CAS 3与IAS 40的对比研究

葛干忠 肖威

【摘要】   文章通过对我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS 3）与《国际会计准则第40号——投资性房地产》（IAS 40）中有关投资性房地产的定义、范围、计量、转换、处置和披露等方面的比较，发现我国会计准则存在对投资性房地产的界定范围相对较窄、公允价值计量的估值技术不够规范、信息披露内容不够充分等问题。为此，从放宽投资性房地产界定范围、改进公允价值估值技术、丰富信息披露的内容等三个方面提出了改进建议。

【关键词】   投资性房地产;CAS 3;IAS 40

【中图分类号】   F275   【文献标识码】   A   【文章编号】1002-5812（2020）11-0019-04

一、引言

《国际会计准则第40号——投资性房地产》（简称IAS 40）的制定、修改与颁布是国际会计准则理事会（IASB）历时三十多年的结晶。1984年10月，有关投资会计E 26的草案出版。1986年3月，IASB通过对E 26意见稿的修订，发布了投资会计准则IAS 25，并规定其适用于1987年1月1日及以后期间的财务报表。1999年7月，IASB发布有关投资性房地产E 64的公开意见征求稿。2000年4月，IASB结合E 26和IAS 25的准则内容发布了全新的《国际会计准则第40号投资物业（2000）》来取缔IAS 25，并规定其适用于自2001年1月1日起及以后的年度财务报表。2002年5月，为了更正并完善现行会计准则所存在的缺陷和不足，IASB发表了《国际会计准则改进征求意见稿》来寻求公众意见。国际会计准则理事会审核并参考了意见稿中提出的问题和修改建议重新修改了IAS 40（2000）后，于2003年12月18日发布了IAS 40（2003），规定其于2005年1月1日及以后的年度内生效。2008年5月22日，国际会计准则理事会又根据2007年度国际财务报告准则的修订结果，将正在建造或发展以供未来使用的资产也纳入了投资性房地产的范围。同时规定新准则在2009年1月1日或以后的年度适用。2011—2013年间，国际会计准则理事会又根据IFRS 3与IAS 40之间的关系改进并修正了IAS 40。最近一次修订日期是2016年12月8日，修订内容主要为IAS 40中有关资产转换的内容，并规定了该准则的适用期为2018年7月1日及之后的会计年度。

与IAS 40漫长而又繁琐的完善过程相比，我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》（CAS 3）的发展和修订过程相对短暂而又简单。2006年财政部颁布了新会计准则体系，CAS 3借鉴了IAS 40的相关规定，将投资性房地产区别于固定资产和无形资产，独立作为一项资产并列报。同时，CAS 3规定投资性房地产采用成本或公允价值这两种不同的计量方法来进行初始估价和后续转让或处置的会计处理，这是我国会计准则首次提及投资性房地产计量模式。2014年，财政部又颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》来重新规定公允价值的定义及适用范围，同时也对公允价值估值技术和计量方式及后续相关信息的披露做出了较为详细的规定。新准则的颁布一定程度上满足了我国房地产行业发展的需要。随着社会经济的不断变革，一些准则内容已经不适用于投资性房地产市场发展趋势，需要进一步修改和完善。

二、CAS 3与IAS 40的比较

（一）关于投资性房地产定义的比较

CAS 3与IAS 40皆规定投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并且能够不依赖于实体持有的其他资产独立产生现金流。两者的分歧在于：首先，CAS 3定义的投资性房地产不包括土地自身和尚未完工的建筑物，并且未将承租人以融资租赁方式持有的为赚取租金收入而出租，或作资本增值用途的物业也定义为投资性房地产。这是由于我国的土地属于全民所有或集体所有，个人无权转让或出售土地，所以CAS 3定义的投资性房地产不包括土地，而仅指土地使用权。其次，对于尚未完工且完工时间未明确的建筑物，CAS 3规定要待其完工后将整栋建筑物一起确认为投资性房地产。而IAS 40中将土地和尚未完工且完工时间未明确的建筑物都定义为投资性房地产。另外，我国融资租赁兴起的时间比较晚，发展也较为缓慢，直到2001年我国加入世界经济贸易组织之后才开始提速。由于受到起步时间晚、国际经济贸易往来少等因素的影响，我国的融资租赁行业发展到今天仍仅以飞机、船舶、电力和轨道等大型动产设备的租赁服务为主，而不动产所占的份额很小。所以，CAS 3仍未将承租人通过融资租赁所拥有的物业定义为投资性房地产。

