新形势下房地产开发项目管控策略研究

李明

【摘要】我国房地产行业的发展环境越来越复杂，房地产企业面临着新的机遇和挑战，需要系统而全面地审视研究、适时转换发展战略并管控思路，以适应新的市场发展需求。随着国家宏观经济的发展，高科技、互联网、创新等经济体量的增加和发展，房地产必将缓慢退出国家经济体系支柱产业，房地产企业间的竞争在不断加剧，因此，只有对房地产开发项目中的不足之处进行不断完善，才有可能在众多竞争中脱颖而出。鉴于此，本文主要分析新形势下房地产开发项目管控策略。

【关键词】房地产开发;项目管控;策略

1房地产开发企业面临的新形势

当前房地产市场发展受宏观经济、社会发展、行业调控、金融政策等方面的影响较大。宏观经济方面，国际形势复杂，稳中承压，房地产行业由高速增长转向稳健增长，行业集中度将进一步提升;社会发展方面，在国家持续推动城镇化进程中，一线、二线城市中长期仍有较大发展空间，三线、四线城市人口外流压力大，购买主体抗风险能力较弱，管控消费预期也成为房地产风险管控的重点;行业调控方面，国家将继续坚持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低对土地财政依赖，“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标仍将持续;金融政策方面，房地产金融风险、局部地区政府债务风险、流动性风险等成为风险管控的核心，行业融资持续偏紧，房地产开发企业将出现资金链紧张甚至断裂的危险，房企加速周转需求提升。

综上，房地产企业经营压力与日俱增，迫切需要重新审视，转变房地产管控思路，调整自身经营策略。

2房地产开发项目管理的主要内容和有关特征

房地产开发项目的相关管理体系中，按项目开发的阶段可以分为：项目产品研发设计阶段、开发项目产品建设销售阶段、交付及招商运营阶段三个阶段。

首先在取得项目开发权后，开发管理人员需要对项目地块进行详细调研，对项目市场定位、产品业态和客户群进行定位分析，对政策进行有效的分析，对项目的初步配套、个性化研究、产品组合、套型进行阶段性研究，从而完成初期概念方案，并完成初步投资分析，同步进行建筑、景观、结构、安装、营销包装、室内各专业的深化设计研究，并通过报批报建完成开发建设第一个阶段的工作。开工建设启动，在建设初期，应对产品的施工图设计进行更专业的深化、细化设计管理，对主要的材料、设备、工艺标准进行详尽准确的设计完善，设计阶段控制着建设成本变动的80%，因此在设计阶段就要制定好产品的定位标准，对含钢量、混凝土含量等影响到造价变化的部分需要给设计院提出准确要求。在与承包方的招标管理中涉及到材料、设备、建造工艺工法标准、施工质量、执行的规范、进度要求、造价等进行详尽的要约，并对施工过程的配合管理、材料设备检测鉴定、成品保护、完成施工任务的各项措施及费用、劳动力成本、民工社保等进行明确清晰的约定，对房地产开发项目的整个工程进行全面的掌控，在施工过程中更需要协同监理方对材料设备见证取样、对工程文明施工管理和工艺工法样板領先进行严抓严控，同时对工程的质量和安全施工聘请第三方进行专业评测打分，并将此纳入双方合约管理，将项目做到尽善尽美的程度。

3新形势下房地产开发项目管控现状

3.1前期相关准备工作不足

房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有这样通过系统具体的了解和充分的准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。

3.2过于追求利益至上，忽略社会利益

为控制房屋投资热潮，限购限价的政策，房地产开发项目已进入合理利润时代，因项目的溢价空间被锁定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是项目的设计降低建设标准、严格控制设计阶段的建设成本，其次是在招投标阶段进行刻意压价，承包方承接项目的利润压缩、风险加大，承包方同样在施工的过程中降低了相关的标准，追求低成本，增加了安全隐患的系数。更有甚者房地产企业为了能够以最大程度的降低相关方面的成本，获取最大的经济收益。

3.3工程验收制度不够完善

房地产的相关部门对验收合格的工程检验完以后，就认为与该项目没有关系了，可以投入到下一个的工程项目当中去，但是，这样就会造成一时的假象。因此，需要对工程进行实时的跟踪与检验。

