房地产开发项目融资风险及对策

牛智伟

摘 要：自20世纪中期以来，房地产在中国的热度就一直居高不下，房地产经济发展带来的丰润的利益让投资者趋之若鹜。随着社会的不断发展和进步，房地产经济的发展一直保持这高速度、高效率的发展状态，长期处于资金密集的产业形势。然而，伴随着房地产企业的不断涌现，机遇涌现的同时也伴随着严峻的风险挑战。

关键词：房地产;开发项目;融资风险;对策

1融资风险的种类特征

1.1融资风险的种类

目前我国企业在发展过程中遇到的融资风险大致划分为两类，一类是支付性的融资风险，一类是经营性的融资风险。支付性的融资风险是指房地产企业在运行过程中由于融资理财不当，出现了负的现金流量，从而使得资金流入与债务期限结构不匹配，为企业融资带来一定的风险。其次就是经营性融资风险，这种现象主要是指企业在发展过程中出现入不敷出的情况，等融资到期后无力偿还债务的一种风险，经营亏损，整体的利润呈逐渐下滑的趋势，从而使得房地产开发企业在后期运行过程中出现破产的现象。

1.2融资风险的特征

融资风险主要是由于不确定因素而导致意料之外的收益或损失，对于房地产施工建筑来说，由于房地产所处的市场环境较为复杂，从而使得房地产融资风险变的更加客观，就算在具体的施工过程中提出了一些相应的整改策略，但是无论策略方法多么有针对性和准确性，房地产开发的融资风险也是一定客观存在的，不能完全有效的杜绝，只能从降低融资风险的角度出发，进而有效的减弱融资风险对项目工程带来的危害。近几年来，根据对房地产开发过程中风险损失以及整体的收益进行对比发现，风险损失与收益状况成正比的发展趋势，融资风险在发生的过程中造成多大的风险就会带来相应的经济收入。

2房地产企业融资现状

2.1融资渠道趋于单一化，境外融资占比较低

近几年我國的房地产开发企业金融资金来源结构中，除自筹资金外，国内贷款的占比最高，境外融资以及其他新型融资方式占比较小，这是由于我国的金融资本市场自身条件的限制，整个市场环境缺乏创新点，企业家大多墨守成规，选取融资风险小，有一定的融资基础、融资渠道相对成熟的信贷融资。而近几年境外融资的选择比率均不到1%，这是由于境外融资容易受到国家宏观政策的影响，汇率变动，融资成本也随之发生波动，风险系数极大。

2.2资金结构不合理，长短期资金比例失衡

现阶段我国的房地产企业在开发阶段的项目融资所融到的资金大多为短期资金，长期资金所占比例远远小于短期资金，这就造成了长短期资金比例失衡，进而导致整个房地产行业的融资结构失衡。对于房地产企业来说，资金不能持续供应，很可能会引发企业的财务危机。为了避免这种现象的发生，房地产企业会采取一些防范措施。例如，收取预收房款、建设单位垫付资金以及向银行申请贷款等方式以延长融资的期限，缓解资金紧张。但是一旦出现政策收缩的情况，房地产企业所采取的一系列措施都会受到政策限制，资金紧张的情况还会出现。目前，我国的房地产行业有75%的资产负债率，很明显房地产市场的情况并不景气，金融资本市场整体落后于发达国家，风险较大。

3房地产开发项目融资风险应对策略

3.1针对筹资风险，做好预算工作，建立预警系统

首先，房地产企业要明确潜在风险，确定风险目标。其次，将项目放在整个金融基本市场的大环境中，分析环境会给项目带来什么样的影响。然后分析项目风险的成因，从源头控制风险。财务部门是房地产企业的一个核心部门，为保证房地产企业的正常经营，避免资金链断裂，财务部门需要做好前期预算工作，建立企业财务预算管理制度和预警系统，在问题出现时，它可以及时有效地发出预警，防止风险进一步扩大，对项目进行事前控制，能够减少投资决策时给企业带来的损失。企业如果没有做好预算以及风险预警工作，忽视开发项目各个阶段可能会出现的融资风险，在风险来临时就会无法进行有效的控制，严重影响整个项目的运营情况，使企业资金产生变动，导致公司无法维持正常的运转。

