疫情冲击房市的四点思考

即使预测能力再强，估计也没有人预测到鼠年开年中国会遭遇一场如此严重的疫情。截至笔者写作此专栏时，湖北那边还有三位数，而湖北之外确诊病例已经降至个位数。如果一切顺利，估计见刊之日，全国疫情已经取得阶段性胜利。

这次疫情对全国经济乃至世界經济影响很大，其影响远非2003年的SARS可比。今时不同往日，经济周期、产业结构、外部环境都截然不同。限于专栏主旨，本期我们谈谈这场疫情对房地产市场诸多领域的冲击，不可能面面俱到，就谈四点吧。

首先，从最基本的供求分析框架来看，这场疫情对供求都有不利的影响。从供给方面来看，由于复工时间推迟和防疫成本上升（建筑工人集中居住方式无法满足防疫要求），很多开发商新增供给会被迫减少;从需求方面看，由于疫情对各行各业尤其是线下服务业和外贸冲击严重，许多人的收人会减少，这会推迟甚至取消购房计划。有些人可能会认为在疫情结束之后会有所谓的“报复性消费”并反映到房市上，这个还是不要期待了，免得失望更大。在供求双方都面临不利冲击时，成交量自然很不好看。至于价格，理论上要看谁受到的冲击更大，这个很难判断。不过由于房市成交量和价格往往是正相关的，成交量下行会拖累价格下行。有鉴于此，我对今年的总体房价也不看好。

这种旗帜鲜明的方向性预测总是很容易被打脸，因为中国房地产市场向来被誉为“政策市”。政策一旦发生方向性变化，原来的预测结果很容易出现偏差，使得预测者狼狈不堪下不了台。真正合理的判断还要考虑政策的变化。由于这场疫情对经济增长和房地产市场的不利影响如此严重，地方政府确实有动机和激励放松调控。比如河南省驻马店出台的文件中将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%;再比如浙商银行调整非限购区域（杭州市临安区）的贷款政策，首套房首付比例从原来的30%调至20%。尽管这两个看似放松调控的措施都被当地叫停，但其他一些城市的类似措施如衡阳、钦州和抚州的契税补贴，南宁、镇江放松住房公积金购买二套房和第二次申请住房公积金贷款首付比例，东莞提高住房公积金贷款额度和延长贷款年限等，这些政策并没有被叫停而是全部过关。

一些网络评论将上述政策调整当作是地方政府放松调控，并认为违背了中央政府“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济增长的手段”的宗旨。在笔者看来，这种看法是有问题的。在过去3年中，房地产本来就被死死地摁在地上，这场疫情又相当于给房地产胸口加了一块大石头。即使没有这场疫情，政策本来就应该有所调整。原有的高标准调控比赛式监管本来就有调整的必要。对以往政策的局部调整只不过是对冲疫情带来的不利冲击，这些政策能否彻底移除胸口巨石尚未可知，实在是没有必要一律叫停。在2019年11月的专栏中，笔者曾预测说“明年（2020年）的房地产开发投资不大可能维持类似今年（2019年）的增长，房地产投资的稳定器功能维持不了多久了，如果调控部门对经济增长赋予更大权重，笔者继续预期2020年的房地产调控会有实质性的松动”。现在看来，笔者的这个判断虽得到应验，但纯属贪天之功，没有疫情这块巨石，地方政府回归正常的调控肯定会面临更大的阻力。至于这些政策的局部调整是否会进一步朝向彻底取消限购全面放松限贷，如2014年下半年930新政那样，这个可能性不大。在宏观层面，2月20日的5年期的LPR下降了5个基点，利率下降幅度虽然不及预期，但未来预期还会下行。这一点也符合笔者在《低利率时代的房贷利率新规》（《中国房地产》2019年第10期）对未来利率下行的判断。

其次，这场疫情并不会改变城市分化的大趋势。在这场疫情中，一些专家反思大城市发展模式对疫情防治的弊端，认为疫情结束之后人们的心理会对大城市这种高密度的工作生活和居住方式有抵触，从而影响到大城市的房地产市场。这种反思除了对高层公寓畸形发展带来防疫困难我颇为认可外，其他反思我认为是没有多少价值的。疫情并非年年有，大城市才有更雄厚的公共卫生基础设施。更不能因为某一个大城市治理能力短板而否认大城市的吸引力。从世界城市史来看，类似新冠肺炎这样严重的疫情多了，但并没有阻挡城市规模扩张的脚步。在工业革命初期，伦敦污染、拥挤、犯罪、传染病严重，工人的预期寿命和健康水平甚至不如农民，但伦敦发展轨迹大家有目共睹。所以，不要认为这场疫情之后中小城市会受到人们的青睐，即使是短期的利好都不会有。不要把这场疫情看作是中小城市的机会。注意，我并不是说中小城市没有未来，我曾在《抢人大战与房地产市场的未来》（《中国房地产》2019年第7期）讲过中小城市的机会在哪里。不过，大城市之间短期也会有分化。城市治理能力的差异会反映到房地产市场上，一些人可能会因为某些大城市治理能力实在是令人失望而用脚投票，这肯定会短期冲击到当地的房地产需求。至于有人说这永久改变了新一线城市的竞争格局，这个我觉得还需要时间来证明。

再次，疫情暴露出“租售同权”面临着新的困扰。在过去的两个月，“租客”成了一个尴尬的身份，北京、杭州、西安、宁波、南京、苏州等多个城市，相继出现了以防范疫情为由，对无论是否来自疫区、身体是否健康的租客一律禁入、劝返的事件。就连杭州这样号称“精细化治理”的样板城市也忝列其中，可见这种做法具有普遍性。对于这种于情于理于法都不相合的事情，我实在是懒得批驳。我在两年前曾说，租售同权的困难在于政府提供的公共服务短缺，需要调整公共支出结构才能缓解（见《公共产品短缺与租赁市场建设》《中国房地产》2018年第4期）。但现在看来，本来以为天经地义不是个事的反而成了棘手问题。城市政府疫情防控能力不足，将权力下放到社区或物业这是可以接受的，中国的物业公司本来就承担了一些如绿化、卫生、治安等公共服务的责任，但社区和物业自我赋权无限扩张权力并侵犯租客权利就是恶政，而地方政府却不及时制止也有懒政之嫌，对此没有必要以疫情防控压力大来为其开脱。王阳明讲，“破山中贼易，破心中贼难”。在租售同权这个问题上，真正的困难看来不仅仅是调整政府支出结构，还包括我们在心理上是否承认权力的边界和尊重他人的合法权利。

最后，讲一点题外话。在疫情初期，对于政府主张轻症患者居家隔离，也可能是职业病犯了，我在一个群里直接发问，家里如果没有两套房如何才能居家隔离？只有一套房居家隔离肯定不现实，风险太大了。这是否意味着风险规避者应该有两套房作为居家隔离之用呢？即使你有钱，这也是很难的选择。因为一个风险规避者理论上是不会投资并拥有多套房产的（房价波动性很大），如果需要居家隔离客观上又需要两套房。如何解决这个两难选择？我也没有好方案。幸好后来的方舱医院开建应收尽收彻底解决了笔者的这个担忧，可见城市政府公共治理能力和水平的提高能降低我们每个人的风险，绝不仅仅是解决家庭没有隔离房的窘境，而这无疑还有很长的路要走。

作者简介：赵奉军，经济学博士，杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授。