老公房加装电梯为何这么难

刘远举

加装电梯影响的不仅是公共区域，也会涉及到业主的私人区域，居民的一票否决，并不是对公共事务、共有财产的表达，而是对于自己私产的处置权

随着中国社会快速老龄化，老年人衣食住行方面的问题将逐渐涌现出来。在城市，很多老人居住在没有电梯的老公房中，居住在4-6楼的老人的出行就成为一个问题。在加装电梯的呼吁下，很多地方政府也积极推动这项善政。不过实际落地非常艰难。

这源于逐次递进的三个原因。第一，加装电梯产生的价值改变，即好处与成本，对不同楼层是有差异的。由于旧宅没有预留电梯井道，新装电梯必须在楼房窗户旁建井道，不但会占用底层业主的天井，也会影响到靠近电梯的住户的正常采光和通风，以及噪音等问题。这就产生了补偿问题。

第二，使用价值的改变，影响到了房屋的资产性。

现在买房者对多层老公房的5、6层兴趣不大，其房价也比1-4楼要低，加装电梯后，5、6层房价提升，反而超出1-4楼。这会被视为相对“损害”，而房屋是国人最大的一笔资产。所以，即使1-4楼居民没有任何损害，只要加装电梯需要征得他们的同意，他们就会要求分得5、6楼升值的一杯羹。

本质上，这不仅是补偿，而是凭借完全产权带来的投票权要求均分增值。这种要求，有一定合理性——既然整个增值，我付出了成本，那么，当然要求分享收益。

成都一小区加装电梯，低层住户非常反对，在小区贴出了自己的“建议”。“建议”中提到，电梯加装最大受益者为高层业主，最大受损者为低层业主，低层业主理应获得补偿，1楼为30万，2楼为20万，3楼为10万。

这个补偿是否合适暂且不论，但回顾加装电梯的整个公共讨论过程，补偿机制，从最初的底楼少出钱，变为底楼不出钱，到现在底楼得到一部分补偿。这个变化，反映的正是社会对房屋加装电梯的资产性质的认识过程。

但是，这就会遇到了问题的第三个层次，也是最艰难的一点。

第三，加装电梯的资产性改变，是可变现的，但变现之前，却是纸面的。打算近期卖房的当然愿意以小钱换大钱，花10万换房子增值30万，非常值得。但打算一直住下去的，即便愿意花钱，也不愿意给10万，甚至也没钱给10万。而且，大家对电梯价值，与金钱的看法，都不一样。富人住二楼，也许愿意出3万，但穷人住8楼也出不了5000；年轻人住7楼不愿意出钱，而老年人愿意住3楼也愿意出2万。所以，同样装电梯，大家的计算完全不同。

想象一下，6层楼，12-36家人，不同年纪、不同文化、不同收入、不同的对房子的未来计划，这样一群人坐下来谈判，就不难发现这会有多难。

于是，有些地方开始寻求一种强制性办法。

根据物权法规定，物业管理活动中业主共同行使权利、共同决定问题时（如更换物业公司、对公共设施行使权利、诉讼等），投票权要满足两个三分之二，一是人数达到小区业主总人数的三分之二，二是专有面积占总建筑面积的三分之二。一些地方在电梯上，打算参照物业法，把需要整栋楼的业主同意，改为了“占建筑总面积三分之二以上的业主”，或者三分之二的业主同意，还有些地方，改为了“未签订协议的业主无激烈反对意见”。公共性的讨论中，没有少数服从多数，那就是永无尽头的。所以，这个方向也有一定道理。

但是，物业法的这个规定，针对的是公共区域，而加装电梯影响的不仅是公共区域，也会涉及业主的私人区域，居民的一票否决，并不是对公共事务、共有财产的表达，而是对于自己私产的处置权。在这个领域，大多数人的利益并不是侵犯个体利益的充分理由，底层业主的产权必须得到保护，搞少数服从多数，缺乏法律基础。

私有产权衍生出来的某些问题，有时候并不能依靠公共性来解决，所以，才需要市场。在这个层面，公共性要有所克制，如果市场能解决的，就留给市场解决。

实际上，需要加装电梯的旧房，一般都在大城市、老市区，这些房子的老年业主，并不是完全的“弱者”，即便他们退休工资不高，他们仍然是拥有数百万资产的人。所以，他们有一定的自我救济的空间与能力，政府稍微帮助一下，或许能找到更好的办法。

曾有一个人打算给自己住在老旧小区8楼的母亲加装电梯，可是其他住户不同意，他一口气买下了整栋楼，加装了电梯。其实，加装电梯之后，再转手卖出去，电梯使房产增值，他甚至还可以赚上一点。

政府或某些组织或可担当这个角色，在老旧小区中，收购、加装、再出售给需要电梯的住户的模式，就协调而言，其对象也大为减少；对于居民而言，不同成本与收益函数的居民不再强扭在一起。而且，也仅在小区或就近小区之间搬迁，老人也没有旧宅难离之苦。

在加装电梯的政策中，往往涉及政府补贴。政府补贴了老旧住房，加装了电梯，提升其使用价值，房子肯定会涨价。也许房主立马就转手卖房，或者，年老的房主去世时候，子女再把房产转手，不管如何，政府的补贴就变为一小部分人手中的现金。从这个角度看，公共性也需要有所克制。

总之，作为一项公共事务，小区加装电梯的种种障碍反映了该项目在政策、自治，乃至伦理层面的多重困境。不过，随着公共讨论的深入，更加合理的方案会逐渐形成共识。

（作者系上海金融与法律研究所研究员）