2018〕22号.管理会计应用指引第700号——风险管理（财会〔2018〕22号）[R]，2018-8-17.

[2]吴方红.PPP模式下城市综合开发企业的财务风险及防控[J].建筑经济.2016（11）：83-86.