基于盈亏平衡分析法房地产开发风险分析
2020-07-31王梦娜
王梦娜，陈 莉
(安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230601)
1 引言
自2004年土地“招拍挂”制度实行以来，我国房地产业迎来了快速发展的黄金阶段，房地产业已经成为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出重要贡献。由于房地产业的收益高、门槛低，大量社会闲余资金涌入市场使得行业竞争越发激烈，加之房地产业自身建设周期长、所需资金庞大、投资回收期长、在开发过程中不确定因素众多等特点，房地产开发企业面临的风险也比任何时候都要大。基于此，如何化解市场带来的各类风险，有效规避风险，推动建筑房地产开发经营事业可持续高质量发展，是当前摆在房地产开发商面前的一个重要难题。本文将采用盈亏平衡分析法分析房地产开发项目的保本量、安全边际率、经营杠杆等，为房地产开发经营提供科学的依据，从而采取有效的风险管理措施促进房地产业的长远发展。
2 相关概念
2.1 房地产开发风险
房地产开发风险也叫做项目风险，是因为房地产开发经营过程中存在各种不确定因素，致使房地产开发企业的实际收益与预期利润有所偏差，使房地产开发企业的经济受损的可能性。房地产开发具有投资时间长、投资经营相对固定、市场信息涣散、位置固定等特征。这些特征使得房地产在开发经营过程中的变现能力差以及市场供求变动迟缓。
2.2 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析也叫量本利分析，是不确定分析中最经常用到的一种方法，是指在变动成本计算模式的基础上，反应固定成本、变动成本、销售量、单价、销售额、利润等变量之间的内在规律的一种定量分析法。盈亏平衡分析的主要目的就是找出利润等于零时的点，即盈亏平衡点。然后通过盈亏平衡点来判断房地产开发项目面对不确定因素的承受能力，从而提高项目投资决策的科学性和可靠性。
2.3 两者的关联
房地产行业作为国民经济的支柱性产业，在自身高速发展的同时也引发了一系列社会问题。如部分中小城市房价高于地区经济发展水平，居民的实际购买力不足抑制了地方经济发展，国家不断出台宏观政策进行调控，使得房地产开发的环境波动较大，房地产开发风险系数增加。此外，房地产行业在其开发过程中还面临着其它各种不确定因素，企业开发经营面临着诸多风险。然而，房地产开发经营的主要目的是获得经济效益，众多风险的存在，严重影响了我国房地产行业长久稳定的发展。基于此，为保证其目的的实现，需要对房地产开发经营过程中面对的各种风险进行科学客观分析，找出风险存在的原因，衡量房地产开发项目风险的大小、找出减少以及规避风险的方法。通常采用定量分析和定性分析两种方法对房地产开发项目风险进行分析，以确定项目风险量化，主要是采取盈亏分析及期望值分析两种方法。本文采用盈亏平衡分析法进行具体的论述，盈亏平衡分析法为投资者提供了大量有效信息，在房地产开发项目中进行盈亏平衡分析能够计算出项目的盈亏平衡点，判断企业经营状况的好坏，为决策者的决策提供依据，对于提高房地产开发企业的经济效益至关重要。
3 盈亏平衡分析的假设及一般模型
3.1 假设条件
运用线性盈亏平衡分析通常会有以下几个假设条件：产量等于销量；在所分析的销量范围内,固定费用不发生变化;可变费用与建筑面积成正比;销售收入完全随建筑面积的变动而变动,并呈线性关系。
3.2 一般模型
房地产开发项目的盈亏平衡分析与一般工业项目有所不同，因为房地产开发项目一经决定，其总建筑面积便是确定的，其盈亏平衡点(BEPQ)只能是其销售面积。
假设某房地产开发企业单位产品价格为P，单位产品销售税金为t，年固定成本为F，单位可变成本为V，达到盈亏平衡时的年产(销)量为Q0，销售收入为R，产品总成本费用为C，销售税金和附加费为T。
根据上述假设条件，则:
销售收入：
R=PQ0
(1)
