关于土地出让金对调节房价的作用分析

庞德忠

【摘要】随着中国经济发展，房地产市场发展迅速，房地产价格不断上涨。高房价给我国广大人民的生活造成了很大的压力，国家因此也出台了很多调控房价的措施。影响房价的因素有很多，土地出让金只是其中的一种，土地出让金在房价中占的比例较大，在调控房价中的起到关键的作用。

【关键词】高房价  土地出让金  调控

我国住房商品化以后，房价一直在不断增长。过高的房价对大多数人来说，买房是一件比较困难的事情。尤其是对于大多数年轻人说，他们个人的收人扣除生活开支后所剩不多，如果没有得到父母的支持，很难买得起房。为了实现人人有房，全民奔小康的目标，国家制定了很多的房价调控政策，特别是从2003年起，政府出台的房地产价格调控政策由之前的支持转变为抑制，希望可以把房价控制在一个合理的范围，并在金融、税收等多方面进行了调控，但收到的效果不是很理想。

随着市场经济的不断发展，政府部门不能过多干涉市场，但又要把房价控制在一个合理水平。既不能限制投资者的购买行为，又要保障中低收入等刚需者买得起房，还要保证政府的财政来源，才能使国家行政机关、事业单位保持正常运行和各种民生建设的基础投入，这成了各届政府要考虑的主要问题。因此，政府可以考虑从对房价里的土地出让金方面进行调控，从而控制商品房的价格，调控供需矛盾，维护房价的稳定和保障低收入群体的居住问题。

很多购房者都不了解什么是土地出让金，在房屋买卖过程中，接触的都是房价，开发商也没有把土地出让金价格公布出来。那么什么是土地出让金呢？土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

开发商开发楼盘的第一步，要通过招拍挂等方式获取楼盘的开发土地，一次性向政府交纳了土地使用权的费用就是土地出让金，也就是楼盘所在整块土地的总价，除以整个楼盘的建筑面积就叫楼面地价，也就是房价里所含的土地价格。根据我国的商品房开发建设特点，房屋价格主要由土地出让金、建安成本、开发商利润等构成，其中土地出让金约占房屋价格的30%，例如某个楼盘的房屋单价是每平方米100000元，那么每平米房价里就包含土地出让金30000元，土地出让金所占房价比例较大。在房屋价格的组成成本里，建筑物的建安成本、开发利润的控制权在开发商手里，土地价格和税费的控制权在政府手里。因此，政府控制房价可以对房价里的土地价格和税费进行调整。但税收是国家取得财政收入的主要手段，是维护国家行政部门正常开展工作的必要途径，一般不容易进行调整，因此可以调整房价里所含的土地出让金来控制房价。

进入经济的新常态后，各地的政府通过不断的努力，通过多方面增加财政收入，对土地财政的依赖程度在不断减少。如果能对土地出让金进行减免，减轻购房者的负担，广大群众会消费更多房屋以外的物品，社会消费层次由投资拉动型转向消费拉动型，中国经济将会更有活力，更加多元，人民的幸福感也会得到很大的提升。但为了保证财政收入，土地出让金的减免不是面向所有的购房者的，为了兼顾市场的公平性和保障公民的居住权，可以对每户家庭的首套居住用房进行土地出让金的减免。

这样，土地出让金减免后，根据前面的说明，房价可以减少30%，对很多家庭来说，减轻了很大的购房负担，会让更多的家庭能够买得起房，真正的实现几千年来一直没有解决的居者有其屋的目标，也会显示出我国的社会主义优越性。其实国家在很早之前，在全国推行廉住房、经济适用房的时候，就已经开始这个政策了，城市低收入家庭购买经济适用房的时候，价格里只包含开发商的建房成本和利润，就没有土地出让金的费用，让部分低收入家庭都能买到了自己的住房。这个政策是由政府主导的，只针对部分低收入人群，没有在全体群众中推广。现在的刚需人群里，很多的年轻人也买不起房。上海易居房地产研究院2020年1月19日發布的《2019年全国房价收入比报告》显示，2019年，全国商品住宅房价收入比为8.8，相比2018年的8.5小幅上升。2019年全国房地产平均房价为每平方米9287元，而同年城镇居民全年人均可支配收入才42359元。一套100平方米的房子，差不多需要22年才能买得起，大多数人都存在着买房的压力。因此在其他的政策调节房价不明显的时候，可以考虑对土地出让金进行减免，降低家庭首套房的价格。

如果土地出让金减免了，政府的财政收入怎么保障？根据各地政府的年度报告，很多省份城市的土地出让金收入都超过了公共财政收入的40%。但是，取消土地出让金的，并不是所有的商品房，而是家庭购买的首套房屋。取消土地出让金后，可以通过征收房产税来进行补充，房产税的立法问题已经讨论很久了，要对持有超出自有合理居住面积以外的房产进行征税，相关立法也提到了日程，估计不久就会实行。房地产大佬任志强说过，如果居民购房时收了土地出让金，在房产持有期间还收房产税，不合法也不合理。目前国外很多国家都对国民的房子收房产税，因为国外居民的房子所占的土地属于私有，所以对房产进行房产税征收是合理合法。而在我国，土地制度是全民所有制，广大群众对土地没有所有权，只有使用权。因此，对国民首套自住房产进行土地出让金减免后，可以对首套自住房产以外的房子进行房产税的征收，同时土地出让金不能减免。这样既保证了国家的合法税收，也可以让更多的居民买得起房子，也不需要再对有投资需求的投资人群进行限购，自由投资购买，房地产行业会得到更大的发展。

可见，对土地出让金进行调控后，能使更多的人买得起房屋，房价将会回到合理水平。

参考文献：

[1]王建红.房地产投资分析（第2版）[M].北京：电子工业出版社，2012.

[2]周小平，熊志刚.房地产发开与经营（第2版）[M].北京：清华大学出版社，2014.