商业建筑设计呈现的品质控制

在商业地产项目高强度开发节奏下，成本、进度控制格外严格，设计单位的设计周期越来越短，工作范围越来越广。对于最终的设计呈现品质，看似是业主、设计、施工三者之间的佛系缘份，但在一些成功案例上，折射出来的是欲善其事，先利其器的有意为之。

从2011 年至今，在商业地产设计领域，笔者有幸陆续与香港瑞安地产、日本三井不动产合作，完成了上海创智天地二期、上海瑞虹天地月亮湾、上海金桥啦啦宝都等一系列建筑设计项目。其中，前两个项目建成之后，在设计完成度和商务运营上均取得了令人满意的成绩，在业内吸引了众多开发商的参观学习；后一个项目为日本三井不动产在上海定制开发的商业项目。在这3 个项目的设计过程中，共同的感受均以终为始，以最终的设计呈现品质来进行精细化的设计控制，其中，归纳共性的设计控制要点，应体现在精准定位、形象设计、空间塑造三大方面。

1 3 个项目概况

上海创智天地二期建成于2015年初，位于上海市五角场城市副中心311 街坊。规划设计整合多种城市功能，延续城市文脉，营造了符合创智理想，以知识生活为主题的大型综合社区。项目规模22 万 m2，包含办公、酒店、商业和高端住宅。其中，办公的建设目标为5A 甲级写字楼，延续创智天地前期地块办公的建筑风格，并采用可持续发展LEED 铂金级标准进行设计，引进跨国企业和企业总部，推动上海的“总部经济”（图 1）。

图1 创智天地入口实景

上海瑞虹天地月亮湾项目开业于2016 年底，处于上海瑞虹新城商区中，成为虹口区新商业发展的一部分。该项目建筑规模10 万 m2，致力于打造一座优雅、宜人的城市商业综合性建筑组群，提供高端建筑形象及高品质商业购物、娱乐、餐饮、住宿等服务设施，建筑达到LEED 金级标准（图 2）。

上海金桥啦啦宝都项目即将于2020 年建成，位于金桥出口加工区中心地段。日本三井不动产和金桥集团联手合作，运用国际最新设计理念、原汁原味的日式定位和标准，在金桥地区具有标识性意义，具备差异化的市场竞争力。建筑规模14.5 万m2，是集商业、餐饮、影院和办公于一体的城市型商业综合体（图3）。

图2 瑞虹天地月亮湾南入口实景

图3 啦啦宝都南入口透视

2 精准定位和详细标准

2.1 上海瑞虹天地月亮湾项目定位与标准

上海瑞虹天地月亮湾项目方案设计历时近2 年，期间发生了商业策划顾问的变更，完成了4 轮正式方案报建文本和2 轮初步设计工作。从2012 年9 月概念方案的业态分布（图 4）可见，建筑第二层和第三层分别设有音乐厅（LIVE HOUSE）、剧院和多功能厅。对于LIVE HOUSE 的设计标准，是与孟京辉团队每周进行设计例会探讨而逐渐确定。

图4 瑞虹天地月亮湾2012 年业态分布图

2013 年1 月，该项目原商业策划顾问退出，瑞安地产重新审视项目区位，基于周边文化建筑的进一步调研分析，提出取消剧场，保留LIVE HOUSE，调整了酒店定位。2013 年5 月，新商业策划顾问中国新天地的进驻，就地面、地上与相邻区块的联系动线、货运流线、B1 层KTV 的业态及东南角封闭型商业形态进行了一系列调整（图5）。

整个项目设计完成后的业态配比情况为：餐饮51%、轻餐8%、商业27%、娱乐14%。截至2017年底，完成了全部商户的招租，开业运营的业态配比为：餐饮38%、轻餐5%、商业41%、娱乐16%。实际业态中，商业和娱乐比例上升，餐饮比重降低，这在项目案例中还是比较少见的，说明设计餐饮预留的条件比较充足，同时证明区域的消费能力较强，需要丰富的业态配比来满足多元化的生活需求。

2.2 上海金桥啦啦宝都项目标准

清晰、详尽、合适的项目设计和交付标准，可以达到精准控制设计条件和造价可控的双重效果。在与中国香港瑞安的合作中，有着高于传统开发商的明确标准；但在上海金桥啦啦宝都项目中，又切实感受了日企开发的严谨、细致。在方案阶段，三井不动产就提供了详尽的租户设计标准和交付标准，还有一整套完整的商户机电配置点位图，并在后续的设计进程中，结合招商定位的变化不断进行调整（图6）。