（二）关于投资性房地产范围的比较

IAS 40定義的资产类型相较我国更多，因此IAS 40规定的投资性房地产范围也相对更广。两者在投资性房地产的范围上主要存在以下不同：

1.CAS 3规范的是已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权，而IAS 40指的是土地。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。

2.CAS 3规定必须是已经出租的土地使用权和建筑物才能纳入投资性房地产范围，而IAS 40将未出租且没有确定未来使用用途的闲置土地和准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物以及承租人在经营租赁项下持有的符合投资性房地产定义的资产也都纳入了投资性房地产的范围。

3.CAS 3仅将企业自行建造或以其他方式获得并持有所有权的房产确认为投资性房地产，而IAS 40还考虑了以租赁方式持有的房地产交易情况，将准备在一项或多项经营租赁下出租的以融资租赁或经营租赁方式获得的建筑物都纳入了投资性房地产范围。

4.IAS 40将未来作为投资性房地产且正在建造或开发过程中的房地产纳入了投资性房地产范围，而CAS 3规定要在其建筑和开发完成后才确认为投资性房地产，但这个完成节点并没有具体的条款来定义，因此留下了一定的会计操作空间。

5.CAS 3和IAS 40都没有将自用房地产纳入投资性房地产范围，但IAS 40规范的自用房地产种类更多包括了持有的将来用于自用的房地产、持有的为将来开发并随后作为自用的房地产、雇员占用的房地产以及待处置的自用房地产，而CAS 3仅仅包括企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

通过比较能够发现，IAS 40对投资性房地产的规范范围更广且其制定了更加详细具体的划分标准。例如：租赁给子公司或其母公司的财产，从该实体单独财务报表的角度来看，其应该被视为投资性房地产;但就合并财务报表而言，它不具备投资物业的资格。从集团和利益相关者的角度来看，它是自用房地产，这就需要在编制合并报表时对由于分类不同而产生的差异做出适当的调整。

（三）关于投资性房地产计量的比较

CAS 3与IAS 40对投资性房地产的确认和初始计量处理方式基本一致，皆规定用成本对投资性房地产进行初始计量。初始确认之后，投资性房地产可能存在与财产、厂房和设备相关的后续支出，如果该支出符合投资性房地产确认标准，则将这些支出费用计入投资性房地产的成本。不满足确认标准的，例如日常维修成本通常要将其计入到期间损益。CAS 3与IAS 40在初始计量方面主要差别在于以下几点：

1.IAS 40对与自建投资性房地产相关的启动费用作了详细的说明，规定了在投资性房地产达到预定使用水平之前发生的初期营运损失和在房地产的建造或开发过程中浪费的物料、人力或其他资源的不正常损失，都不构成投资性房地产的资本化成本。而我国企业会计准则对该类房产没有明确的规定，只笼统地阐述了自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态前的所有必要支出都应该计入其成本。

2.IAS 40针对投资性房地产收购和建造成本付款延期的情况也作了详细的说明。就收购成本的利息费用而言，如果延期支付，则不计入投资性房地产的成本，除非该费用符合IAS 23的资产定义。而CAS 3并没有涉及到延期付款问题的内容。

