内部控制在房地产项目管理中的应用

赵峰

摘    要：房地产开发企业经营活动受国家宏观政策的影响较深，资金需求量大。在房地产项目管理中对内部控制点进行严格管理，可以提高房地产项目自身的控制水平，在实践中提升管理水平。从现实意义上讲，促进房地产项目自身的良好发展。

关键词：房地产;项目管理;内部控制

1  房地产开发企业建立内部控制规范体系的重要性

1.1  有助于促进企业长期战略发展目标的实现

企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的旨在实现控制目标的一个过程。实施内部控制的最终目标就是要促进企业实现发展战略。企业内部控制规范体系的实施，要求决策层在明确企业发展目标的前提下，通过分析行业、市场、宏观政策变化的可能性及其对企业的影响程度，由专职的部门或人员进行风险识别、分析和应对。各管理层依据风险管理要求，开展管理工作和风险控制工作。

1.2  有助于增强企业应对经营风险的能力

近年来，我国多地出台房地产调控新政，企业面临的经营风险进一步加大。许多房地产开发企业对外突破单一的房地产销售模式，谋求转型和相关多元化发展;对内加快企业内部控制规范体系的构建并付诸实施，期望以此增强企业抗风险的能力。房地产属高风险行业，实施内控旨在帮助企业识别和应对各种风险。内部控制规范体系作为企业内部的一项重要的管理制度体系，强调全员参与，能够规范企业各级领导和基层员工的行为，合理保证企业经营发展的合法合规性;确保资金和各项资产的安全完整。

1.3  有助于提升管理职能，促进业务、财务有效融合

房地产开发企业在实际开发过程中，从涉及领域广，业务环节和内容极其繁杂，专业化要求高。项目开发过程涉及到的众多环节之间相互联动，业务同步开展，无明显的业务起始界限，加上外部环境变化频繁，以加强财务成本管理的财务风险控制难度加大。客观上促进业务、财务加速融合。企业内控体系统筹企业资源，各组织间有机地相互配合，有助于把控各个经营环节，加强内部各部门之间的交流沟通，促进企业内部和谐氛围的构建，加强财务信息服务于经营管理，促进业务和财务的有效融合。

1.4  有助于推动企业持续、健康发展，提高企业核心竞争力

随着房地产市场变化的不断深入，市场细分趋势越发明显。兼并重组、转型升级成为常态，房地产行业从国民经济的支柱，转型为人们美好居住生活整体解决方案的系统集成商。房地产开发企业只有快速适应这种市场的变化，不断提升企业核心竞争力才能生存和发展。

通过内部控制制度实施，整合企业资源，积极参与市场竞争，有助于提高企业核心竞争力，应对房地产宏观政策变化，促进企业战略目标的实现。

2  房地产企业内部控制现状

2.1  内部控制度以利润导向为首

要标准大多数房地产企业管理层以及决策层以利润导向为目标，单纯地以公司利润为目标并不是最好的公司财务管理目标，会使企业内部控制的风险加大。其原因有以下两点，第一，以利润为目标会忽视许多内部控制中的重要环节，实施内部控制必然会导致相关成本在基础上增加，这就会导致企业内部控制制度的缺失或是不完善，从而导致风险增加。

2.2  内部控制风险评估不足

对内部控制的认识较为缺乏，没有清晰的整体观念，很多企业都认为内部控制可有可无，进而忽视甚至省略此环节。对内部控制的认识度不高，更没有在公司内部建立或聘请外部专业性机构对企业的内部控制进行评估与评价。

2.3  內部监督缺失、信息沟通不畅

房地产行业与传统行业有很多的不同，房地产行业的资金量较大，周转率较低，并且行业风险及行业门槛都比较高。许多企业缺乏有效的内部信息沟通机制，管理层没有正确认识内部控制的重要性与必要性。导致整个企业的上行下效，缺乏有效率的信息沟通与内部控制的执行能力。无法在突发问题与外部风险面前保持稳健的运行，直接导致了经营风险的增加。

3  房地产项目内部控制关键点

3.1  提升项目管理内部控制质量

通过提升项目管理内部控制质量，可以有效提高房地产企业的运营质量与管理水平。就目前国内的房地产行业来说，还存在着业务流程分散以及风险评估较为薄弱的问题，同时企业的财务和各个部门的关联程度不强。因而，再沿用以往的内部控制体系，不能很好地满足现阶段房地产市场发展的需要。另外，一些房地产企业的绩效机制不完善，团队之间的协作水平较低，领导与管理人员对于风险管控意识较为淡薄，对于项目资金的管控方法不科学。在这种大背景下，进行房地产项目管理中内部控制的优化势在必行。现阶段，要提升房地产项目管理工作的标准化、有效化、系统化效果，并且要注重内部控制的优化准备工作。一方面，房地产企业要对自身的实际情况进行分析，进而制定出内部控制优化的具体目标。对于优化目标来说，要将重点放在提升资产的安全性、信息管理的有效性方面，进而促进企业经济效益的提升。另一方面，工作人员要提高对管理工作重要性的认识，各级管理员工要积极参加培训工作。这一过程中，还要明确不同参与部门的岗位职责，将责任具体的落实到个人。

3.2  房地产企业资金管理的发展趋势

对于房地产企业而言，要建立健全科学规范的预算制度，积极进行财务风险的规避。资金作为房地产企业的发展血脉，日常管理工作中要控制好资金的流入与流出状况。同时，还要结合企业自身的发展情况，积极从内部、外部进行资金的筹集，这一过程中要拓宽资金筹集的渠道，确保企业具备较强的支付能力与偿债能力。另外，房地产企业还要实现预算和业绩考核的无缝对接，建立资金管理考核机制，真正做到节约有奖、超支有罚、奖罚分明。

3.3  房地产企业成本管理的发展方向

在进行房地产企业的成本管理与核算工作时，要将正常的经营活动作为前提。房地产企业在进行经营成本的计算过程中，要对开发过程中的资源消耗状况以及开发产品的价格进行综合考虑。同时，还要对房地产企业的策划、设计以及招投标、施工、交房等过程进行控制。这样一来，才能提升房地产企业的成本管理质量。另外，还要注重目标成本控制的完善，做好目标成本的动态跟踪，对于项目成本进行及时的评价和反馈，确保房地产企业在项目实施时成为一种自觉管理的行为。

3.4  注重现场管理人员综合素养的提升

相比于传统的工业企业而言，房地产企业的产品金额较大，并且产品涉及到民生问题。因而，对于管理人员来说，要有一个良好的职业操守与专业能力。在进行工程分包工作时，要对分包工程的承包单位进行研究，明确承包单位的施工人员素质、企业综合实力等因素。对于分包出去的工程，施工过程中要做好施工质量的监督工作，防止施工中出现以次充好、偷工减料等问题。同时，还要专门聘请专业素养较高的监理公司进行施工的监督，提升相关建筑工程的施工质量。

4  结语

随着房地产项目的竞争越来越激烈，繁荣发展的房地产项目应该逐渐从粗放式发展走向精细化管理，因此要在房地产项目管理中做好内部控制的工作，这样才能把存在的各种风险降至最低，实现房地产项目的最优化发展。

参考文献：

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