不动产登记的双重功能与登记审查使命

李春然

摘要：不动产登记又称“不定动产物权登记”，是权利人申请国家职能部门将有关不动产物权事项记载的行為。我国颁布的各项法律都具备特定的作用与功能，充分体现制度价值。不动产登记功能在语境上，可以从多个角度解读。本文从私法为本、公法为用的角度出发，探究不动产登记的双重功能与登记审查使命。

关键词：不动产登记;双重功能;登记审查

不动产登记时依当事人申请的行为，是国家专职部门的活动。关于不动产性质分为公法行为税、证明行为税、私法行为税，不动产登记并不是登记机关的行政管理行为，本质是产生私法效果的事实行为。下面将对不动产登记的双重功能、登记审查进行深入解读。

一、不动产登记制度的功能

不动产登记制度是基于健全市场经济需求，是市场经济的一项基础性制度，与人们的切身利益具有关联性。这是不动产登记制度自身价值，并且是一项基本功能。不动产登记制度首先要实现主导价值，发挥经济学价值。另外不动产登记制度主要作用是为全国统一的不动产交易市场的形成构建产权基础。不动产登记制度应该和与之相关的衍生价值建立制度资源。不动产登记制度不是反腐、防腐制度，是与其他制度互相配合，形成制度叠加。

二、不动产登记意义

保护权利人合法财产权：我国市场经济本质是产权经济，不定产统一登记制度是确认并保护不动产物权，市场经济的前提和基础是明确不动产物权。通过不动产登记，提升物权登记质量，将不动产登记具备的公信力和公示力作为基础，有效保护权利人财产权。确定目标方向：产权经济是市场经济的本质，不动产登记制度主要是确认不动产物权和保护制度，对于保护权利人个人财产权、提升治理效率和水平具有核心价值。整合不动产登记，建立完整的物权登记制度，是我国国务院机构改革进而转变职能的重要内容，是完善我国社会主义市场经济，建立现代化市场经济体系的本质要求，另外也是全面贯彻落实“完善产权保护制度”的基础工作。对于保护权利人合法财产权，提升治理效率，为企业和人们提供便捷，特别是健全归属、明确责任，保护现代化产权制度，巩固社会主义市场经济基础的核心意义。我国在2016年全面实施不动产登记制度，2018年不动产统一登记体系基本完成。为推动不动产登记制度建立和实施，相关部门发挥不动产登记制度作用，加强指导监督，加快推进工作衔接和制度责任的构成，在推动《不动产登记条例》制定阶段，提出“立、改、废”意见。苏浙个人住房信息联网工作被纳入到不动产登记制度中，不动产登记制度的实施，对反腐工作和房产税具有积极的推动作用，保证不动产登记制度平稳、有序、安全运行。

三、私法效用是不动产登记制度主体功能

1.主体功能

不动产登记权利“表征作用”，确认并保护不动产物权。不动产登记制度的根本实质是给予不动产外观权利，保证不动产登记薄上记载的内容是正确的，在一定程度上起到“定纷止争”作用。并且不动产物权具有排他性，人们有不得侵犯的权利和义务，从而形成从多方位保护物权的环境。另外涉及到不动产物权之间的关系都应该明确，将民事法律明确化，从而成为我国市场经济健康发展的保障。动产登记物权公示作用，为双方交易安全和秩序提供保障。不动产物权交易从法律立场中出发是将物权转移，保证权利在转移的过程中正常运行。

公示不动产物权的基本方法是登记，从静态角度出发，对外宣示了物权的归属，保护权益人利益，稳定双方财产关系，并维护了市场交易秩序。从动态角度出发，不动产登记物权在登记时赋予了公信力，降低交易过程中不稳定性，除交易双方，第三人因为对登记公示的认可，会从事不动产物权交易活动，第三人权利会受到法律保护，交易安全得到保障。不动产登记信息可以查询，有效提升交易效率、降低交易成本。不动产物权交易正常运行主要是交易双方熟练掌握各方面信息，信息不对称或者不完全正确是制约交易成功的因素，当可以查询登记公示和信息时，当事人可以不需到实地调查便可以实时掌握信息，降低交易成本。此外，双方交易人在信任登记薄的基础上，提高交易信心，最终形成财产法中的激励体系。