3.IAS 40规定在租赁方式下持有的尚未被归类为投资性房地产的物业的初始成本必须通过IAS 16来确认，CAS 3没有提及该类物业的初始成本该如何确认。

关于后续计量，CAS 3与IAS 40规定采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，且计量模式一经确定就不能随意更改。如有需要变更的特殊情况，采用公允价值模式计量的不允许从公允价值模式转为成本模式，成本模式转为公允价值模式需按照会计变更准则内容规定进行变更。对投资性房地产的后续计量采取成本计量模式时，CAS 3对土地使用权和建筑物分别采用CAS 4和CAS 6这两个不同的准则来进行后续计量成本的确认。而IAS 40没有对土地和建筑物进行区分，统一采用了以成本减去累计折旧和累计减值损失的方法来计量。采用公允价值模式进行后续计量时，CAS 3规定只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的要求。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，能对投资性房地产的公允价值做出合理的估计时才允许采用公允价值计量模式。而IAS 40要求并没有如此严格，它规定公允价值的确定通常参照在同一地点和条件下受类似租赁和合同约束的类似财产在活跃市场上的当前价格;在缺乏此类信息的情况下，实体也可考虑不同性质或受不同条件影响的房产的当前价格或不太活跃市场的近期价格，并进行调整以反映经济状况的变化，以及基于对未来现金流的可靠估计的折现现金流的预测来确认投资性房地产公允价值。我国企业会计准则规定投资性房地产的公允价值必须在能够持续且可靠有效地取得时才允许采用公允价值计量，但公允价值获得成本高、时间长，所以我国一般采用成本价值模式。而国际市场活跃，市场经济体制成熟，企业能快速且准确地获得同类或类似房地产的市场价格，因此，国际普遍采用公允价值模式计量。

（四）关于投资性房地产转换和处置的比较

CAS 3与IAS 40对将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产的转换条件的规定完全一致。在成本模式下，房产类别之间的转移不会改变所转移房地产的账面价值，所以直接将房地产转换前的账面价值作为投资性房地产的成本。但公允价值模式下有关转换的会计处理存在不同。首先，CAS 3规定了采用公允价值计量的房地产与自用房地产之间的相互转化，存货转化为采用公允价值计量的投资性房地产这三种转换情况的相关会计处理，但是并没有对从投资性房地产转化为存货的情况做出相关规定，而IAS 40对这一转化形式做出了规定。其次，自用房地产转化为公允价值计量的投资性房地产时，尽管CAS 3与IAS 40都规定投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。但是转换当日的公允价值大于原账面价值时，CAS 3并没有考虑是否存在资产减值损失的回转，直接将公允价值与账面价值的差额计入了所有者权益。IAS 40规定需先确认是否是资产减值损失的转回，如果是资产减值损失的逆转，其差额应计入期间损益，且该差额不应超过将账面价值还原为未发生减值损失的折旧净额所需的金额。如果不是减值损失的回转，则该差额计入所有者权益。再次，存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，CAS 3做了与自用房地产转化为投资性房地产时相同的会计处理。而IAS 40将其做了视同销售的会计处理，当重分类时，存货的初始账面价值应为转换当日的公允价值，公允价值与原账面价值之间的任何差异都计入当期损益。

CAS 3和IAS 40对于投资性房地产处置的确认和后续的会计处理完全一致，皆规定当投资性房地产处置或永久退出使用，且预期处置不会带来经济效益时，应终止确认该项投资性房地产。处置或报废的投资性房地产的任何利得或虧损，应以资产净值与账面价值之间的差额确定，并在处置或报废期间确认为损益。

（五）关于投资性房地产披露的比较

通过比较能够发现，CAS 3的披露要求在一定程度上借鉴了IAS 40，但CAS 3只是简单地要求披露与投资性房地产计量模式相关的会计信息及投资性房地产转换和处置后对当期损益的影响。而IAS 40规定要披露的内容十分具体，对每一项相关会计信息都提出了具体的披露要求。因此，在披露内容上两者存在较大的差异：

