房地产市场供应体系不断完善

张新利

【摘要】房地产是支撑我国国民经济的重要产业，其市场发展形势受到人们的重点关注。现阶段，为了保证我国房地产市场的平稳、健康发展，在2019年颁布了稳地价、稳房价与稳预期的房地产政策。相比于“三稳”政策颁布前，我国房地产市场的发展趋势已然发生变化，且其未来发展方向也发生改变，值得重点探究。

【关键词】房地产;市场供应体系;完善策略

1、房地产行业现状

房地产市场是我国市场体系重要组成部分，所以具有市场经济的一般规律，会受到价值规律、竞争规律、供求关系的影响。我国房地产市场在发展进程中经历了较多波折。近两年，全国房价普遍上升，再加上群众的购房意愿强烈，使得房地产市场呈现出繁荣景象，在一定程度上促进了当地经济的发展。以就业为例，2016年三线城市的房地产从业人数至少在0.2万人，缓解了地方的就业压力，但是产业发展也逐渐反映出一些问题，“炒房”现象层出不穷。2017年房地产市场投资增速基本等同2016年，房价调控较好，然而2017年后房价稳中有升，泡沫经济问题愈发得到国家的关注，国家通过限购等政策抑制房价上涨，实现房地产市场的平稳发展。

2、房地产业面临问题

政府对一线城市房地产市场严格调控;二线城市市场热度提升快，引发了调控从紧政策出台;三四五线城市房价保持缓慢上升，新建商品房及交易量有所下降，整体热度有所回落。以江苏省涟水县为例，2017年新建商品房成交量为1104179平方米，2018年新建商品房总成交量为923362平方米，同比下降16.38%。2017年商品房均价为4729元，2018年商品房均价为4812元，同比增长1.76%。近年来随着房地产价格总体偏高，超过普通居民购买能力，加上政府出台房屋限购限贷等调控政策，导致市场成交量低迷，房地产业出现了相对过剩。

3、房地产市场供应体系完善策略

3.1基于政府层面的路径

3.1.1多措并举，优化现存房地产供给结构

第一，可以将棚户区改造和房地产市场发展相结合。采用多种方式，例如直接货币补偿以及商品房住房团购，激励拆迁户购房，进而增加房地产市场的需求量。监控好新建安置房，通过多项政策，改善棚户区居民的居住环境。此外，政府在进行棚户区拆迁时还可以减免费税，积极鼓励各企业注重社会效益，推动行业发展，主动向棚户区住民让利，改善棚户区居民的居住环境。第二，现阶段，消费者对居住环境的要求越来越高。因而政府可以着力改善闲置新房周围的基础配套设施情况，尽可能满足消费者对于住房的要求，进而激发消费者的购买热情，比如说在商业住宅附近建设物流企业、学校以及医院等基础的配套设施。

3.1.2因城施策，严格控制企业供应节奏

为提高房地产企业的生产经营效率，政府可根据各地区的实际情况，合理把控房地产行业的发展，对土地供应结构进行严格控制。所以房地产管理部门在调节房地产市场的过程当中应该将房地产用地的调控作为工作重点，通过供给侧改革对低端供应和无效供应进行整合。从目前我国不同地域之间的发展情况来分析，在供给侧改革的过程当中应综合考虑到城市发展规划以及商品房库存等多项因素，此外还应充分考虑到当地居民的实际需求，确保经济增长、人口增长与房地产市场的发展相适应，对房地产市场进行合理规划，进而维护我国房地产市场的平衡发展。