2.附带作用

不动产登记制度主要是我国治理手段，具备特殊性的特征。不动产登记为依法征税和土地管理提供有效支撑。当前我国不动产登记己经从产权登记和税收登记向多用途方面过渡，登记信息的准确度和完备性为土地管理工作提供重要保障。另外，我国不动产信息登记平台是税收征管的支撑条件。不动产登记可以协助各地政府调节房地产市场。借助不动产登记的信息，可以准确、及时掌握本地区和全国房地产具体交易信息，并分析市场现状。从长远角度出发，不动产登记可以保证房地产市场交易秩序稳定、健康。不动产登记是“反腐倡廉”的基础性信息。全国不动产登记数据在我国部门间实现共享，便于工作人员掌握不动产情况，利于核实财产申报工作。不动产登记制度是我国全面深化改革的核心，具有推动作用和引领作用。不动产登记在资源配置中具有决定作用，因此需要保证不动产信息具备全面性和准确性的特征，防止引发冲突和交叉情况。

不动产登记相关制度中的附带作用和主体功能之间没有直接联系，主体功能随着时间的推移会产生“溢出效应”，致使引发“附带作用”，而附带作用发挥自身作用需要通过主体功能完成。但是在实施制度和设计制度时，首先应该确定主体功能作用，并不是始终坚持“公法意图”。当主体功能和附带功能之间产生矛盾时，应该确保主体功能充分发挥自身价值。但是当前在我国语境下，并没有准确区分附带作用和主体功能，特别是当不动产物权登记被当作管理手段时，在《物权法》中才体现了私法功能。因此应该高度重视信息公示公信作用。

四、不动产登记核心是审查

不动产物权登记制度具备的功能，主要是将“审查”作为核心，展示物权登记行为。在《不动产物权登记暂行条例》中，明确阐述了不动产登记概念，但仍存在缺陷，主要是没有深入探究不动产登记自身本质特点。为充分展示不动产登记核心意义，从内涵和外部两个方面角度出发，不动产物权登记被称为不动产登记部门在遵从依法审查的基础上，将法定事项和不动产物权归属准确记载到登记薄中。这种界定方法和《暂行条例》根本区别是审查。因此，审查的出现，可以直观体现出不动产物权登记行为因素，经过依法审查，才可以记载到登记薄中，做到和不动产登记中需要的相契合。另外，审查的出现，也充分体现公权力的合法介入。

登记机构利用法律赋予不动产登记审查公权力，准确判断私权利应用方案，达到登记规定的国家会给予相应的保护，没有达到标准的，会排除在保护范围外，实现科学、合法介入私权利的预期目的。登记审查因为我国保护私权利而存在，通过国家权威性，依靠的收单是我国法律给予的公权力。登记行为中登记审查是核心部分，因此需要服从不动产制度才可以实现。可以将不动产审查目的分为两个目的：侧重提高登记质量，确保登记信息的真实可靠，从而展示信息登记的公信力。提升登记效率，简化工作流程，采取“多措并举”方法，实现服务人们的目的。我国长时间注重的静态权力，忽略动态权利，随着我国不动产物权登记制度的健全完善，在审查不动产登记信息时，首先要将便捷利民，高效服务作为根本目的，促使登记结果和实际权利具有较高的契合性。

五、结论

我国在民国时期已经正式建立了不动产登记制度，但是该制度主要是为土地私有制服务。改革开放之后，颁布《土地管理法》后开始恢复不动产登记制度。不动产登记制度在我国虽然历史悠久，但作为物权公示手段的不动产登记制度起步较晚。通过从私法效用实际不动产登记制度主体功能和不动产登记核心是审查两方面，分析不动产登记的双重功能与登记审查使命。本文从私法效用是不动产登记制度主体功能等四个方面出发，探究不动产登记的双重功能与登记审查使命，对不动产登记运行具有重要意义。