3.2针对投资风险，提倡科学有效的管理资金

科学的资金管理对房地产企业尤为重要，开发不同的融资渠道可以有效提高企业效率。在房地产企业开发项目的过程中，有许多房企因为没有正确的资金管理概念，缺乏正确的管理办法，使得项目无法按时完工。当企业资金链无法衔接供应时，企业便会陷入困难的境地。因此，房地产企业需要做到以下两点：（1）严格规范资金管理，定期制定资金使用计划，确保能够严格按计划执行。（2）实时监控每一笔资金的去向，杜绝资金浪费，增加有效资金的使用额度。

3.3针对市场风险，及时分散、合理安排项目进度

规避市场风险，分散风险是房地产企业首选的途径之一。如果企业选择集中在一个地区开发项目，那么风险也会集中在这个区域。当这个区域的经济出现波动或震荡，就会给房地产企业带来不确定的经济损失。因此，房地产企业要在能力范围之内合理地分散风险，将项目分散到不同城市，这样可以有效地减少损失。其次房地产企业要根据项目进度，考虑各阶段的资本结构、经营状况和融资成本，安排能够契合项目开发的每一个阶段的融资模式。房地产企业如果拥有充足的资金、可观的效益，可以考虑融资成本高、融资期长、融资金额大的融资模式。房地产企业在选择时，应尽量控制融资成本，满足自身融资条件，满足当前项目开发的资金需求。

3.4有效的融入股权融资

在房地产企业的发展运行过程中，除了房产提前预售的方法措施，还要有效结合目前社会在发展过程中的资金投入，利用股权来有效的吸引融资，通过借助发行股票的方式，来有效的筹募大量的建设资金。这种融资方式的有效运用能够在一定的程度上减小融资困难的问题，还有效的免除了在银行贷款过程中产生的大量利息，有效保障了房地产开发过程中的经营成本。在此过程中，为有效的落实股权能够吸引外来资金，就要在企业发展过程中，建立良好的信誉，提升企业在发展过程中的整体形象。从而在提升企业信誉问题的前提条件下稳步的提升企业运行过程中的整体经济，有效促使社会相关企业部门能够参与到房地产开发的融资过程中，加强投资力度，全面的提升企业发展的整体运行效率，不断促使房地产开发企业的发展和壮大。

3.5运用信托投资公司来提升资金融入

在社会经济发展过程中，信托投资公司的经济实力一般都处于较强的位置，有着雄厚的资金成本。所以在房地产的开发过程中，企业领导可以有效的和信托投资公司进行合作，充分应用信托投资公司借贷时间长且利息较低的特点来有效的应用到企业融资过程中。在此过程中，不仅可以有效的落实房地产开发的资金投入，还可以使得信托投资公司全面的参与房地产企业的投资过程中，使得二者之间相辅相成，既能在一定的程度上提升二者在此过程中的参与力度，还可以有效的落实信托投资公司以及房地产开发企业的经济效益的全面提升。所以，房地产开发企业在运行过程中，要全面的配合政府的监督管理职能，落实政府部门的审计调查，从源头上有效的减小企业运行风险。

结论

本文通过对房地产开发企业融资风险存在的问题以及产生的原因进行全面的分析，就如何有效的减小融资风险，提升企业在运行过程中总体效益，从提升人员安全意识，加强风险管控、借助房产预售，提升融资效率、结合市场发展现状，提升自身竞争能力、完善企业预算管理财务体系、有效的融入股权融资、运用信托投资公司来提升资金融入这几个角度出发，就如何提升融资投入，落实融资风险管控提出相应的方法策略，希望能对房地产开发企业带来一定的帮助。

参考文献：

[1]李素红，周维升，陈立文.房地产开发企业融资风险的研究現状与展望[J].企业经济，2019（01）.

[2]张艳艳.鲁商置业股份有限公司房地产项目融资风险管控研究[D].青岛大学，2019.