产权理论视角下共享车位缔约探讨

李梦雨 李瑞璐

摘要：近年来，我国私家车保有量迅速增长，车辆车位资源不平衡的问题日益突出。车位共享凭借诸多优点——盘活现有闲置停车位、降低停车用地使用量、节约土地资源，进入公众视野。车位共享作为一种新模式，既有市场需求，又有政策支持，却没有快速发展起来，这与它主要面临的共享车位利益分配协调问题是分不开的。实现车位共享，需要厘清小区车位的租用权、所有权、收益权三方关系。本文从住宅小区停车位产权分析入手，通过分析不同车位的产权性质、车位共享相关方之间的法律关系、经济关系以及未来车位产权、相关方利益可能发生的关系变动，为共享车位缔约设计提出当前适用及未来参考的建议。

关键词：停车位;产权;车位共享;缔约

1小区车位所有权划定

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条规定了小区内停车场的归属权问题。

第六条：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位[1]。

依此，小区车位的归属可分为以下三种情况：

（1）开发商将规划内停车场车位出售或赠与业主：购买或受赠业主拥有各自车位的产权，停车场的公共部分属以上业主共有。

（2）开发商将停车场车位出租给业主：开发商持有停车场的所有权，业主通过缴纳一定的费用获得车位的使用权，费用标准一般以合同的形式约定下来。

（3）开发商将停车场建设费用分摊至房屋房款中：小区全体业主拥有停车位所有权，共同商定停车场内车位的收费标准，且收益归全体业主所有，可用于停车场养护或其他小区维护项目。

2物业是否有权收取小区停车费

小区停车费有两种性质——土地使用费和管理费。两类费用收费的依据与主体各不相同。

《物權法》第七十三条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此得出土地使用费的法律源头是《物权法》，收费主体是业主。因车辆占用土地，业主收取土地使用费。

管理费的收取以国务院颁布的《物业管理条例》及《合同法》为依据。《物业管理条例》第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。《合同法》第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。由此可知，物业征得相关业主同意的后可经营小区公共车位，停车车主向物业交纳车辆保管费。

根据以上小区停车位归属的分析，笔者作出如下总结：

开发商将规划内停车场车位出售或赠与业主，物业公司无权收取停车费，同时若经业主大会同意，受业主委员会委托，物业公司可以通过管理车库收取一定管理费。

开发商将停车场车位出租给业主，物业公司经建设单位的授权后可代收停车费，费用标准由业主和建设单位约定，换句话说，物业此时同样没有权利收取小区停车费。

开发商将停车场建设费用分摊至房屋价款中，全体业主共有停车场所有权，业主召开业主大会来约定停车场的收费和管理标准。我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费。如因其他原因没有成立业主委员会，由其物业所在地的居民委员会代行业委会的职责[1]。因此，社区居民委员会也是决定该区域是否收取车费的主体之一。

无论何种情况，去除管理费的收入都应归全体业主所有，物业公司不得借以随意开支。

3变化中的小区车位共享环境

3.1物业收费制度转变：从包干制到酬金制

依据现行规定，业主与物管企业有以下两种方式约定物业服务费用——包干制和酬金制。

包干制是指由物业管理企业向业主征收固定额度的物业服务费用，在达到管理标准的基础上内部调节经费余缺的物业服务计费方式。

酬金制是指物业管理企业和业主约定比例或固定数额作为服务酬金从预收物业服务资金中扣除，剩下资金作为小区事务经费，余缺由全体业主自行承担的物业服务计费方式。

对于物业公司来说，包干制的收费模式更加方便快捷，酬金制过于麻烦。同时，可以尽可能多的控制成本，提高利润。从业主的角度来讲，民众维权意识和法律意识加强，知识水平更高的年轻人开始逐步关注自身的居住环境和房屋的保值增值，思考税务筹划，酬金制将是趋势，共享车位的缔约设计随物业权能的固定更加具有一般性和普适性[2]。

3.2住宅小区车位定价开放推动社区自治

2015年1月4日，国家发改委价格司提出“指导地方放开9项商品和服务价格”，包括住宅小区停车收费服务，同时提出“有业主委员会的小区，才具备放开的条件”，“停车费由业主委员会定价”。民政部数据显示，截止到2013年10月30日，“在全国范围内超过半数小区未能选举出业主委员会”。广州市是全国房地产开发较早的地区之一，然而截止2012年4月，该地已经成立业主委员会的小区占比也不及20%。

