浅析棚户区改造货币化安置对房地产去库存的作用

曹荣

【摘要】完善处理房地产库存是当今社会供给侧改革进程的重要内容，对我国经济的健康发展发挥着至关重要的意义。当前，我国主要通过提高人口户籍城镇化率、改革住房制度、积极发展租赁住房市场、棚户区改造货币化安置以及鼓励房地产商适时调整阶段性营销策略等多种策略来消化房地库存;其中，棚改货币化安置是打通商品房与保障房库存的直接通道，能够有效地消除房地产库存。只有大力推行棚改貨币化安置，才能够促进房地产市场的有序发展。

【关键词】棚改;货币化;房地产;库存

房地产是促进我国积极发展的支柱产业，其不仅能够拉动投资，而且也有利于全面提升国民经济水平。然而，这些年来由于地方政府与企业的双向拉动引起了房地产商投资过度的情况，从而导致我国的商品住房明显过剩。因此，各地政府必须大力推动棚改货币化安置进程，从而有效地消除房地产库存。基于此，笔者对货币化安置在除去房地产库存中所起的作用及其动货币化安置的相关策略进行了总结，以期为房地产市场的有效发展提供有价值的参考。

1、棚改货币化安置的优势

棚改货币化指的是在改造棚户区住房的过程中于等值交换的基础上为被改造住户提供相应的政策支持，由被改造户与当地政府签订货币补偿的相关协议，并由被改造户自主选择自行购买商品房、政府安排购买住房或政府集中购买住房。这种安置方式能够有效地借助市场化措施来为低收入群体解决住房方面的困难[1]。

与实物安置不同的是，货币化安置具有以下优势：①能够满足被改造户安置的多样化需求情况，经济水平较高、有改善性安置需求的被改造户可以依据个人喜好来自由选择社区位置以及房源以提升自己的居住品质;②无购房需求的被改造户可以不进行购房，而是选择补偿货币以用于投资或消费;③可以有效地将安置周期缩短以加快棚改速度，从而提升所供应的保障性住房的整体质量;这样一来，购买现房的被改造户可以立即入住，不仅加快了棚改区的征地拆迁速度，而且也缓解了当地政府的安置压力;④能够将现存的商品房直接消化掉，不仅改善了资源浪费，而且也缓解了新建商品房所造成的库存与资金压力[2]。

与此同时，棚改货币化安置也有一些不足之处：①为了确保住户能够买到与原有住宅面积等大的商品房，用于拆迁安置的补贴费用要比实物安置多出30%以上，从而增加了当地政府的财政压力;②由于签订征收拆迁协议后就得及时付款，从而使得政府的一次性补贴资金需求量较大;③接受货币化安置的住户未必一定会购买商品房，其中有些住户仅仅购买少量的商品房或者甚至不购买。

2、棚改货币化安置在减少房地产库存中的使用效果

以往的棚改政策为实物安置模式，对于拆迁户所补偿的货币较少。随着棚改范围及其进度的不断扩大，使得商品房库存急需消化。为了解决这一问题，住建部见近年来逐渐加大了对于棚改户进行货币化安置的比例。货币化安置是减少房地产库存的有效方式，能够在最短时间内取得最好的效果[3]。最近几年，棚改范围及其数量都出现了明显的增加，且货币化安置的住户比例越来越高，商品房库存的消化面积也越来越多。此外，各地政府依据扶贫政策对部分异地搬迁的棚改户也采取了货币化安置，从而消化了很多的商品房库存。近年来随着开行对棚改的大力支持，使得对于棚改户的货币化安置取得了显著的成效;加之政府对货币化安置实施策略的不断完善，使得货币化安置取得了政府与棚改户两者都满意的双赢效果。

3、对于棚改户货币化安置的有关建议

为了大力推进棚改户货币化安置的进程，各地政府、相关部门以及银行等方面都必须进一步完善棚改户货币化安置的政策与措施，务必要多策并举并依据当地情况选择政策的侧重点，各方面必须形成合力共同为消除房地产库存出谋划策。接下来笔者将提出以下几点建议：

第一，相关部门应该制定对于棚改户货币化安置政策的指导性文件，务必要政策方面控制好消化时间长、房地产库存较多的新建安置房的数量，棚改必须始终坚持货币化安置政策，并且还需将易地搬迁的扶贫户纳入到棚改户货币化安置的整个范围当中。

第二，各地政府应该必须要完善货币化安置的政策措施，力争全面实现以购代建的效果，并且要提升棚改户货币化安置当中的拆迁面积与当地的补助标准、引导棚改户接受货币化安置政策以改善自己的居住环境[4]。同时，各地政府还要制定由政府购买住房服务的有效管理策略，以便快速启动当地政府购买服务的相关工作，要引导房地产商及时对营销策略予以调整并降价出清，从而为接受货币化安置的棚改户提供充足的优惠。

第三，商业银行应该出台一些能够对消除房地产库存起到支持作用的信贷政策与措施，国有商业银行必须积极配合棚改地区实施货币化安置政策，对有改善型需求的棚改户要提供优惠性的住房贷款按揭服务[5]。同时，商业银行应该在货币化安置中提供政府集中购买的房地产开发商提供相应的信贷支持。

第四，开行应该积极完善棚改地区货币化安置的政策规定，具体要做到以下几点：①全面完善棚改地区货币化安置与商品房库存之间的相关制度与衔接策略，建议采取个性化的信贷政策、增加对棚改地区货币化安置信贷方面的定向投放并对棚改区的货币化安置项目提供优先支持。对于消化时间较长或商品房库存数量较多的市县，必须严格控制好新建棚改区实物安置的居住项目;②各地政府应该合理提升旧城与城中村改造项目当中货币化安置政策的拆迁标准，要适当提升对货币化安置住户比例达到50%以上的棚改区项目的贷款额度;③地方政府在确保主力银行社会地位的同时要全面加强与商业银行以及农业发展银行之间的合作，同时要对银行贷款模式进行积极研究与改进以发挥出商业银行与农业银行各自的贷款优势，从而起到共同支持棚改以及共同承担信贷风险的作用。

结语：

房地产业不仅在对相关产业链的带动能力方面明显超过了工业制成品，而且在对国民经济水平的贡献方面也远超其他行业。然而，由于这些年来房地产上的投资频率持续放缓使得待售面积有增无减，从而导致房地产库存量减少程度很不理想，不仅引起了房地产产业链产能过剩的现象，而且也给当地财政施加了一定的负担。货币化安置是减少房地产库存的有效方式，能够及时地实现政府满意、住户满意的双赢效果，从而能够在最短时间内取得最好的效果。因此，各地政府务必要不断完善货币化安置的有关政策与策略。

参考文献：

[1]黄克谦.浅析棚户区改造货币化安置对房地产去库存的作用[J].开发性金融研究，2019，15（21）：161-162.

[2]贺良，张淑红，张筱蒙.进一步推动房地产去库存的政策措施[J].经济研究参考，2018，32（14）：111-112.

[3]谢群良.对益阳市棚改货币化安置的调查与思考[J].金融经济，2018，19（14）：178-179.

[4]王茜.浅析宜春市商品房去库存举措对市场的影响[J].中国房地产业，2018，21（9）：87-88.

[5]张婷婷.关于棚户区改造中货币化安置方式的创新实践研究——以国家开发银行棚改贷款为例[J].西南金融，2015（6）：42-44.