1.IAS 40将需要披露的内容分成了一般披露、采用公允价值模型计量的披露、采用成本模型计量的披露三类，并详细规定了每种披露类型下需要披露的信息。而CAS 3并没有对披露内容进行分类区分，只简单地阐述了大体上需要披露的信息。

2.IAS 40规定实体应披露其采用公允价值模型计量或成本模型计量。当分类困难时，持有投资性房地产的实体需要披露用于区分投资性房地产、自住房地产和普通经营过程中持有的待售房地产的标准。而CAS 3没有对房地产分类标准做出披露要求。

3.采用公允价值计量的投资性房地产，IAS 40规定该房产如果由已经确认具有相关资质，并且近期有过类似地点和类型特征的房地产评估经验的独立估值师估值，则该房产的公允价值在很大程度上是基于此类合格的独立估值专家的估值。如果没有按该方法进行估值，则应披露这一事实。而CAS 3只规定采用公允价值模式的，应披露公允价值的确定依据和方法，并没有要求披露未采用的估值方案。另外，IAS 40要求單独披露因收购、企业合并和资本支出而增加的合同条款、公允价值调整造成的净收益或净损失、由外国实体的财务报表币种转换产生的净汇差、根据IFRS 5和其他处置分类为待售资产，或包含在分类为待售资产的处置组中的资产。而CAS 3并没有要求披露这些具体的信息，只规定披露公允价值变动对损益的影响。

4.采用成本计量的投资性房地产，IAS 40与CAS 3皆规定要披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。IAS 40额外规定要披露期初、期末账面价值的调整，由收购、业务合并和资产初始确认后的资本化支出而产生的新增资产，因转换外国实体的财务报表而产生的汇兑差等信息，而这些内容CAS 3均没有做出披露要求。

三、我国投资性房地产会计准则存在的主要问题

（一）投资性房地产范围方面

随着我国经济的蓬勃发展，城镇化率不断提升，城镇人流量将快速增长，物价和房价也将随之攀升。越来越多在都市打拼的年轻人为缓解经济压力将租房作为了首选的生活方式，这将吸引众多的投资者将目光瞄准房屋租赁这一块巨大的蛋糕。房屋租赁行业热度的攀升将极大地鼓舞承租人选择以租赁或认购方式获得房产，继而进行出租活动。但CAS 3并没有将以租赁方式获得的房产纳入投资性房地产范围，这将对累计折旧、投资性房地产、固定资产等会计科目相关金额的确认及各项税金申报造成影响。另外，大量在建的未来作为投资性房地产使用的房产要待其完工后才能被CAS 3纳入投资性房地产范围。我国会计准则规定当企业开始办理产品交付或实际开始投入使用时就确认完工，但并没有考虑到因工程质量问题需要重建或修复产生的费用该如何分配：是计入投资性房地产成本，还是费用？

（二）投资性房地产公允价值方面

近几年来，我国房地产的价格急剧飙升。在房价大幅度增长的同时，我国的许多企业仍然以成本模式进行投资性房地产的后续计量。企业拥有的房地产的成本与市场公允价值已经存在极大的差异，账面价值不能如实地反映资本的真正价值，这违背了会计信息的真实可靠性。另外，我国企业会计准则规定投资性房地产的公允价值必须能够持续且可靠有效地取得才能采用公允价值模型，但我国中西部某些地区市场经济尚不发达，投资性房地产市场低迷，企业无法确保能持续且准确高效地取得同类或类似房地产的公允价值。

（三）投资性房地产信息披露方面

公允价值和成本在投资性房地产会计准则中应用广泛，意义重大，计量、转换和处置的会计处理都需要用到公允价值。而CAS 3对有关公允价值和成本的信息披露不到位。首先，没有对企业计量方法的确定依据和标准进行披露。这很有可能导致企业肆意运用计量方法，更有甚者随意更改计量方式。其次，采用公允价值或成本模式计量的，都没有要求披露因企业收购、合并、资本支出和外币汇兑而产生的相关会计变动信息，这将给企业的合并报表和利润表留下造假空间。

