房地产开发土地增值税清算问题分析

朱学军

摘 要：房地产是当前经济发展的主要支柱产业，它的发展对启动消费、增大内需、提高相关产业发展以及加强经济增长有着关键的作用。土地增值税清算，指的是房地产开发企业单位已经达到了土地增值税清算条件之后，根据相关的法律规定，计算需要支付的土地增值税税额，并填写相关的申报表，向税务部门上交相关的材料，办理土地增值税的手续。在当前房地产进一步的调控后，税务局发布了众多的相关土地增值税清算的文件，作为房地产开发的财务工作人员，需要加强自身的工作学习，能够更好地完成土地增值税的清算。

关键词：房地产;开发;土地增值税;清算;问题分析

随着当前国家发布了有关房地产开发土地增值税清算的管理文件之后，对房地产开发土地增值税清算工作也指出了相关的管理方法和相关的建议。提高了房地产开发企业单位对土地增值税清算工作发展。但是，在当前的情况下，有一大部分的房地产开发企业单位在进行清算工作的时候会出现很多的问题，这些问题主要都包括了计算的方式、房地产项目以及清算收入等等问题。对此，为了能够更好的做好房地产企业单位土地增值税清算的工作，那么就需要在面对这些问题的时候，做出相关有效的解决办法，这样一来，就可以更好的加强房地产开发土地增值税工作的发展和落实。

一、房地产土地增值税清算所存在的问题

（一）计算方式存在的问题

在进行房地产土地增值税清算工作的时候，首先，清算工作需要使用超率累进税率的方法，可以使用这个算法对土地增值税进行核算。但是，清算工作的内容相对来说太过于复杂，所以这样就会导致准确性会下降。另外，由于房地产项目的开发时间比较长，投资的金额也需要经过一段时间之后才可以在使用到房地产项目当中，所以，在清算房地产的项目过程中，会出现很多的问题。

（二）房地产项目比较特殊

在现在的这几年当中，有一部分的人们为了能够得到更多的收益，在得到房地产项目之后，便建立房地产企业，随后，在项目完成之后，便会将企业进行注销。在这种情况下，就会加大清算工作的难度，需要使用很多的時间去进行检查，最后，在清算完成之后，需要企业进行缴费的时候，却已经发现了这个企业已经注销了，同时，由于项目的施工需要很长的时间，所以就会让企业的缴费很难有效的进行追回。

（三）鉴定报告不规范

在当前的情况下，相应的法律对土地增值税清算的鉴定报告形式进行了规范。但是，虽然鉴定报告有着相关的规范，但是有一大部分的中介机构对土地增值税的了解程度并不高，并且没有进行过相关的学习，这样就会出现中介机构制定的鉴定报告不能够更好的达到标准，因此，这就会出现反复修改的情况发生。这种方式不但会增加给税务部门的工作难度，还会让税务部门没有办法更好的进行开展相关的税务清算工作，极大地降低了税务清算工作的工作效率以及工作的质量水平。

二、做好房地产企业土地增值税清算工作的方法和建议

（一）提升清算工作的准确性

为了可以能够有效的进行清算工作，对清算工作当前所出现的问题要进行提出统一的标准，这样才可以更好对房地产企业单位在进行土地增值税的清算工作提出有效的把控。但是，有一大部分的房地产企业在进行清算工作的过程中会出现工作态度上面的问题，或者是工作人员的业务能力不是特别的强，这就会从根本上造成房地产企业在核算时的准确性，工作的水平比较低下，进而这就会让土地增值税清算工作不能更好的进行全面发展。对此，房地产企业单位需要掌握好增值税的清算目标，将清算目标的房源进行有效的清算，但是，房地产企业单位的清算范围也需要包括在已经清算完成没有进行售卖的房源，在第一时间内将这部分的房源进行缴税。

（二）有效的进行核算项目的完成面积

在当前的情况下，有一大部分的房地产企业为了能够减少缴税，把一部分的非货币转让房屋不加入到缴税的范围当中，这样的方法不但会影响到清算工作的进行，还会降低清算工作的工作质量和工作效率。对此，在这种条件下，房地产开发企业在进行土地增值税清算工作的时候，需要值得注意的是，需要把非货币转让行为的房地产进行有效的清算，精准的进行计算出工程项目的完成面积。

（三）提高工作人员的工作质量

清算工作人员的工作水平对于清算工作的整体质量有着关键的作用，若要是工作人员的工作水平比较低的话，那么就会让清算工作出现很多的问题，还会让房地产开发土地增值税清算工作受到严重的障碍。所以，在这种情况下，需要定期的对工作人员进行有效的培训，提高工作人员的工作能力和工作的质量水平，这样就可以让清算工作能够更好的进行下去，另外，在进行招聘工作人员的时候，还需要招聘一些高品质的人才，适当的提高招聘的基本标准，让越来越多的人才能够加入到清算工作当中，这样一来，就可以有效的保障工作人员能够提升自身的工作能力，提高自身处理问题的效率，对房地产开发土地增值税清算工作能够有效地起到有效的发展作用。

三、结束语

在当前的阶段当中，税务有关部门已经进行提高了房地产开发土地增值税的管理办法，具有针对性的把当前的房地产开发土地增值税清算工作所存在的问题进行有效的处理，并采取了提升清算工作的准确性、有效的进行核算项目的完成面积、提高工作人员的工作质量等方法，来有效的提高清算工作的管理，加强土地增值税清算工作的顺利开展。

参考文献：

[1]汤健“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息， 2017（12）：175-176.

[2]高秀丽.关于房地产企业土地增 值税清算的几点思考[J].财经界（学术版），2018（06）：353-354.