论物权法中车库的归属及相关法律问题

关键词 物权法 车库 归属权 法律问题

作者简介：姚以山，农工党重庆市涪陵区委会专职副主委，研究方向：民商法。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.231

近几年，随着我国社会中有关车库问题纠纷的不断增多，人们对于实际生活中车库归属权问题的关注度也大幅提升，虽然最近几年，我国物权法中有关车库所有权问题的解释越发的完善[1]，但是，因为种种原因的存在导致在人们的实际日常生活中，有关车库所有权的问题仍旧存在，这不仅反应了现阶段我国车库管理的不足，同时也在很大程度上限制了我国法律中相关车库权益的保障效果，由此，研究物权法基础上的车库所有权，就成为了现阶段迫在眉睫需要研究的问题之一[2]。

一、物权法中有关车库类型的划分

随着人们需求的多样化发展，我国经济社会中也衍生出了不同种类的车库类型，笔者结合所在某地方省会城市的研究，发现目前城市生活中比较常见的车库类型集中表现在如下两个方面：

（一）占据小区公共面积的车库类型

就目前我国小区建设中，大部分的小区在公共区域都会建设不同数量的车库，这些车库在位置选择上占据了小区中各业主所共有的公共区域，而这些区域在小区转让土地使用权是便已经随之使用权的转移而转移给了业主[3]，所以，对于这类型的车库来说，其所有权归属于小区全体业主所共有的，业主对于这类型车库只有使用权，并不具备单独的所有权。这类型车库的建设优势在于一般情况下这类型车库的层高相对较低，仅仅是为了停放车辆而建设的，同时这一类型的车库空气流通性大都比较强，且具备较好的防潮、防湿效果[4]。

（二）相对独立且封闭的车库类型

近几年，随着我国社区建设的日益完善，独立且封闭的车库类型逐渐出现在人们的视野之中，一般情况下，这种车库类型能够在不占据业主共有土地资源的前提下进行开发，是一种以营利目标为主的车库类型，需要注意的是，当这一部分车库在售出后，往往这一类型车库的所有权也会随之发生转移。

二、物权法中车库归属的划分优势

随着我国社会体系建设的日益完善，人们生活水平的提升延伸了人们在日常生活中对于车辆、车库等生活辅助设施的需求，尤其是近几年，随着我国路面行驶车辆的增多，很多城市都出现了停车难的问题，在这一背景下，购进车库就成为了现如今很多家庭的首选。虽然这一车库的购置为人们的日常生活带来了很大的便捷，但是，由于我国有关车库购置法律的研究起步较晚，导致在现阶段车库归属权的划分层面仍旧存在一定的问题。纵观以往我国物权法中有关车库问题的划分来看，通常情况下，大部分法律可以认为车库是属于整个小区，但是却又相对独立于小区的车辆存放空间，在物权法中有关车库归属划分的优势也大都集中表现在如下几个环节：

（一）物权法有关车库的归属体现了我国法律中“私法自治”的基础原则

对于物权法来说，通常可以认为物权法是属于我国法律体系中私法的一种，这一物权法的根本原则就是所有者可以对其拥有的物品进行自治，这一“私法自治”理念在车库归属划分中的应用不仅能够在很大程度上凸显车库在日常生活中的使用效果，同时也能够在很大程度上凸顯所有者以及用户的主体意识和自身利益，从而推动解决后续物权法中有关车库归属问题而产生的争议[5]。

（二）物权法有关车库的归属体现了我国经济市场发展的内在需求

就物权法中有关车库归属的划分也能够在一定程度上满足我国未来经济发展的客观需求，由此通过经济市场的自愈能力最大程度上解决经济市场发展中存在的各类型隐患、问题，以此推动我国物权市场中各方经济利益的最大化目标，实现对现有资源的优化配比[6]。比如，在实际物权法中有关车库所有权的划分来看，存在部分开发商会通过合同的限制对于车库的所有权予以保留，这种模式对于购入车库的消费者而言是十分不利的，所以，在这一问题的前提下如果想要更好的凸显物权法中对于业户的保护，就需要在未来的发展过程中，针对物权法中的相关内容以及市场经济的完善程度进行进一步的明确，以此推动物权法中车库归属划分中的均衡性和公平性[7]。

（三）物权法有关车库的归属划分能够推动有限资源的无限利用

就目前我国日常生活中常见的车库问题来看，随着时代、经济的发展，属于一个整体的车库价值也随之大幅的增加，并且随着车库位置、大小等多方面基础参数的差异性，车库所体现出的价值也会随之发生相应的转变，所以，如果无法凸显物权法中对车库归属的保障，就必然会在资源划分的环节出现各种各样的问题，在降低实际车库使用矛盾的同时也会引发小区业主以及多方所有人之间的纷争，阻碍我国和谐社会的发展进程。

三、物权法中车库的相关法律问题研究

虽然就目前来说，我国物权法中有关车库归属以及相关法律问题的处理愈发的完善，但是，由于我国有关车库的法律研究起步相对较晚，导致在实际物权法中车库归属划分层面仍旧存在很多需要予以研究的问题，结合笔者以往有关物权法相关法律的研究，其问题大都体现在如下几个方面：