四、完善我国投资性房地产会计准则的建议

（一）适当放宽投资性房地产的界定范围

我们应该尽快将以融资和经营租赁方式获得的房产纳入投资性房地产范围，以便更好地进行相关会计业务的处理及纳税申报。另外，我们应该将准备作为投资性房地产出租但还未出租的闲置土地使用权和空闲建筑物也纳入投资性房地产范围。再者，实体持有的为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的待完工房地产，需要我们制定更详细、更科学的规定来界定其该在何时、何种状态下确认为完工，这样有利于实体准确地确认完工节点。最后，针对CAS 3对投资性房地产的定义、内容不够详细的问题，需要依据我国国情和投资性房地产市场发展状况，借鉴IAS 40的做法，对一些不常见或者模糊的投资性房地产给出准确的判定。

（二）改进投资性房地产公允价值的估值技术

与国际会计准则相比，我国公允价值估值技术还存在一定缺陷。我们应该考虑到房地产公允价值波动快、区域经济发展水平差距大等现实问题，对现有的公允价值估价模型加以完善。对位于不同地区和不同市场的企业采取不同的公允价值估值方式，拥有活跃市场的地区，以类似或同类房地产的市场价值作为投资性房地产的公允价值;处于市场不太活跃地区的企业，考虑货币时间价值，将初始成本依靠年金现值系数折现所产生的现金流作为投资性房地产的公允价值。另外，要大力培养具有财会专业知识和评估技术的高级人才，对其进行公允价值估值方法方面的系统培训，使之成为具有评估资格的独立估价师。

（三）丰富投资性房地产信息披露的内容

我国现行会计准则CAS 3与IAS 40相比而言，投资性房地产信息披露内容不充分、细节不具体、形式不规范，披露与否、披露的详略程度亦没有附加准则来进行规范。因此，我们应在参考IAS 40的基础上，尽可能详细地披露有关公允价值的会计信息。另外，投资性房地产期初及期末余额对账期间的资本增减、处置、公允价值调整、外汇差额净额、存货和自住物业房产转换及其他变动等信息也要进行披露。通过丰富投资性房地产信息披露内容的方式，杜绝会计造假的可能性，不留下可操纵空间，为投资者提供更加详细有用的决策信息。

五、结论

通过对CAS 3与IAS 40关于投资性房地产的定义、规范范围、计量方式、转换、处置和披露等方面的对比分析，发现我国会计准则与国际会计准则在某些内容上高度一致，体现了我国企业会计准则在不断完善的过程中逐渐与国际会计准则接轨的趋势;同时，也存在一些差别，主要是考虑到我国的国情与实际情况。总的来讲，我国会计准则在投资性房地产的界定范围、公允价值计量的估值技术、信息披露内容等方面仍存在一定的问题，需要进一步修订完善。

【主要参考文献】

[ 1 ] 财政部.企业会计准则第3号——投资性房地产[S].2006.

[ 2 ] 财政部.企业会计准则第39号——公允价值计量[S].2014.

[ 3 ] 刘秀兰.投资性房地产会计准则问题的影响及其完善探析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018，39（05）.

[ 4 ] 韩金灿.投资性房地产公允价值计量相关问题探讨[J].商业会计，2014，（08）.

【作者简介】

葛干忠，男，博士，湖南大学工商管理学院博士后，湖南财政经济学院副教授;研究方向：产权会计与会计准则国际化。

【基金项目】   湖南省哲学社会科学基金基地项目“‘一带一路区域会计准则协调机制研究”（项目编号：17JD10）;湖南省社会科学成果评审委员会项目“‘一带一路区域会计准则趋同的现实基础、挑战与推进策略研究”（项目编号：XSP18YBC049）。