图5 瑞虹天地月亮湾2013 年业态分布图

图6 啦啦宝都项目商户机电配置图

从上述两个案例可见，基于项目区域客群的深入分析、精准的商业定位和策划，设计条件与之匹配，同时考虑适当预留，提供未来发展的可变性，对于成功招商和日后运营都打造了良好基础。详细的设计和交付标准，也使项目的品质控制和成本控制寻找到了平衡点。项目最终能接地气、富有生命力，其策划至关重要，且是一动态、创新的过程，与设计、运营三者彼此影响和制约。

3 形象设计

建筑形象是建筑型体、立面式样、建筑色彩、材料质感、细部装饰等的综合反映。好的建筑形象具有一定的感染力，给人以精神上的满足和享受，但最终的形象实现并不是一个纯美学的问题，还涉及地域文脉、区域环境、功能需求、建造水准等众多因素。建筑形象设计在最终实现的效果控制上，应注意在过程中控制实体样板、立面的功能需求、第五立面等方面。

3.1 实体样板Mockup

通常在项目施工图设计完成后，更早是初步设计后期，立面的选材、色彩、肌理基本确定，招标的小样板展示效果基本确认后，一些对品质要求高的业主会单独设计或利用场地做1∶1 实体模型。不管在何处做，Mockup 的设计原则应抓住项目的特征，控制主体的标准段效果，材料丰富的裙房立面段应尽可能多地进行组合（图7），尽可能多地反映不同材料的交接收头关系，特别对于细部尺度、凹凸关系、泛光效果，能从Mockup 中得到更直观、更真实细腻的感受（图8）。

3.2 立面的功能需求

建筑外表皮除了体现建筑自身的形象，还需解决很多实际的功能需求。空调的各类风口、雨水管、燃气管、电气的避雷设施、室外设备机组等在立面设计时，都需要建筑师了解机电专业的需求和原理，在控制整体大效果的前提下，有针对地逐一解决。机电系统保障了建筑物的运营，但这些机电元素若不控制，往往会成为最终实现效果上的遗憾和败笔。

在多个项目的实践中，已经有很多的解决方法：①寻找合适的位置，从平面、从空间、从主次面入手，确保主面的完整效果，在侧面以及凹角空间解决；②各类洞口的开设与具有建筑比例的尺寸和形状统一协调，结合立面形体和材料之间的关系，更完美地进行建筑排布和调整；③综合解决各种建筑技术，如雨水管与钢结构的结合（图9）、避雷装置与金属扶手的结合、燃气管道的立面空间预留与景观的结合等等。

在上海金桥啦啦宝都商办项目的设计中，我们对立面开设的机电洞口进行了整体整合，使得这些元素的解决最大程度地与建筑效果结合，比例尺度更具建筑的可看性，调整前后的对比分析得到了日方的高度赞誉（图 10）。

图7 瑞虹天地月亮湾单独设计的Mockup

图8 瑞虹天地月亮湾与泛光结合的Mockup

图9 瑞虹天地月亮湾中心广场排水管与钢结构、混凝土柱结合

图10 金桥啦啦宝都东立面设备洞口优化对比图

3.3 第五立面的控制

建筑设计对第五立面的控制越来越重视，原因是多方面的。有政策法规层面对屋顶绿化的要求；有做好裙房屋面绿化，提升主楼景观品质和议价空间的目的；有项目本身周边环境驱使；更有项目设计主题的需求，如酒店屋顶花园婚庆主题、商业屋顶运动休闲、健康生活主题等等。这些因素的交织，使得建筑屋顶平面不再是机电工程师各自布置后的产物，一定是经过建筑师分析机电和景观的多重需求，不断调整和整合，精细化设计的成果。

在瑞虹天地月亮湾的项目中，由于基地周边均为层高100 m 的高层豪宅，项目所在地是整个瑞虹新城空间形态上的洼地，而项目商业业态中餐饮的配比又非常高，因此，第五立面的设计显得格外重要。整个设计过程中，从方案开始就探讨解决的设计方法，中间建筑师不断地整合机电和景观专业，到最终机电施工图完成后，建筑师才按各方都确认的成果出了最后的屋顶构架布置图，确保了第五立面的完整性（图11）。

