上海市地方标准《公共租赁住房运行管理标准》编制要点解析

1 标准编制背景

公共租赁住房是上海市“四位一体”住房保障体系的重要组成部分，其规范和健康发展对于保障和改善民生，实现“住有所居”目标十分重要。上海市政府积极推进公共租赁住房的供应，据统计，截至2017 年10 月底，全市已供应公共租赁住房11.5 万套，大量的公共租赁住房陆续步入运行管理阶段，如何实现公共租赁住房可持续运行，成为当前的热点和难点问题。

公共租赁住房的运行管理在管理机制和管理范围等方面不同于一般商品房和其他类型保障性住房。一方面，其运行管理效果的好坏会对运行成本和房屋设备安全造成直接影响；另一方面，公共租赁住房建设是缓解“夹心层”群体住房难问题的重要举措，如果不能建立有效的运行管理机制，势必会降低公共租赁住房的使用效率，增加其能源消耗，甚至引发一系列社会问题。目前，公共租赁住房运行管理方面缺乏基础研究工作，地方层面相关标准缺失，给上海市公共租赁住房健康、有序发展增添了不小的压力。

基于上海全球卓越城市的定位，从超大城市精细化管理的高度出发，以问题为导向，对标最高、最好的标准，研究制定适合上海地区的公共租赁住房运行管理标准，不仅可以解决公共租赁住房申请与受理、配租、合同与租金管理、运行与维护、退出过程中遇到的问题，提高公共资源的使用效率，还可以提高服务和管理水平，全面提升公共租赁住房的居住品质，体现“上海服务”。

2 标准编制的关键技术要点

2.1 总体思路

根据《工程建设国家标准管理办法》《工程建设标准编写规定》等相关文件要求，在遵循科学性、先进性和一致性的原则下，结合上海市公共租赁住房的发展现状和趋势，编制上海市地方标准《公共租赁住房运行管理标准（初稿）》（以下简称《标准》），提出的运行管理措施符合有关法律、法规的要求，并与相关标准相协调，具有可操作性。

2.2 关键技术要点

《标准》包括总则、术语、基本规定、承租程序、配租、合同与租金管理、运行与维护、退出、诚信机制、档案管理等10 个章节，主要技术要点如下。

2.2.1 明确公共租赁住房承租与配租要求

2.2.1.1 固定承租程序，明确准入条件、申请、受理、审核、公示相关要求

（1）建立准入条件随地区住房情况、人口流动和政策变化的动态调整机制，并根据分类申请、集中申请机制设立不同准入渠道。针对集中、非集中申请等不同情况，有针对性地设置了准入资格。

（2）基于单身申请人、家庭申请人和单位申请人不同申请主体的差异性，分别制定相应的申报材料要求及材料真实性保障措施。

（3）为确保公共租赁住房准入公平、公正，明确了包括查验申请主体、查验申请材料、核对申请准入内容、录入相关信息、签署受理意见等在内的公共租赁住房受理工作内容，建立初审和复审两级准入资格审核机制，提出公示要求。

2.2.1.2 制定公共租赁住房配租计划

提出根据公共租赁住房房源筹集情况、申请和轮候人数及分布区域等，每年制定公共租赁住房配租计划、配租标准、配租方案、配租方式。

（1）为保障公共租赁住房资源的有效利用，根据单身申请人、家庭申请人等不同申请主体，确定了相应的配租标准。单身申请人、家庭申请人只能承租1 套公共租赁住房，而单位申请人根据保障对象数量，可承租多套公共租赁住房。

（2）明确配租方案内容、配租步骤和配租方式，并提出公共租赁住房的配租可采取随机摇号、综合评分、按轮候顺序等方式（图1、2）。

2.2.2 建立公共租赁住房合同与租金管理制度

图1 公共租赁住房配租步骤

图2 公共租赁住房配租方式

基于公共租赁住房运行管理需求，综合考虑各方权利与义务，明确合同与租赁规约内容。

（1）建立公共租赁住房租金动态调整机制，提出租金收缴保障措施，破解租金收缴难的棘手问题。明确公共租赁住房的租金标准需定期进行评估和动态调整，确保租金标准符合不同时期、不同地区的经济发展状况；对于承租人逾期未缴纳租金的，根据逾期时间，提出可采取收取违约金、解除合同、将违约信息记入个人或单位诚信记录、通过司法途径追缴租金及违约金等措施。

（2）基于以人为本的原则，提出可以调换公共租赁住房房源，并明确房源调研相关要求。

2.2.3 建立公共租赁住房运行与维护制度

公共租赁住房运行管理主要涉及对承租人的租赁管理、对公共设施设备及室内设施设备的日常管理两个方面。《标准》针对“人”和“物”，相应地提出切实有效的管理策略。

（1）明确公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位、物业管理在公共租赁住房运行与维护中的职责。