4新形势下房地产开发项目管控策略

4.1策划阶段的管理

房地产项目的开发建设是一个系统性工程，需要提前做好策划准备工作，而在这个阶段，无论是土地的挂拍还是方案的设计，都需要投入大量的资金，因此策划准备阶段在房地产开发项目中很多时候也会被称为纯投入阶段，这个阶段只有资金的投入而没有相应的盈利收入，企业的现金流出量非常巨大。从现金流量的角度对策划阶段的房地产开发项目管理进行分析，主要是针对土地挂拍、开发策划以及方案设计等的管理，在项目开发前期，必须就土地采购所需的现金进行预测，做好土地现有价值和未来销售收益的全面细致分析，配合有效的分析，确定当前土地采购现金流出给未来房地产销售环节带来的利润。市场经济环境下，房地产开发项目管理需要做好现金流出成本及风险的合理衡量，为房地产项目销售所能够产生的现金流入能力提供保障。配合切实可行的管理手段和管理措施，房地产企业能够在开发项目的策划准确阶段，实现对风险的有效规避和防范，减少风险可能带来的损失。在这个阶段，要做好整个项目现金流量预测，包括流入和各项流出，并具体细分到每个月。确保在开发前测算出整个项目的利息支出，后期实施过程中，以此为目标，确保利息不超标，以便及时有效控制整个项目的现金流量。

4.2建设阶段的管理

房地产开发时不要只考虑经济收益和进度快慢，要依据企业制度和设计要求规范操作，确保建设质量的前提下尽可能提升建设速度缩短工期，一定要注意建设状况和周遭环境的协调性。另外我国政府不会过于干涉房地产市场，市场自身的调节功能为主，必要情况下政府会实施一定的调节措施，引导市场更好的发挥调节功能。工程监管工作涉及建设的整个期间，监管人员要密切关注重点，不放过细节之处，发现建设中的问题及时反馈给建设企业，督促其整改。

要加强对采购人员的管理，因为对于房地产企业而言，原材料的采购起着至关重要的作用，所以在进行采购的分配工作中约定要有一套完善的流程，在选择时一定要选择性价比较高的原材料，杜绝劣质的原材料应用于施工当中，好的原材料对项目质量的提升有着决定性的作用。

在施工现场我们可能会遇到各种的问题，但绝大多数问题是可以提前避免的。在施工前，要对工作人员对于此次工程进行告知。同时，各部门之间要默契地配合，清晰明确地对工人的工作任务进行安排，从而做到有条不紊。除了人员安排以外，还有机器设备的检修、物料的分发统计等等，都需要进行严格的检查与管理，从而提高整个工程的效率，做到高效性、准确性。

4.3销售阶段的管理

房地产开发项目竣工验收完成后，就会进入销售阶段，通过产品销售将绝大部分资金流出转化为资金流入，同时也可以借助相应的经营销售活动，促进房地产开发项目盈利局面的形成。为了保证盈利效果，在销售阶段，必须切实做好房地产开发项目管理工作，借助合理有效的经营手段，对前期投入的资金进行回收，實现现金流量从负数形式到正数的转变。如果从现金流的角度对房地产开发项目管理进行分析和探讨，必须将关注的重心放在销售模式等内容的管理，确保现金流流入量能够得到最大限度的提高。此外，在本阶段中，需要注意税费的现金流出对项目现金流的影响。通过有效的管理，房地产开发项目中的现金可以得到持续流入，实现盈利的最终目的。

总之，市场经济环境下，我国的城乡一体化进程持续加快，房地产行业得到了前所未有的发展，而在房地产开发项目中，现金流管理会影响项目整体的发展，必须得到足够的重视。对于房地产开发企业而言，应该从开发项目的实际情况出发，把握好现金流量的动态信息，做好投入资金的合理调度和管控，对财务风险进行规避和化解，做好现金流量的控制，切实提高资金使用效率，减少资金浪费问题，为房地产开发项目的稳定健康发展奠定坚实基础。

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