总成本费用：
C=VQ0+F+T
(2)
当达到盈亏平衡点时，则：
R=C
(3)
即有：
PQ0=VQ0+F+T
(4)
于是得到：
(5)
则房地产产量表示的盈亏平衡点：
BEPQ=
(6)
由图1可知，当产量Q
图1 线性盈亏平衡分析
4 盈亏平衡分析法在房地产开发风险中经济评价
4.1 安全边际分析
根据房地产开发项目中盈亏平衡分析法的基本模型，可以计算出房地产开发项目的安全边际率，它是衡量房地产开发项目开发风险大小和企业经营状况好坏的重要指标。
(7)
式(7)中Q1为实际或预计的销售量，Q0为保本量，即盈亏平衡点产(销)量。安全边际率是一个用来评价企业的安全程度的相对量，房地产房地产开发项目的风险程度可以通过安全边际率的数值大小来判断，通常情况下，安全边际率数值越小，企业所面临的风险就越大。一般情况下可以根据表1数据来判断企业的安全性。
表1 企业安全性检验标准
4.2 经营杠杆分析
根据房地产开发项目中盈亏平衡分析法的基本模型，可以计算出房地产开发项目的经营杠杆(图2)。
图2 经营杠杆分析
公式推导：
单位边际贡献=单位销售收入-单位变动成本
=P-V
(8)
边际贡献=销售收入-变动成本=(P-V)Q
(9)
税前利润=销售收入-变动成本-固定成本
=(P-V)Q-F
(10)
(11)
经营杠杆反映开发项目固定成本与变动成本相对比例对于利润的影响。一般情况下，用经营杠杆系数来表示经营杠杆的大小，经营杠杆越高，表明风险越大，但能够取得更高的利润。企业可以依据市场行情来选择开发项目的经营杠杠，对于占据市场主导地位的项目而言，企业可采取高杠杆系数，反之，则采取低杠杆策略。
5 案例分析
某房地产开发公司欲开发建设一个位于安徽省阜阳市双清湾南岸润河路与西清路的高档住宅小区，已知该项目年固定成本为15000万元，总变动成本为8000万元，建筑总面积为15000 m2，其中，地上住宅面积共有12000 m2，售价为20000元/m2；而地下总建筑面积为3000 m2，其中1000 m2为储藏室，售价4200元/m2，车库124个，售价20000元/个。
5.1 盈亏平衡点
5.1.1 单位可变成本V
由表2可知，该项目的总固定成本为15000万元，总变动成本为8000万元，总建筑面积为15000 m2，则该项目的单位可变成本为：总变动成本/总建筑面积=80000000/15000=5333.33元/m2。
表2 房地产开发项目总成本 万元
5.1.2 单位产品价格P
5.1.3 盈亏平衡点
5.2 安全边际分析
由表1可知，该项目处于危险状态，风险较大，因此房地产开发商应当谨慎考虑，慎重选择。
5.3 经营杠杆分析
由公式(11)可得，该项目的经营杠杆系数=
=-156249999。
由此可知，经营杠杆系数为-156249999<0，项目的经营杠杠系数为负，说明边际贡献为负值或者边际贡献小于企业固定成本的投入，又因为，边际贡献=销售收入-变动成本=(P-V)Q=(16445.33-5333.33)×13498.92=149999999.04>0,即为正值。则此处是因为边际贡献小于固定成本，即税前利润为负值，显然，此时企业处于亏损状态。
5.4 结果分析
通过以上计算结果可知，保本量小于预计建筑面积，表明该项目可行，但是安全边际率为10%，此项目处于危险状态且项目的经营杠杠系数为负值，企业经济效益受损，因此，若开发该项目企业面临风险太大，所以房地产企业应考虑舍弃该项目，又或者通过减少销售代理费、广告费等措施来减少固定成本投入，从而达到降低开发经营风险的目的。
6 结语
在当今社会，房地产市场竞争日益激烈，房地产开发也面临形形色色的风险，为此，我们应当汲取其它项目的开发经验，收集更多的情报与数据，在房地产开发项目前期决策时，运用盈亏平衡分析析法并采取有效的经济评价方法，对房地产开发项目的风险进行科学客的评估，从而尽量提高房地产开发项目前期决策的科学性和合理性，尽量规避房地产开发经营风险。
