基于开发成本控制的房地产经营管理体系研究

陈燕青

【摘要】房价一直是我国的社会焦点问题，受到人们的广泛关注。现阶段房产企业面临多方压力，内部竞争日益激励，迎来市场微利时期。在新时期下，房地产必然面临重大变革，开始将目光逐渐放在成本控制这一部分上，通过减少不必要成本花费的方式提升竞争能力。本文主要围绕着房地产经营展开研究，先分析控制开发成本的重要意义，再总结制约成本管理的主要问题，最后研究将目标成本作为核心的房地产经营管理体系，希望为我国房地产行业今后的发展提供参考借鉴。

【关键词】开发成本;控制;房地产;经营;管理体系

现阶段，房地产企业越来越重视开发成本控制，通过对成本的合理管控，一方面可以推动房地产行业良性发展，另一方面可以为国民经济发展做出杰出贡献。房地产行业一直是重要的国民经济支柱，也是消费和投资的热点，近些年局部地区的房地产行业过于火热，房产价格飞速飙升，为此国家开始出台宏观调控政策，房产暴利时代逐渐离去，这也限制了房产销售利润，为此更要从开发角度入手，推动房产企业向着集约化方向发展，以此实现资产保值。

1、房地产开发成本控制的现实意义

成本控制是房地产企业的重要工作，可以提升竞争能力，也符合微利时代房产发展要求。现阶段，我国房地产市场呈现供大于求的状态，除了宏观经济体制方面原因以外，与房产价格也有着直接的关联，如果房产价格逐渐下调，则销售量可提高。但是开发商无法下调价格的根本原因在于无法实现对成本的压缩。站在宏观角度分析，房产价格控制可以更合理的应用土地资源，避免出现泡沫经济，减少国民经济损失。我国房地产行业经过多年的发展，已逐渐走出暴利时代，很多知名房产企业都公开表明房产利润飞速下降。特别是近些年国家逐渐加强管控，出台一系列的政策法规，规范房产市场管理，推动行业向着集约化方向发展，这也让房产企业认识到了成本管控的重要性。

我国加入世界贸易组织以后，房地产行业涌入境外资金，房产市场竞争越发激烈，这就更加需要加强成本管控，才能取得竞争优势，避免被市场淘汰，这也突出微利时代下房产成本开发控制的重要性。

2、制约房地产企业成本管理的主要问题研究

主要体现以下四方面：一是采取粗放式的成本管控模式，没有明确岗位职责，缺乏完善的激励及约束制度。二是采用陈旧落后的管理模式，不注重事前及事中核算，无法发挥成本管控的实际作用。三是成本管控缺乏明确的底线要求，没有出台统一的控制指标，时刻存在超支风险。四是成本控制达不到预计效果，经常高出工程造价预算。

3、构建以目标成本为核心的项目全过程成本管理体系

3.1前期调研工作

在正式开发新的房地产项目之前，要考虑到地理条件、市场要求等方面，开展前期调研，确认该项目是否可行，可行性研究决定项目成败，但是很多企业都不愿投入资金开展可行性研究，或是仅流于形式的编制可行性报告，这就增加了项目风险，房产企业主要是为了盈利，而成本控制可以获得更好的经济收益，为此要从立项阶段就开始财务分析，预计收入、预测利润及风险。可行性报告要从多方面展开研究，从消费者、市场等方面获取资料，估计项目是否可行。如果对消费者心理掌控不到位，没有合理估计市场，就会导致项目投资失败，为此要充分开展前期调研，制定合理可行的建设方案，减少不必要的资金投入。

3.2设计阶段工作

一是实行招投标制度，可以引入竞争机制控制成本，筛选出最适合的设计单位，得到最佳的设计方案，才能更贴近项目建设要求。

二是加强技术沟通，采取限额设计的方式，所有内容都要结合相关数据计算，要考虑到经济性及合理性，注意在保障项目质量的基础上选择性价比更高的材料及设备。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

三是加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，克服设计方案的不足或缺陷时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。

3.3施工阶段工作

一是合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变更。

二是严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。

三是搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。

3.4竣工结算阶段工作

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

结语：

综上，房产价格由开发成本决定，同时房产价格对于我国社会经济有着巨大的影响，为此更要加强对开发成本的重视，才能避免出现泡沫经济，同时推动房产开发可持续健康发展。经过国家的不断调控，房产价格逐渐平稳，房地产企业开始转移经营中心，将成本管控放在首位，达到预期的管控效果，降低房地产企业开发成本，实现房產价格管理控制。

参考文献：

[1]张卫红，金晓芬.基于目标成本管理的房地产成本精细化管理体系研究[J].工程经济，2018，28（10）：13-17.

[2]王军.YD集团房地产开发项目的目标成本管理体系研究[D].2018.

[3]马生军.宁夏MST公司项目开发成本管理体系研究[D].2018.