（2）建立公共租赁住房动态监管制度，便于及时发现公共租赁住房运行过程中转租、转借、擅自调换、破坏室内装修等现象；同时，及时掌握承租人信息，确保情况变更或不再符合条件时，能及时做出变更或办理退租手续。

（3）从安全、健康、绿色的角度，提出适宜的公共设施设备管理措施，包括日常检查、维护维修制度和技术规定，并将责任落实到人。

（4）提出以合同、规约等方式明确室内设施设备管理规定，以及保修期内外设施设备维修保养责任主体、费用收取标准，杜绝因“租房者”自私心理引起其对相关设施设备的不珍惜爱护甚至破坏情况，减少矛盾纠纷，提高公共租赁住房资源的利用率。

（5）结合当前经济发展形势、生活模式转变情况，从便民、利民的角度，制定公共租赁住房增值服务措施，包括建立家电租赁服务制度，提供家电租赁服务；建立社区资源回收中心，定期组织旧物交换或交易市场；建立社区食堂，提供洗衣服务；结合电商、现代物流服务业的发展趋势，建立社区配送中心。

2.2.4 明确公共租赁住房智能化管理与服务要求

为提高公共租赁住房智能化管理水平，《标准》提出公共租赁住房小区宜配备智能化系统，包括居住人员管理系统、通信网络系统、公共安全系统、设备管理系统、物业管理与智能化集成系统。

（1）公共租赁住房的运行管理主体涉及住房保障管理部门、公共租赁住房运营机构、物业服务企业等多个方面。为整合各方协同管理功能，提出公共租赁住房小区的智能化系统宜具备与外网对接的功能，使公共租赁住房管理部门与运营单位或物业服务企业实现数据共享，从而在一个平台上实现住户管理、房源管理、物业服务、社区服务。

（2）为督促住户按时交纳房租，降低房租拖欠情况的发生，提出“宜设置由门禁与住户识别、房租缴纳及入住管理组成的居住人员管理系统”，将房租缴纳记录关联至门禁卡，当欠缴房租达到一定时间时，门禁卡失效，拒绝其进入。另外，门禁可与准入、退出等板块绑定，门禁卡使用期限与公共租赁住房租赁期同步，当租赁期结束或租赁关系解除，则使用期终止。

（3）结合新兴发展起来的物联网技术，提出建立建筑设施设备智能化管理系统，对小区内建筑设施设备进行监控，以克服传统建筑设施设备智能化管理过程中人工手动控制的许多缺点。

（4）提出“宜设置智能卡应用系统”，对门禁和车辆出入管理等采用智能卡控制。智能卡应用系统是基于计算机网络技术和智能卡技术，将建筑物内部管理与服务设施全面纳入计算机综合管理系统，通过一张经过授权的智能卡，便可以实现人员出入控制、车辆出入管理等多种服务的功能。

（5）提出“宜设置物业管理APP”，具备业主入住、维保及日常问询、特约服务、投诉处理等功能板块。通过物业管理APP 客户端可实现资源整合，便于业主及时了解小区的各项动态，发出服务需求，提高物业服务企业服务、管理效率。

2.2.5 提出公共租赁住房退出保障机制

针对公共租赁住房退出难的问题，建立分门别类的、刚柔并济的公共租赁住房退出保障机制。

（1）提出主动退出、被动退出的概念，明确相应的退出条件和退出流程。针对主动退出和限定条件下的被动退出，提出可为其安排搬迁期，以缓解矛盾冲突，确保退出工作有序进行。

（2）充分利用征信机制，对于拒不腾退公共租赁住房的行为，提出将其纳入诚信记录，以此作为有效的强制性退出手段。

2.2.6 建立诚信机制

为强化对公共租赁住房使用的监管，《标准》提出公共租赁住房诚信机制宜包括履约担保制度和不良信用管理制度，且公共租赁住房的申请、审核、退出等环节中应增加诚信记录审核。

（1）规定公共租赁住房申请准入环节宜设置公共租赁住房履约担保制度，提高合同履约率；公共租赁住房履约担保制度宜包括保证金制度、保证人制度。

（2）宜建立住房保障信用体系。住房保障申请对象、享受对象发生失信行为时，可将其失信行为作为不良信用信息录入市住房保障信用信息系统。

（3）公共租赁住房承租人或承租单位严重不良信用记录宜纳入市公共信用信息服务平台，为银行等授信机构、政府部门、合作者、用人单位等提供参考依据。

3 结语

公共租赁住房作为一项重要的民生工程，近年来在国家及地方政策的推动下发展迅速。随着量大面广公共租赁住房的建成，其发展重心逐步从前期的建设转向后期运行管理。基于当前上海市公共租赁住房发展趋势，编制上海市地方标准《公共租赁住房运行管理标准》，可促进上海市公共租赁住房运行管理的规范化和高效化，从而推动上海市公共租赁住房的可持续发展。