4 公共空间塑造

图11 瑞虹天地月亮湾屋顶鸟瞰实景

现代公共建筑的设计核心除创造符合使用需求的功能空间，更需满足现代人交往、分享、活动的精神需求。因此，通过公共空间的塑造赋予建筑鲜明的个性，创造舒适、赏心悦目的环境，是建筑师创作的重点。动人的公共空间塑造渗透室内外空间，通过空间形态尺度的推敲、建筑材料的肌理表现、园林景观设计的配合、装置艺术的设置等多种元素变化和控制，最终得以呈现[1-2]。

4.1 室外公共空间塑造

4.1.1 创智天地二期项目的公共空间塑造

在创智天地二期项目中，以打造园区、校区、社区“三区融合、联动发展”为原则的设计理念，使整个园区以开放、融合的姿态呈现给区域使用者。景观设计以立体景观呈现，在不同区域面对不同的使用者都呈现出动人的公共空间。总体上，3 栋独立的办公楼围合形成一个中央花园，通过与景观的有机结合，创造出现代化的社区环境，为使用者及周边用户提供交流、放松的场所；采用灵活的广场空间布置方式，创建具有混合功能的大型广场空间、绿地及错落有致的密布植物和丰富水景，为使用者提供一个可容纳产品展示、新车发布、节日活动、T台演出多重活动需求的场所。

立体景观系统的理念在竖向设计上一气呵成，从地下室的下沉庭院、首层广场的绿化，慢慢经由绿坡延伸至裙房屋面的景观花园，到最终的顶层退台空间营造的绿色办公花园，步移景异，不同层次的绿色景观设计为项目高品质的实现添上了重要一笔（图12）。

4.1.2 瑞虹天地月亮湾项目的公共空间塑造

在瑞虹天地月亮湾项目中，区域优质的邻接资源为该项目提供强大而具有活力的客流，项目的建筑理念旨在打造绿色休闲的商业空间，创造别开生面的购物生活体验。在开放式步行街的总体空间布局下，人流的主轴线从西南角贯穿东北角，沿主轴线布置树木景观，设计了4 处聚客空间节点，将绿色从一层平面渗透至各层商业空间。同时，通过北侧圆形月亮广场，整合各功能与人流间的关系，广场景观结合地下一层下沉庭院形成丰富的广场空间，配合水景活跃整个广场的氛围。项目中的三层和四层有一定面积的室外露台，结合绿化设计营造怡人的室外餐饮空间。人们自由地在开放空间中穿梭，形成多层次贯穿互望的丰富体验（图13）。

图12 上海创智天地二期鸟瞰表现图

图13 瑞虹天地月亮湾景观主轴布局及实景

瑞虹天地月亮湾项目在方案设计阶段就引入景观设计顾问，与主体设计同步，对中心月亮广场、室外场地、外廊沿边绿植、屋顶绿化等部位进行重点打造，营造多层次、更加舒适宜人的休闲购物体验环境；在土建施工后期，景观施工同步进行，在土建竣工阶段的景观效果已经达到了传统项目2～3 年后绿植效果。

4.2 室内公共空间塑造

室内公共空间的塑造上，建筑师除依据建筑的功能和定位标准来协调结构、机电、景观，创造空间尺度，还需要更多地与室内设计同步协调，创造更具感染力的空间[3]。

在瑞虹月亮湾项目中，因项目建筑密度大、绿地率要求高，绿地多布置在地库顶板上，对地下商业的净高带来较大影响。建筑师通过分析地库顶板降板图及协调结构、机电管线综合，将地下商业部分的净高控制在合理范围内。

在上海金桥啦啦宝都项目中，在庞大的建筑体量中段有一大型的美食广场，结合招商对平面进行室内详细排布和深化设计，流线布局、家具布置以及结合裸露钢结构空间的顶面设计，营造了独特的、令人愉悦的美食广场空间（图14）。

图14 上海啦啦宝都美食广场室内效果

5 结语

在商业地产设计中，只有在设计创新、完成度和商务运营上获得多赢，才能使该项目真正吸引人并耐人品味，从而更具活力。从以上案例的剖析可以看出，对于项目的品质呈现，精准定位、建筑形象设计、室内外公共空间的塑造都是至关重要的点，其中的品控需要多专业、跨领域的协同作战。