3.2突破区间库存，重塑供求平衡

为了进一步推动房地产市场的良性发展，房地产开发商应该对现有商品房进行合理定价，进而促进需求，维护房地产行业发展的供需平衡。如果购房者的消费意愿下降，进而导致商品房价格大幅度下降，房地产行业就会呈现出极度的供需不平衡现象。因此房地产要想进一步发展必须改变这一现状。所以各房地产企业在定价之前可以做好市场调查，充分了解消费者的购房需求与实际的市场变化，在房地产市场过冷的时候采取必要的降价措施，缓解开发商的资金压力，维护资金链的正常运转。此外，为了确保房地产行业的良性发展，一些规模较大的企业也可以兼并、收购小的企业，对闲置商品房进行集中处理，充分借助新媒体等媒介对现有的房产资源进行大力的推广与营销。

3.3创新融资渠道、租售并举

面对供给侧改革的不断深入发展， 房地产市场的生产成本会持续上涨。因此必须在融资渠道方面探索和创新。打破传统的房地产开发思路的束缚， 建设商品房和建设经营租赁型住房并举， 与政府部门或其它行业的企业进行合作， 从中找到新的利润增长点。加快推动住房租赁市场立法， 推进机构化、规模化租赁企业发展， 努力构建租购并举的住房制度， 让租赁在解决住有所居中发挥更大作用。建立‘租购并举的长效机制， 进一步扩大租购同权的内涵。

3.4围绕大型城市建设卫星城市和特色小镇

据相关数据分析显示， 目前大型城市中心城区的新增住房以租赁型为主， 并且土地供应量持续减少。但是在大型城市周边土地供应中商品住宅用地较为充足。例如上海地区的青浦、嘉定和宝山区商品住宅销售增长迅速， 成为满足城市新增人口居住需求的主力。因此房企应该重视在大中型城市周边进行的卫星城镇建设的机遇， 利用优势技术资源， 设计建造有特色的住宅商品。此外目前房企在建设特色小镇方面取得了不错的市场效果， 对向往个性化、主题化居住环境的市民来说， 特色小镇完美的契合了这些消费者的需要。

3.5加快房地产业转型发展，引导资本向实体经济转移

一是加快房地产业“跨境”发展。通过加强大城市与周边城市在产业布局、城市发展等方面的统筹规划、统一建设，通过政府和民间在交通、医疗、教育、文化等公共服务方面的联合投资、共享利益，引导和推进房地产企业向周边城市“跨境”发展，既满足大城市因空间不足而带来的“产业需求外移”，也满足其土地緊张带来的“住房需求外溢”。

二是加快房地产业“跨界”发展。通过推进大城市房地产企业向工业、科技、商务、教育、文化、休闲等领域的跨界发展，引导房地产企业由单纯住宅开发向为城市提供综合配套服务，加快推进房地产行业转型，进一步提高房地产行业集中度，避免社会资金过度流入房地产行业，积极促进房地产业与经济社会的协调、有序发展。

3.6房地产市场长效机制的目标应放宽眼界

长效机制具备前瞻性， 因此它对现在或日后的房产市场都会带来影响， 甚至有机会彻底地革新房产市场。不过也需肯定的是， 打造长效机制时思维所处的高度需要够高， 因为它并不是某个特定行业的政策，而行业与行业之间会存在连锁反应， 因此一定要从更全面的角度来制定和推进长效机制的建设， 让其能够在推动国家经济平稳健康发展甚至保障金融安全中发挥积极的作用与价值。制定长效机制时也需要制定出与此相关的政策。

结论：

房地产行业在前阶段的发展中，出现了一些问题，政府及时对市场进行了干预和调控，针对出现的问题出台了相关政策，房地产行业得到了健康稳定的发展。随着人们物质生活水平逐渐提高、消费结构的转变，房地产市场的需求也随之变化，给房地产行业的发展带来很多机遇，同时也面临着巨大的挑战。要使房地产行业健康可持续地发展下去，不仅需要市场的自我调控作用，还需要完善相关的法律法规，确保房地产市场平稳健康发展。

参考文献：

[1]季忠富.我国房地产市场的现状分析及建议[J].住宅与房地产，2019（05）.

[2]许秋霞.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].科技经济市场，2019（05）.