随着开放小区停车定价政策的深入落实，如若住宅小区未能及时组建小区业委会，势必在与开发商的定价协商中处于弱势地位，引发停车收费不合理等侵害业主利益的行为后果，为了在市场环境下参与定价博弈，多数小区的业主在地方政策颁布后组建了业主委员会，在小区管理事务中，逐渐行使法律赋予的各项权利。业主在小区事务中话语权的扩大是未来一段时间的社会发展趋势，这一点在对共享车位的缔约设计中应当引起注意。

3.3开放小区政策引导

2016年中央国务院印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

开放小区的政策牵一发而动全身，小区公共用地补偿、物业管理、安全保障和民众观念转变方面问题仍留待解决。打开已建成住宅小区不会一刀切，也非简单“拆墙破院”，打开住宅小区还需配套政策，充分尊重业主权益，跟进物业管理、治安与配套设施的升级。

4共享车位缔约设计建议

4.1明确适宜设置共享车位的三类产权

（1）敞开式地上车位。这类车位主要是指地上以规范停车为目的而划出形成的车位，车位归全体业主共有且免费使用，开发商或者物业没有处置权。

（2）小区建筑区划内规划建设的车位。建筑规划之初即在业主购房合同中说明被划定为车位的区域（该部分不计入公摊且提前规划为停车用地），产权归开发商所有，业主可以在入住后通过购买获得对应车位的产权。如不做说明，则自动归属全体业主，开发商可以出售、出租车位，但只能给本小区的业主使用。

（3）计入公摊面积的地下车位。前文提到，算入公摊面积的地下车位，小区全体业主对其拥有所有权，共同商定停车场内停车的收费标准，且收益归全体业主所有，可用于停车场养护或其他小区维护项目，土地使用费的部分物业不能私自用作他途。

（4）人防工程停车位不适合設置共享停车位。人防工程车位属于人防工程，是人民防空工程的范畴，产权模糊[3]。它的管理现状大体可分为两种，其一车位由开发商代管，出租或出售所得收益上缴人防工程部，其二归投资建设人防工程的投资者所有，若开发商为投资建设者，则开发商在人防工程部门办理了相关手续后拥有管理和收益的所有权，若车位建设费用算入全体业主房款，则所有权随之转移。

无论采用哪种办法，都在共享收益的划分方面存一定争议和法律风险。

4.2法律约束下利益的整合

产权属于房地产开发商的车位，共享收益属于提供信息的共享平台和车位所有者房地产开发商。因小区车位的特殊性质，《物权法》对车位出租出售提出约束：必须首先满足业主的需要。依据法条思想，开发商可就用于共享车位占所有车位的比例与业主委员会协商，取得多数业主同意的情况下拿出一至两成车位（不包含人防工程车位）设为共享车位，或给予在共享车位停车的业主低于市场价格的优惠价以保留其权利优势。开发商获得收益后，将所得收益以协商比例分给保管车辆的物业公司和让渡了部分优先权的业主。

产权属业主购买或接受赠与的，共享收益属于提供交易机会的共享平台和车位所有者业主。车位所有者业主的闲时租赁行为事实上带来了物业车辆保管以及安全保障成本的提高，由于上述义务属于业主与物业的缔约范围，在物业管理费中得到体现，共享平台与物业并无直接权利义务关系，所以业主委员会可与物业在车位管理补贴方面达成协议，或依据酬金制提高物管酬金占业主缴纳的管理费用比重，或依据包干制提高物业收费标准，以获得车位共享管理支持。

4.3环境因素变动引发协议风格、协议内容变更

随着物业收费制度转变、住宅小区停车位收费定价放开和小区开放政策的推进，酬金制代替包干制、业委会普遍成立并发挥社区自治作用在一定程度上有利于推动业主明晰与物业公司的权利界限，使得业委会具备实现盘活车位资源存量、扩大共享停车范围意愿的充分表达权，为共享车位的市场推广和运营方平等地制定缔约奠定了良好基础。

为了实现小区开放目标，物业管理与治安、配套设施的升级必定会与之俱进，随着小区开放程度提高、物业管理水平与治安能力提升，共享停车缔约设计将从考虑因技术限制带来的管理成本、居民对小区封闭的固有观念中挣脱出来，从现阶段的以推广车位共享理念、协调各方利益注重现实可操作性的风格回归到缔约本身所具有的规范化、概念化特点。

参考文献

王伟. 住宅小区业主区分所有权问题研究[D].长春：吉林大学，2012.

赵丹凌. 我国居住物业服务收费制度研究[D].成都：四川大学，2006.

刘阅春.区分所有建筑物的人防工程归属论[J].法学，2013（2）：134-142.

基金项目：本文为大连海事大学大学生创新创业训练计划项目（项目编号：201910151371）。