后疫情时期地产业成本管理的风险及应对研究

【摘要】本文将从新冠肺炎疫情实际出发，结合房地产业成本管理的普遍现状，梳理思考在后疫情时期地产业成本管理将面临的风险及痛点，并提出应对之策，以期对我们的工作提供参考与借鉴。

【关键词】新冠肺炎;后疫情时期;成本管理风险;应对

疫情当下，在现代科技的支持下，居家办公成为应对疫情的新模式。在项目无法开工，居家办公的新形势下，作为地产成本管理人员，我们的工作面临新的形势、挑战、思考。后期复工后，由于需求的释放，势必带来在建待建项目的集中上马开工。那么我们的成本造价将面临人工、材料、机械涨价及疫情防疫措施费、赶工措施费增加等一系列问题风险，为了合同顺利履行及风险控制，有必要对疫情后项目开工的成本管理问题风险进行必要的梳理研究，以其达到项目进展顺利进行、造价有效控制的目标。

2020年，在与新型冠状病毒疫情的战斗中开场。从1月23日武汉封城开始，对于我们普通人来说，就是听党和政府的话，我们守城，不出门就是在为国家做贡献。也从来没觉得，做一个为国家做贡献的人，如此简单，却又如此不容易。有人说“时代的一粒灰，落在个人头上，都是一座山”。真不知道，也太难想象那些正遭受病毒侵扰的人是怎么度过这个年中的每一天的。有人说，没有中招，完全就是幸运。真的有一点幸运。

庆幸的是，我们生在伟大的时代。在习近平总书记的亲自指挥下，全国人民上下一心，坚定信心、同舟共济、科学防治、精准施策。在无数逆行者的忘我奉献中，我们正在逐步的战胜病毒疫情，坚信不久我们就会取得全面胜利，生产生活就能恢复正常秩序。

作为一名地产成本管理人员，我们的主要工作有招标阶段的成本管理、合同实施阶段的成本跟踪控制管理、竣工阶段结算管理等。疫情当下，我们的工作面临新的形势和挑战，那么要求我们理清工作思路、罗列工作清单、编制工作计划、学习总结沉淀。疫情期间加强学习、增加知识储备、提前谋划，疫情过后积极落实、勇于承担、真抓实干。

以下为后疫情时期我们在成本费用方面将可能面临的几点主要风险及应对措施：

1、疫后存在工期索赔及增加赶工补偿费风险

比如芸海园精装交房的在施楼栋，以及年前已招标待开工项目宗地23E与24B项目。疫情期间，工程处于停工状态，存在工期延误。根据湖北省住房和城乡建设厅发布的《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》，工期调整应按照不可抗力的有关规定予以顺延，顺延工期计算从2020年1月24日起（湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应）至解除之日。可见，疫后承包方进行工期索赔为正当合理诉求。

那么，疫情风险影响消除后，发包人为避免工期延误损失，势必会要求承包人进行赶工，赶工则意味着需加大人工、材料、机械设备等投入，必然带来成本的增加。疫情属于不可抗力的一种，工期延误，承包人是可以获得工期索赔的，如果需要赶工，那么承包人可以获得赶工补偿费。作为发包方的成本管理人员，赶工补偿是否符合合同约定、赶工时间计算依据（以开工令为准）、赶工费用的计算组成（赶工计划与专项方案）等等都需要我们提前做足功课，有礼有节做好与承包方的费用补偿洽商谈判工作，并经集团批复同意后实施。

2、疫后集中开复工存在人材机大幅上涨风险

由于当前随着疫情过后大面积集中开复工，遇到用工紧缺、材料需求集中爆发猛增猛涨，引起人材机（人工、材料、机械）大幅上涨。作为发包方，一方面要赶工，一方面存在集中开工爆发人材机的大幅上涨风险，如何预测及控制风险。那么我们的原则是根据所签订履约合同，对于合同已约定的主要设备材料，按照约定的计算方式来进行调整。同时对于主要可调的设备材料，也要提前及时搜集整理市场波动行情，提前预测波动风险，及时调整工程概预算。

3、疫后开复工新增疫情防控措施费

疫情防控费是指施工单位作为疫情防控主体，落实疫情防控和服务保障措施所产生的涉及防疫物资储备、落实消毒管理措施以及临时设施调整多个方面产生的费用。考虑到本次疫情的突发性，其性质属于工程造价中的特定措施项目费。

在认定本次疫情属于不可抗力的基础上，疫情防护费作为应对不可抗力事件支出的费用，当然由发包人承担。

根据防控需要，复工后口罩、消毒工作会持续一段时间。根据复工计划，做好《疫情防控专项方案》的制定，项目管理人员需认真做好防疫范围、防疫期限、防疫用品等认证管控工作，在有效精准防控的同时，通过集中采购、按需分配等必要措施最大程度的节省成本费用。

4、疫后部分承包方违约变更解除合约风险

企业能够维持的时间，受现金流的制约，清华大学朱武祥教授等对995家中小企业受疫情影响的情况及诉求进行了问卷调查，结果显示，受疫情影响，34%的企业只能维持1个月，33.1%的企业可以维持2个月，17.91%的企业可以维持3个月。也就是说此次疫情短期内对中小企业的冲击还是比较大。由于工程项目存在诸多分包方或供应商，每个合同主体所能承受的风险能力大小不一，在集中开复工后，是否存在由于现金流等方面的问题，个别分包或供应商无法及时开工或供货，从而影响整体工期计划。基于此，我们需要协同项目、招标等部门梳理在施工项目的主要分包商、供应商的现状履约能力，提前谋划，对于确需少许支持能够及时复工供货的，在经的集团批复后，尽量保证开复工率。对于确实有困难的又影响关键工期路径的，需要提前统筹，及时解除合同，同时寻找替代合格的分包或供应商。

除了以上四点主要风险影響外，另外还有可能涉及到为了力保复工加大集团层面的协调工作从而增加项目管理费、代建新项目招标存在的疫情风险等。

结语：

总体而言，疫情影响对后期的成本管理风险是实实在在存在的，通过对后疫情时期房地产业成本管理存在问题风险的深入总结研究，相关人员能够更加明确此项工作的意义，从而结合实际项目情况，采取针对性的措施，最终保证项目管理、成本管理目标的顺利实现。

作者简介：

卢鹏斌（1986.02--），性别：男，籍贯：湖北当阳人，学历：本科，毕业于湖北工业大学，现有职称：一级造价工程师、一级建造师、工程师，研究方向：工程造价。