（一）是否应在法律中引入“法定停车位”的概念

就目前我国的物权法中，并没有针对“车库”这一概念进行明确的分裂和划分，从而导致很多研究者认为在未来物权法完善环节应针对“车库”这一概念进行进一步的优化，从而通过明确不同类型“车库”概念的方式，最大程度上降低对车库归属权的争议，从而提升物权法对于居民、小区等各方权益的保障目标[8]。但是，不容忽视的是，就目前我国现阶段的社会发展来说，如果在物权法中明确“法定停车位”的概念，就必然会造成人们对于车库的非刚性需求增加，从而引发更多的使用矛盾。所以，笔者认为在未来的物权法完善环节，如果想要凸显“法定停车位”的概念，就需要在明确这一概念下业主权利的同时设计一定的业主义务，从而确保这一模式能够在一定程度上分摊开发商们的成本压力，同时保存原有健康的市场机制，为我国物权法中有关车库的法律问题予以解决、优化。

（二）是否能够将车库转让给小区业户外的第三人

就目前我国物权法中，并没有是否能够将车库转让给除小区业户外第三人的法律规章，这种情况的存在就为某些封闭小区车库所有权的问题造成了隐患。一方面，如果在实际的生活中，车库所有者将车库的所有权转让给了第三方，就是比会对封闭小区的社区管理造成比较负面且消极的影响，让原有封闭的规章制度如同虚设，同时影响了大部分业主的自身利益;另一方面，如果将车库转让给除小区业主外的第三方，就很容易将车库引入到市场经济的范畴中，从而转变了原有车库作为小区配套设施的性质，为“炒车库”提供机会，同时引发后续车库价格虚高的问题。

（三）如何解决车库定价过高、过杂的问题

近几年，随着人们生活水平的提升，车辆作为人们日常生活中不可或缺的重要组成部分，我国社会中车辆的饱和率也逐年提升，这一饱和率的提升在很大程度上引发了后续车库价格上涨的问题，尤其是在部分已经建设完善的小区中往往会存在着比较明显的车库数量与业主数量不适配的问题。在这一需求背景下，很多经销商看准这一“商机”，恶意提升原有车库的价格，扰乱经济市场的同时妄图通过这一举措获得更大的经济利益。与此同时，在我国以往的房地产监管法律中，大部分法律的作用点都集中在房屋层面，忽视了对车库这一新生需求的监管，所以，在未来如何通过完善法律制度的方式，最大程度上解决实际车库租售环节定价过高、过杂的问题，就成为了现阶段乃至未来迫在眉睫需要解决的，只有解决的这一问题，才能够促进我国小区的和谐发展，同时保障小区中各个业主的切实利益。

（四）明确物权法中有关车库归属的法律划分

随着城市建设的脚步的日益推进，我国社会生活中不同的车库类型也随之涌现出来，在这一背景下如果想要更好的保障我国居民的权益，就需要在物权法的基础上根据车库的实际情况，明确归属权的相关制度，从而最大程度上凸显民法对于我国民众基础权益的保障，同时推动我国房地产以及各房地产相关行业的完善，从而实现推动我国经济社会发展的宏伟目标。比如，就这一环节，可以针对原有的车库归属构建更加针对性的合同管理、面积划归等方面进行针对性的优化、改良，以此，提升物权法下车库管理的科学性。

四、结语

综上所述，随着时代的发展，车库逐渐作为人们日常生活中不可或缺的重要组成部分，车库和房屋之间的從属关系也愈发的凸显出来，如何在这一背景下，通过物权法中有关车库相关法律问题的优化，推动未来我国社会中有关车库体系的管理和监督，就成为了未来我国经济社会发展过程中迫在眉睫需要解决的问题之一。由此，本文针对现阶段物权法下有关车库的归属及相关法律问题进行了阐述、研究，希望能够对未来物权法下对我国车库的监督、管理作出帮助。

参考文献：

[1]司宗昆.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].法制博览，2018（26）：203.

[2]王莉.论物权法视阈下的车库归属[J].新西部，2018（23）：98+60.

[3]梅夏英.民法典编纂中所有权规则的立法发展与完善[J].清华法学，2018，12（2）：23-42.

[4]杨娇娇.论小区停车位的归属[J].法制博览，2017（21）：187+186.

[5]丁燚荧.小区车位、车库权属及相关问题研究——基于《物权法》第七十四条之分析[J].法制博览，2017（12）：102-103.

[6]李嘉豪.物权法中车库归属及法律问题研究论述[J].法制博览，2017（5）：251.

[7]谭书馨.我国分层建设用地使用权制度的完善——地下车库问题的思考[J].吉首大学学报（社会科学版），2016，37（S2）：74-76.

[8]陆安琪.小区车位、车库权属问题研究——以法经济学和解释论为视角[J].法制与社会，2016（9）：66-68.