解决借名买房纠纷的构想和途径

【摘 要】借名买房是我国司法实践中出现的新现象。从房屋买卖合同签订到合同的履行，以及房屋登记等，都会因为社会实践的多样性而显示出一些法律漏洞。为规避法律风险，减少法律纠纷，本文提出一些个人的看法和建议。

【关键词】借名买房;构想;途径

所谓借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了借名买房的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。这种现象出现后，会带来规避法律或者政策、贪图便宜享受优惠、转移财产逃避债务、简便手续，减少税费等问题。为规避法律风险，减少法律纠纷，维护合法权益，本文认为可以从以下方面进行规范。

一、健全立法机制、完善法律规定，规避借名买房“擦边球”

1.设立专门的借名买房变更登记标准。

变更登记须登记权利人书面同意更正或者能出示有效证据证明房屋所有权的登记确有错误，此时我们可以将借名买房的变更登记认定为一种特殊的，异于物权登记错误或房屋买卖过户变更等的变更登记，制定专门的审查标准，并将其公诸世人。因为其特殊的变更流程，会让有借名买房的一般人感到变更时的困难而有所退却，减少借名买房行为的发生。

2.提请各级人大或政府制定相关的法律法规及规章制度，明确借名买房行为的法律风险。

民法的精神“法无禁止即可为”，这使得许多人在白名单的范围外利用漏洞做出借名买房的行为。因为购房实际出资的借名人是真正的所有权人，房管中心的不动产登记簿上记载的权利人是只是借名买房行为中的出名人，这种权力归属上的不一致会致使借名人行使合法权利面临一定风险。常见的有出名人不承认借名买房合同的存在，主张房屋所有权自己其所有、出名人擅自处分房屋、出名人去世导致房屋被出名人的继承人依法继承、房屋因出名人涉诉被查封或者拍卖等。上述行为我们不鼓励，也不禁止，所以希望能有明确的法律或法规将其成文规定，表明何时可做、需承担怎样的法律風险或者法律后果，利用法律的强制性和威严性震慑借名买房行为的频繁发生。因此也要求借名人需有维权意识，在损失扩大前在法律框架内积极维护自己的权益。

3.提高和完善借名买房合同的在实务中的认定条件。在认定此类合同的性质以及效力时，要区分不同类型，如商品房、保障性住房等。第一，对于购买政策性保障住房的，要看购买人以及其购买行为是否违反法律法规，是否严重损害公共利益，再结合具体情形做出一个综合判定;第二，假设是购买商品房的，只要双方是基于自己的真实意思表示，未触及《合同法》第 五十二 条规定的无效事由的，基本上可以认定为有效合同。实际购房者可以让名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须按之履行，否则将承担违约责任。

二、总结实务经验、研究纠纷套路，加大诉源治理力度

1.法院处理借名买房案件时以调解为主

经过对借名买房案件的研究发现，借名人与出名人两者之间的关系相对来说不是较为陌生，因此二者是具有调解的基础。首先此类案件应注重调解，调解不仅可以提高法院审判工作的效率，实现案件的繁简分流，也有利于法院资源的合理分配。另外，调解有利于达到良好的社会效果，使双方免于诉讼，关系归于平静，亦可保证社会的稳定。如果法院可以通过调解，将一部分棘手的纠纷“彻底”处理掉，不仅能够减少社会上对于法院判决的一些异声，也能为自己创造更好的生存环境。这样既做到公正解决纠纷，又维护司法的公信力，是大有裨益的选择。

2.强化对借名买房案件的举证制度

借名买房案件的争议焦点多出于房屋实际所有权的确定，在我国对于房屋的产权登记制度主要采取登记注册模式，这使得在权利外观上容易造成房屋所有权归出名人的错觉。强化对借名买房案件的证据举证制度，使原被告双方出示的证据形成完整的证据锁链，提高证明力，有利于更为清晰的确认房屋的真实权属者。

3.加强与银行、房管中心等多方联动

经过对借名买房案件的行为模式的分析，借名人作为实际的出资人，利用出名人的身份信息的便利进行房屋购买。在我国，房屋的购买是属于一般人一生中的一件重大事件，属于大宗消费，动辄几十万，故而无论是传统的现金支付还是新兴的电子支付，都会与银行有较为密切的联系。如果法院在处理案件过程中能加强与银行系统或者新型支付系统之间的交流配合，就会有助于案件的事实真相的判断。另外，由于我国采取的登记注册模式，房屋的所有权是属于登记生效主义，这就使得房屋管理登记中心就会在此类案件中扮演重要角色。法院与房屋管理中心强强联合，信息资源共享，明确真正的房屋实际所有权人，提高案件的处理效率。

参考文献：

[1]毛如斌.借名买房合同的效力问题研究[D].西南大学硕士学位论文，2017

[2]赵咏：“借名买房合同”的法律研究——基于实务视角[D].法制博览.2018 年 08 月（ 下）

[3]陈诣文：借名购房物权归属的私法证成[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2017，（3）.

[4]王艺璇.论借名买房的法律效果[D].北京：中国人民大学，2019.

作者简介：

付晓梅，女，四川攀枝花学院法学副教授，研究方向：民商法学。